Eine Stadt wird verkauft
Aktualisierung vom 12.5.2024: Pleitewelle in der Münchner Immobilienwelt
Euroboden meldete im August 2023 Insolvenz an. René Benkos Signa, längst angeschlagen, erklärte samt unzähligen Tochterfirmen 2023 die Insolvenz. (Vgl. unter Signa: Signas Bauruinen in München) Die Immobilientochter der österreichischen Imfarr, Elements of Infrastructure, ging im Februar 2024 in die Insolvenz. Die Firma M-Concept von Stefan Mayr wurde berüchtigt durch das Spekulationsobjekt Agnesstraße 48; zwei ihrer Projektgesellschaften werden nun von der Münchner Staatsanwaltschaft wegen Insolvenzverschleppung überprüft: “14 Alramstraße GmbH & Co. KG” (“Sendlinger Loch”) und “2 Offenbachstraße GmbH & Co. KG” (“Paseo Carré” in Pasing).
Who’s next? Inzwischen könnte man eine umfangreiche München-Tour zu den hiesigen Pleite-Projekten organisieren.
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In eigener Sache: Moloch München geht zum 31.8.2023 in den Ruhestand. Näheres: hier
Die Webseite bleibt im Internet und wird noch bis zum 31.8.2023 aktualisiert. Moloch München bleibt als Nachschlagewerk erhalten.
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Nicht vergessen: Für Bürgerentscheid HochhausSTOP stimmen und Unterschriften sammeln: hier
SZ-Bericht vom 2.9.2022 über Wolfgang Zängl, Moloch München und Kulturpark: hier
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Alexander Mitscherlich schrieb 1965 eine bemerkenswerte Widmung in sein Buch Die Unwirtlichkeit unserer Städte – Eine Streitschrift: „Darum widmet es der Autor auch gleich jenen Leuten, die dem Todestrieb unserer Zivilisation mit so viel naiver Emsigkeit und durchtriebener Schläue dienen: den Hausbesitzern in Deutschland und anderswo. Der Blick auf die wachsenden Gebilde, die einstmals Städte waren, zeigt uns, dass sie einem Menschen gleichen, der verzerrt wird durch krebsige Tochtergeschwülste.“1
Ergänzung von mir aus dem Jahr 2021 zur Unwirtlichkeit von München: Heutzutage gewidmet den Hausbesitzern, Investoren, Überplanern, Immobilien-Entwicklern, Grund- und Boden-Schacherern, Beton-Lobbyisten, Spekulanten, Baukonzernen, Immobilienunternehmen, Groß-Anlegern in München und anderswo. Aber auch den entsprechenden tatkräftigen Münchner Bürgermeistern, Wirtschaftsreferenten, Beamten, Städteplanern und allen, die es betreffen mag.
(In Anlehnung an das Buch von Carl Amery Der Untergang der Stadt Passau könnte man natürlich auch vom Untergang der Stadt München sprechen.)
– Ich bin in München geboren (ohne jemals darauf stolz gewesen zu sein, im Gegenteil). 1969 bin ich von der Frohschammerstraße (Milbertshofen) umgezogen in die Wilhelmstraße 15 (Schwabing; mein damaliges WG-Zimmer ist jetzt die Tiefgaragen-Einfahrt), dann in die Luisenstraße (Maxvorstadt), in die Adalbertstraße (Schwabing), an den Max-Weber-Platz (Haidhausen), in die Theresienstraße (Maxvorstadt), in die Römerstraße (Schwabing), wieder in die Frohschammerstraße. Früher konnte man noch frei entscheiden: Ziehe ich aus Haidhausen nach Schwabing oder in die Maxvorstadt – oder doch nach Neuhausen. Tempi passati!
Nach diversen Auslandsreisen und eineinhalb Jahren in Hamburg bin ich 1991 wieder in München gelandet. Ich habe dann da wieder weitergemacht, wo ich aufgehört habe: nämlich einen anderen Umgang mit Gebäuden und Gärten (und damit auch mit den Menschen) zu pflegen. Ich habe mit der Hilfe von vielen Freunden und Helfern einen alten Bauernhof in Niederbayern über Jahrzehnte behutsam umgebaut; dazu in Milbertshofen die alte Fabrik meiner Eltern in der Frohschammerstraße 14 saniert und die alte Villa in der Frohschammerstraße 21 erhalten – siehe dazu meinen Vortrag in Landau an der Isar im November 2019.2
– München als Stadt hat mich nie sonderlich interessiert. Nun hat sich hier aber seit vielen Jahren der Immobilien- und der Investorensektor so brutal entwickelt, dass ich ein Engagement doch als wichtig erachte, noch dazu, weil ich wegen des familiären Erbes der ehemaligen Fabrik (jetzt: Kulturpark München) und der ehemaligen Fabrikantenvilla seit Jahren laufend von Investoren angegangen werde.
