2004

Januar 2004: Münchner Immobilienmarkt. Wirtschaftsstaatssekretär Hans Spitzner (CSU) lobte beim SZ-Immobilienstammtisch die „Stärke des Großraums München“: Versicherungsstandort Nr. 1, Bankenplatz Nr. 2, Bayern als beliebtester Standort für ausländische Investoren. Kommunalreferentin Gabriele Friedrich (Grüne) verteidigte die Schaffung von Baurecht der letzten Jahre für Wohnungen und Gewerbeflächen, auch wenn nun m Gewerbebereich Leerstand sei: „Denn wenn die Konjunktur wieder anspringt, müssen wir gewappnet sein.“ Argenta-Chef Helmut Röschinger verwies auf den verringerten Büroraum, der früher pro Mitarbeiter bei 30 Quadratmeter lag und inzwischen auf oft nur 15 Quadratmeter geschrumpft sei.
Beim „Bündnis für Wohnungsbau“ wurde dessen Scheitern diskutiert. Rupert Hackl, der Leiter der Münchner Niederlassung von Eurohypo, äußerte, dass Mietwohnungsbau nur noch von städtischen Wohnungsbaugesellschaften betrieben würde: Das Privatvermögen investiere nicht mehr in Münchens Mietwohnungsbau.¹

Januar 2004: München am engagiertesten im Wohnungsbau. Stephan Reiß-Schmidt, seit 1996 Leiter der Hauptabteilung Stadtentwicklungsplanung, Referat für Stadtplanung und Bauordnung, München, sieht München in Deutschland vorn: Für das Programm „Wohnen in München II“ werden jährlich über 50 Millionen Euro investiert: Hier liegt der Anteil bei Mietwohnungen bei nahezu 80 Prozent. In der Messestadt Riem werden aktuell die Areale für den zweiten Bauabschnitt vergeben, im Quartier am Ackermannbogen wird der erste Bauabschnitt demnächst fertiggestellt, an der Achse Hauptbahnhof-Pasing werden demnächst 1000 neue Wohnungen gebaut. In „Isar-Süd“ in Sendling 1200 Wohnungen, am Ostbahnhof rund 1400 Wohnungen, auf Kasernenflächen über 5000 Wohnungen, in Freiham ab 2007 etwa 10.000 Wohnungen. Aktuell werden hauptsächlich Eigentumswohnungen gebaut, die aber zu rund 70 Prozent von Käufern bewohnt würden.²

Januar 2004: Umbau-Desaster Alter Hof. Denkmalschützer und Münchner Forum traten für einen Genehmigungsstopp beim Umbau des 1253 erstmals erwähnten Alten Hofs an der Ecke Dienerstraße und Hofgraben ein. (Vgl. Juni 1998) Der geänderte Entwurf des Architekten Peter Kulka (Köln), der den Wettbewerb gewonnen hatte, sah eine Art Glasdach mit zwei zusätzlichen Geschossen vor: Damit müsste aus statischen Gründen der unter Denkmalschutz stehende Lorenzistock (nördlich des Dallmayr-Gebäudes) abgerissen werden. OB Christian Ude nannte im November 2003 die Fassade „zu hart und zu abweisend“: Der gesamte Stadtrat stimmte damals gegen ihn und winkte das Kulka-Konzept durch. Wolfgang Czisch vom Münchner Forum monierte nun, dass die neuen Pläne von niemand legitimiert seien und den Charakter des Alten Hofs zerstören würden. Der Münchner Heimatpfleger Gerd Goergens war entsetzt über den Abriss des Lorenzistocks. Kulka kündigte an, nichts an seinen Plänen ändern zu wollen. Dann wurde der Lorenzistock aber doch saniert. Statt des geplanten völlig transparenten Glasdachs wurden rot bedruckte Glasscheiben eingebaut.³
Aus der Webseite von Peter Kulka: Gutachten 2003, 1.Rang, BGF: 10.240 m², BRI: 42.231 m³, Bauherr: Bayerische Hausbau GmbH⁴
Aus der Webseite des Investors Bayerische Hausbau: „Der Bayerischen Hausbau wurde der nördliche und östliche Flügel der Anlage auf 65 Jahre in Erbpacht überlassen. Das Nutzungskonzept basiert auf Vorgaben der Stadt München und sieht vor, das Areal durch eine Mischung von Läden, Büros und privaten Wohnungen zu revitalisieren. Dabei soll die Gesamtgeschossfläche von rund 20.000 m² zu 60 Prozent für Büros und Dienstleistungen, zu 14 Prozent für Läden und zu 26 Prozent für Wohnungen erschlossen und genutzt werden.⁵