– Als ich 2019 mit der Arbeit zu Moloch München begann, waren mir das Arbeitsausmaß und die enormen Zeitdimensionen des Projektes nicht klar. Ich startete mit meiner Archivarbeit im Jahr 1982 und arbeitete mich dann (mit Unterbrechungen durch andere Arbeiten) über mehr als vier Jahrzehnte mühsam bis 2022 vor.
Manche Themen, die zunächst langweilig erschienen, wurden plötzlich hochspannend. (Und umgekehrt haben sich einige Themen im Nachhinein als eher banal herausgestellt.) Außerdem liefert der lange historische Überblick auch die Möglichkeit, zeitliche Verläufe verfolgen zu können. Es gibt auf der Webseite eine Suchfunktion, sodass sich Politiker, Interessierte und Betroffene informieren können.
– Parallel dazu ergab sich die fotografische Dokumentation. Der Gang durch die Chronologie lieferte plötzlich die Foto-Orte: Häuser, Stadtviertel mitten in der Gentrifizierung, Spekulationsobjekte, Abrisskandidaten, Areale, in welche Eingriffe erfolgten.
– Herzlose Investorenstadt. München hat sich lange als „Weltstadt mit Herz“ dargestellt: Lang ist es her. Heute könnte man definieren: München ist eine Weltstadt für nationale und internationale Investoren und Anleger. In Deutschland ist München seit langem die Hauptstadt des Immobilien-Kapitals: die teuerste und folgerichtig auch die am meisten versiegelte Großstadt.
– Bauen, bauen, bauen. Die Münchner Stadtplanung ist eindimensional: Sie ist schon lange nur noch einseitig auf Wachstum fixiert und programmiert. Der „Druck im Dampfkessel“, den der frühere OB Georg Kronawitter schon früh kritisiert hat, wurde nicht etwa – wie von ihm gefordert -, reduziert, sondern permanent bis heute weiter erhöht.
– Die Bodenpreise steigen seit Jahrzehnten. Durch die hohe Nachfrage und den nicht reproduzierbaren Boden (außer durch Abriss!) steigen in München die Bodenpreise ins Unermessliche. Investoren verweisen gern darauf, wenn sie Quadratmeterpreise für Neubauwohnungen bei 10.000 Euro und weit mehr ansetzen. Das Finanzamt orientiert sich am Verkehrswert und nimmt die hohen Steuereinnahmen mit. Eltern können ihren Kindern das Haus nicht mehr vererben: Sie müssen verkaufen. Dann kommt der Abriss – und der massive Neubau, der vom Grundstück nur noch ein Tiefgaragen-Begleitgrün zulässt – ohne hohe Bäume. Dazu ein paar Quadratmeter mit meist ökologisch wertlosem, pflegeleichtem Grünbestand.
– Alle IT-Konzerne sind schon da, alle. Fast jeder IT-Konzern ist in München vertreten bzw. wurde mit hohen Anreizen angelockt. Apple ist schon am Münchner Hauptbahnhof vertreten und zieht 2021 in das Bürogebäude “Karl” in 30.000 qm in die Karlstraße. Google gab 2019 bekannt, seinen Münchner Standort von 1000 um weitere 1500 Mitarbeiter zu vergrößern: Dazu hat Google das denkmalgeschützte ehemalige Paketzustellamt zwischen Hackerbrücke und Circus Krone gekauft plus umliegender Gebäude: Hier sollen 41.000 qm Büroflächen entstehen zusätzlich zum Standort im Arnulfpark. Amazon und Microsoft haben ihre Deutschland-Zentralen in München. IBM expandiert hier, INTEL ist ebenso vertreten wie Huawei, Microsoft, SAP, Fujitsu etc. „Aus internationaler Perspektive sind Mietpreise von gut 20 Euro pro Quadratmeter sehr verträglich.”3
Aber nicht für die ortsansässige Bevölkerung!
Vgl.: Isar Valley
– Überforderte Infrastruktur. Der Münchner Größen-Wachstums-Wahn sei notwendig, um die hohen Investitionen in die Infrastruktur bezahlen zu können – behauptet die Stadt. Aber diese hohen Investitionen werden genau durch das angestrebte Wachstum nötig. Dabei lassen sich durch den permanenten Zuzug die notwendigen Ausbauten der sozialen, technischen und verkehrsbedingten Infrastruktur schon jetzt nicht mehr finanzieren.