Januar 2004: Eine Million Quadratmeter Gewerbeflächen stehen leer. Die Tendenz ist hier steigend. Gleichzeitig fehlen jede Menge Wohnungen. Für Immobilieneigentümer würde sich eine Umwandlung von Büro- in Wohnraum anbieten, wenn hierfür nicht grundlegend andere Anforderungen bestünden: etwa an Lärmschutz und Abstandsflächen. Außerdem besteht bei Wohnungen ein Mieterschutz, bei Gewerbeflächen gilt die im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsfrist. Eine erneute Umwidmung in Gewerbeflächen ist grundsätzlich schwierig.⁶ Stadtbaurätin Christiane Thalgott verwies ebenfalls auf rechtliche und bautechnische Hindernisse. Grünflächen könnten fehlen, Emissionen zu hoch sein. Bei inzwischen gewerblich genutzten Villen oder Wohnungen wäre eine Rückumwandlung einfacher. Derzeit würden Gewerbeflächen fertiggestellt: Die Bebauungspläne benötigen zehn Jahre Vorlauf, die Bauzeit etwa zwei Jahre. „Aber München braucht nicht nur Wohnungen, sondern auch moderne Büroflächen.“⁷

Februar 2004: Eine Tote durch „Sanierungen“. In der Geyerstraße 22 im Glockenbachviertel ist die 46-jährige Mieterin Astrid S. gestorben, weil Bauarbeiter einen Kamin abgerissen haben und das Gas des Durchlauferhitzers nicht mehr abziehen konnte. Die Bewohner der Geyerstraße 22 berichteten von vielen weiteren gefährlichen Mängeln: freie Elektrokabel im Keller in Kopfhöhe und im 4. Stock quer über die Treppe, Einsatz der Feuerwehr im Oktober 2003, weil das Treppenhaus oben ohne Absturzsicherung offen war, Wassereinbruch durch Regen, Blockierung eines Fluchtwegs für einen Kindergarten im Rückgebäude. Der Mieterbeirat forderte nach dem Tod der Mieterin ein Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen in München und kritisierte die „Rücksichtslosigkeit der Turbosanierer“, für die Bewohner nur ein Störfaktor seien.⁸

März 2004: München-Modell und SoBoN. Der Bund hat ab 2004 das Fördervolumen für die Eigenheimzulage um 30 Prozent gekürzt. Laufende Förderungen bleiben über maximal acht Jahre ungekürzt. Für Kaufverträge und Bauanträge, die vor dem 31.12.2003 abgeschlossen wurden, gilt die alte Förderung. Die LH München fördert ab 1.1.2004 bei Alleinstehenden mit einem Gesamteinkommen von 70.000 Euro (vorher 81.807) und bei Ehepaaren von 140.000 Euro (vorher 163.614). Bei einer Kinderzulage erhöht sich der Betrag um 30.000 Euro (vorher 30.678) pro Kind. Für Wohnobjekte im München Modell muss der Wohnsitz oder Arbeitsplatz mindestens fünf Jahre in sechs Münchner Gebieten gewesen sein. Angebote für die Sozialgerechte Bodennutzung gelten für den Selbstbezug, Wohnsitz oder Arbeitsplatz müssen dabei nicht in München sein: Hier werden neun Münchner Gebiete angegeben. (Eckart, P., München Modell und „SoBoN“, in SZ 19.3.2004))

März 2004: Staatsdiener-Wohnungen. Am Haderner Stiftsbogen entstehen 250 Wohnungen für Staatsdiener, die von der „Stadibau GmbH“ für rund 50 Millionen Euro gebaut werden.⁹