– Immobiles Schneeballsystem. “Als Schneeballsystem oder Pyramidensystem werden Geschäftsmodelle bezeichnet, die zum Funktionieren eine ständig wachsende Anzahl an Teilnehmern benötigen, einem den Hang hinabrollenden und dabei stetig anwachsenden Schneeball gleichend. Vermeintliche Gewinne, beziehungsweise vielmehr Liquiditätsüberschüsse, entstehen fast ausschließlich dadurch, dass neue Teilnehmer in dem System mitwirken, eigenes Kapital einbringen oder erwirtschaften.”4 Ähnlich funktioniert das Immobilien-Schneeballsystem. Das Anlocken von immer mehr Firmen und Arbeitsplätzen erhöht kurzfristig die Einnahmen (Gewerbesteuer etc.), schafft aber langfristig Wohnungsnot und erhöhte Ausgaben für die soziale, technische und ökologische Infrastruktur. Irgendwann kann nicht ständig weiteres Wachstum generiert werden: Dann kollabiert das System.
– Konsequenzen von Moloch München. Die städtische Baugeschichte wird seit Jahrzehnten umgeschrieben (bzw. umgebaut). Der Denkmalschutz kämpft oft vergeblich gegen den Abriss oder die Verunstaltung historischer Gebäude. Die letzten Refugien von Ökologie und Natur, von Fauna und Flora werden vernichtet und überbaut.
– Zunehmende Versiegelung. Als logische Folge des Münchner Wachstumswahns werden die letzten landwirtschaftlichen Flächen und Grünflächen im Stadtgebiet zugebaut nach der primitiven Formel: 30.000 Bewohner, 10.000 Arbeitsplätze. In den nächsten zehn Jahren sollen weitere 2000 Hektar überbaut werden – mit absehbaren Folgen für die Klimaerwärmung im Stadtgebiet. Im Sommer 2020 gab es bereits drei Wochenenden mit Temperaturen über 40 Grad Celsius.
Und wenn dann die Klimakatastrophe noch stärker zuschlägt, weil Münchner Stadtpolitik alles getan hat, um sie zu verschärfen: Wie will die Stadt dann reagieren?
Fetisch Wohnungsnot. In München gab es um 1980 erste Klagen über die Wohnungsnot in der Stadt. Seit dieser Zeit hat die Stadt eine Politik der ungebremsten Ansiedlung von Arbeitsplätzen betrieben – mit der Folge eines entsprechend parallelen Bedarfs an Wohnungen. Inzwischen lässt sich mit dem Totschlagargument Wohnungsnot beim städtischen Planungsreferat jeder Neubau von Wohnungen, jede „Nachverdichtung“, jeder Zubau von Innen- und Hinterhöfen durchsetzen. Oft werden nur Luxuswohnungen geschaffen und kein bezahlbarer Wohnraum.
– Die selbst erzeugte Wohnungsnot. Hinzu kommt eine von der Stadtplanung bewusst geplante Steigerung des Bevölkerungszuwachses. 1990 betrug die Einwohnerzahl rund 1,278 Millionen; 2015 lag sie bei 1,55 Millionen, 2020 bei 1,59 Millionen. Die demografische Prognose für 2040 beträgt 1,845 Millionen.5
Dieses verordnete Wachstum sorgt schon jetzt auf allen Gebieten für eine Überlastung der Stadtgesellschaft.
– Mieter-Wechsel. Karl Marx hat die Ausbeutung durch Arbeit hinlänglich beschrieben. Heute gibt es noch die neue Ausbeutung durch Vermietung. Der Anteil der Mietkosten am Gesamteinkommen wird hier immer höher und beträgt in München schon oft bis zu 50 Prozent und mehr. Die vom Geld vertriebenen alteingesessenen Mieter müssen nach draußen ziehen, wo sie wiederum den dort Ansässigen Wohnraum entziehen und diese noch weiter nach draußen vertreiben. Damit bekommt auch das Umland einen grenzenlosen Bauboom, hohe Immobilienpreise und hohe Mieten.
München-Monopoly. Die Stadt ist zu einer Super-Spielwiese für Investoren geworden. Das Ergebnis ist oftmals Material-Protz, Kuben-Monokultur, Vorherrschaft des Geldes, Promi-Architektur – und gleichzeitig der Verlust von Natur und gewachsenen Strukturen, die Vertreibung der ansässigen Bevölkerung. Die neuen Quartiere könnten die künftigen Slums werden. Beim München-Monopoly werden Immobilien verkauft und gekauft, gehalten und abgestoßen. Es ist schwer zu sagen, ob es der Ausverkauf oder der Schlussverkauf der Stadt ist. Es hat eine regelrechte Kauf- und Verkaufmanie eingesetzt: Investoren kaufen die Altstadt auf, errichten selbstgeplante Hochhäuser, diktieren die Stadtentwicklung und dominieren die Stadtpolitik.
Schöne neue Immobilien-Welt: Dies ist eine unheilige Allianz aus Investorenlobby, Arbeitsplatzfetischisten und Bauwütigen in einer Stadt, in der die einzige Entwicklungspolitik im Wachstum besteht. Wenige Immobilienkonzerne und Investoren bestimmen die Entwicklung der nächsten Jahrzehnte. Ein französischer Immobilienmakler, der nicht nur Millionäre, sondern auch Milliardäre kennt, sagte mir über deren Geisteshaltung: „Wenn sie die erste Milliarde haben, wollen sie die zweite.“
Investors Schicksal. Zuerst wird in Wohnungen investiert, weil da in München mehr Geld zu holen ist als bei Gewerbeimmobilien. Wenn sich abzeichnet, dass bei Büroraum doch mehr zu holen ist, erfolgt die Umplanung: Dann baut der Investor Büroraum. Und umgekehrt. Dazu kam ab 2020 die Corona-Pandemie – und das Homeoffice. Der zeitliche Bremsweg der Immobilienkönige ist jeweils beträchtlich – wie bei einem Großtanker.
UWO has landed. Die neuen Gebäude in der Altstadt, Haidhausen, Schwabing, Neuhausen und anderswo wirken wie Fremdkörper, wie UWOs, wie Unbekannte Wohn-Objekte. Geldadel trifft auf Protzarchitektur mit Quadratmeterpreisen bis 25.000 Euro und darüber. Soziale Spannungen sind inkludiert und vorprogrammiert. Und bei den Preisen kann man schließlich auch etwas verlangen. Man gönnt sich ja sonst nichts.
Teure Wohnungen, hohe Ansprüche. Die Eigentümer der Neubauwohnungen haben hohe Ansprüche, schließlich war die Wohnung sauteuer. Sie wollen Ruhe, sie wollen keine Gewerbe und kein Handwerk, keinen Ladeverkehr in den Hinterhöfen, keinen Kneipenlärm von gegenüber, kein Kindergeschrei von nebenan. Wenn es ihnen nicht ruhig genug ist in der Altstadt, im Glockenbachviertel, Haidhausen, Schwabing, Neuhausen …, dann wird die Ruhe hergestellt. Die Neubürger prozessieren dann gegen alteingesessene Handwerksbetriebe, Lokale, Institutionen, Nachbarn daneben, darunter und darüber. Die neue Wohn-Asozialität fordert ihren Preis.
Entmieten 2021. Nicht mehr wie früher die Dächer aufreißen, Partys feiern, Kamine einreißen. Das neue offizielle Entmieten heutiger Investoren geht zum Beispiel über Modernisierung und Nachverdichten. Man kauft eine Wohnanlage mit einem Hinterhof oder gleich ein ganzes Karree. Dann wird ein neues Wohngebäude in den schönen grünen Innenhof geplant, das umgehend von der LBK genehmigt wird (Wohnungsnot!). Man kündigt den Bewohnern „Modernisierungen“ und Mieterhöhungen an, Baulärm und Dreck – und wartet, bis sie ausziehen. (Siehe Hohenzollernkarree, Karree Karl-Theodor-Straße, Karree Schleißheimer Straße, Hinterhof Herzogstraße 84 …) Wenn es die Sachlage zulässt, wandelt man die Mietwohnungen in Eigentumswohnungen um und verkauft mit hohem Gewinn.
Die Moloch-München-Geschichte ist eine Geschichte vom kleinen und vom großen Geld – vor allem vom großen Geld.
„Die fast unlösbare Aufgabe besteht darin, weder von der Macht der anderen, noch von der eigenen Ohnmacht sich dumm machen zu lassen.“
Theodor W. Adorno, Minima Moralia
Wofür ist die Webseite gedacht? Moloch München mit der Chronologie 1982 bis heute und dem Kritischen Immobilien-Lexikon mit über 280 Stichworten ist eine Materialquelle und Stoffsammlung. Sie soll zum Beispiel Mitgliedern von Bezirksausschüssen und Bürgerinitiativen sowie Interessierten an der Münchner Stadt- und Baugeschichte und deren Kritikern als Fundus zur Verfügung stehen. Es ist ein bescheidener Versuch, eine etwas andere Geschichte der Entwicklung der Münchner Stadtgeschichte und ihrer Hintergründe nachzuvollziehen. Es ist der Versuch, mit einem Rückblick auf die ehemalige Tagespolitik die Strukturen nachzuzeichnen, die zu dem heutigen München geführt haben: ohne einem früheren München nachzutrauern, aber auch, ohne das heutige München zu beschönigen. Wobei sich München nicht allzu sehr von anderen deutschen (und ausländischen) Großstädten unterscheidet: außer dass hier die Preisentwicklung besonders krass ist.
Zur Genese. Ich führe seit etwa 1978 mein Zeitungsarchiv mit etwa 600 Stichworten mit Artikeln u. a. von SZ, Abendzeitung, Spiegel, Stern, Zeit. Ich habe erst 2019 den Entschluss gefasst, das Thema Münchner Immobilienentwicklung zu bearbeiten. Deshalb sind die Quellen vornehmlich aus der SZ. In manchen Monaten und Jahren gab es mehr Material, in manchen weniger. Zitate aus Büchern habe ich eingearbeitet und werde diese noch vervollständigen.
Mit Sicherheit unvollständig. Von der Fachliteratur habe ich zuerst aufmerksam zwei Bücher über Münchner Stadtbäche gelesen, bis ich gemerkt habe, dass ich keine Stadtgeschichte Münchens schreibe und dazu gar keine Zeit hätte. Ich musste deshalb bei einer Entwicklung über vier Jahrzehnte viel auslassen. Lücken waren unvermeidlich. Das vorliegende Material ist schon jetzt zu umfangreich. Es erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit.
Ich enthalte mich auch weitgehend einer Architektur-Kritik. Die Fotos der Neubauten zeugen allerdings von der dominanten Absicht, mit Immobilien Geld zu generieren. Und oft auch sind sie Zeugnis von Gebäuden, die nach wenigen Jahrzehnten Abrisskandidaten sind, Zeugnis von Lücken im Stadtbild.
Bitte um Fehlermeldungen. Ich habe in knapp zwei Jahren etwa 40 Jahre Münchner Immobiliengeschichte durchgesehen und in die Webseite eingearbeitet. Wichtiges wird fehlen, vermutlich ist auch einiges zu verkürzt oder nicht ganz richtig dargestellt. Dafür bitte ich um Nachsicht. Für die diversen Fehler bin ich allein verantwortlich. Für Hinweise, Korrekturen und Berichtigungen bin ich dankbar.
Nichts wird sich ändern. Moloch München soll etwas Erinnerung an die sich überstürzende und überbordende Historie des Immobilien-Kapitalismus bringen. Ich werde mit dieser Webseite und meiner Arbeit bei dem Thema München nichts aufhalten. Aber ich habe zumindest meine Abscheu vor den Immobilienentwicklern, Überplanern, Abriss-Anhängern, Naturzerstörer, Investoren zum Ausdruck gebracht – und vielleicht die eine oder andere Hilfestellung für kritische Mitbürger geliefert.
Aber vielleicht kommt der eine oder andere Entscheider doch ins Nachdenken über sein Tun.
Danken möchte ich Oswald Baumeister, der hier die meisten Fotos beigesteuert hat, Bernhard Henselmann für die Gestaltung der Webseite, Wolfgang Gartmann und Thomas Pampuch für Korrekturlesen und der Gesellschaft für ökologische Forschung e. V. mit Sylvia Hamberger. Mein Dank gilt auch all den Journalisten von Münchner Tageszeitungen und hier vor allem denen der Süddeutschen Zeitung, die über Jahre kritisch die Entwicklung verfolgt haben.
Nebenbei: Eine Menge lustiger Schreibfehler sind entstanden: u. a. Investoten, Miezendeckel, Zerstötung des Eggartens, Verwalzungsgerichtshof, neuer Vernieter, Immobilienkozerne, Miezenexplosion, Bürgerhutachten, Geschissfläche, Maumaterialien …
In eigener Sache: Moloch München geht zum 31.8.2023 in den Ruhestand. Ich habe mit der Arbeit an der Webseite Moloch München – Eine Stadt wird verkauft im Frühjahr 2019 begonnen: Diese wurde dann im März 2022 im Internet veröffentlicht. Mit dem Abschluss zum Ende August 2023 habe ich über vier Jahre damit verbracht. Mit Moloch München könnte man auch...