März 2004: Luxus geht immer. Der Umsatz des Münchner Immobilienmarktes lag 2003 bei 4,95 Milliarden Euro (minus 18 Prozent). 28.800 Eigentumswohnungen wurden 2003 verkauft (minus 13 Prozent); der durchschnittliche Preis für vorhandene lag hier bei 190.000 Euro, für Neubauten bei 300.000 Euro. Der öffentlich geförderte Wohnungsbau hatte ein Plus von 33 Prozent. Der Gewerbeumsatz sank um 14 Prozent. Bürogrundstücke fielen um 53 Prozent, in der Innenstadt stiegen sie dagegen um 47 Prozent. Für Luxusobjekte fanden sich jeweils potente Käufer, wie Helmut Thiele vom Gutachterausschuss feststellte: „Da ist ordentlich was los.“¹⁰

März 2004: Wachstum der bauma. 1954 fand die erste „Baumaschinen und Geräte“-Messe auf dem alten Messegelände auf der Theresienhöhe statt: 58 Aussteller auf 12.000 Quadratmetern und mit 8000 Besuchern. Seit 1956 heißt die Messe bauma. 2001 hatte die bauma mit 2341 Ausstellern und 406.435 Fachbesuchern einen Rekord, der 2004 übertroffen werden dürfte.¹¹

April 2004: Die Flughafen-Region boomt. Und sie verbraucht Fläche: Die Flughafen-Landkreise Erding und Freising werden überbaut und asphaltiert. Der grüne MdL Christian Magerl ist auch BN-Kreisvorsitzender von Freising: Der Landkreis verbraucht laut Magerl 5000 Quadratmeter: am Tag! Damit liegt Freising an der Spitze der bayerischen Landkreise, gefolgt vom Nachbarlandkreis Erding. Wachstumsfreunde argumentieren gern, dass Flächenverbrauch nicht gleich Versiegelung sei: So würden Freiflächen, Gärten und Parks zu den verplanten Flächen gezählt. Wer die Betriebe nahe dem Flughafen kennt, wird allerdings wenige Gärten oder Parkähnliches feststelle, eher viel Asphalt, Verkehrsflächen, Industriebauten. Im Strukturgutachten der Bayerischen Staatsregierung zur Flughafenregion wird ein deutlicher Flächenüberschuss für das Gewerbe festgestellt, ebenso für den Wohnungsbau. Magerl forderte deshalb eine Verlagerung von Arbeitsplätzen in entlegenere Regionen und die bessere Nutzung bestehender Gewerbegebiete.¹²

April 2004: Wohnimmobilien auf niedrigem Niveau. Die Immobilien-Vermittlungsgesellschaft der Sparkassen stellte ein vergleichsweise niedriges Niveau für gebrauchte und neue Immobilien fest. Ein- bis Drei-Zimmer-Eigentumswohnungen wurden im Marktspiegel Bayern 2004 für 2300 bis 2900 Euro pro qm angeboten, Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser für 500.000 bis 700.000 Euro. Die Preise für unbebaute Grundstücke im Neubau-Markt lagen bei 500 bis 700 Euro pro qm. Mit der Diskussion über den Wegfall der Eigenheim-Pauschale im Jahr 2003 hat die Bundesregierung laut LBS eine „Schlussverkaufsstimmung“ erzeugt, die vor allem Käufer selbstgenutzter Immobilien ausgenutzt hatten.¹³

April 2004: Strategien zur Entmietung. Die Vorsitzende des Münchner Mieterbeirats, Renate Gschwendtner, schildert diverse Strategien: Entmietet wird vor allem bei Eigentumswechseln. Es gibt das „Rausmodernisieren“ bei Häusern mit niedrigen Mieten. Spekulanten können mit der Modernisierungsumlage auf ortsübliche Vergleichsmieten erhöhen im Gegensatz zu den erlaubten 20 Prozent Erhöhung in drei Jahren. Bei der Umwandlung in Eigentumswohnungen sind falsche Eigenbedarfskündigungen häufig: Der Mieter bekommt eine Abfindung und verliert damit die Klagemöglichkeit, auch wenn ein fingierter Eigenbedarf vorliegt. Beim „Mietermobbing“ werden unbegründete Kündigungen und Räumungsklagen vorgebracht, dazu kommen „Pannen“ auf den Baustellen. Bei einer Sanierung mit Lärm und Dreck empfiehlt sich für Mieter eine Protokollierung der Belästigungen, die auch bei Mietminderung nötig ist. Hilfe leisten die kostenlose Mieterberatung und der Mieterbeirat der LH München und Mietervereine. Der Zusammenschluss zu Mietergemeinschaften und ein gemeinsamer Anwalt werden empfohlen.¹⁴
Entmieten 2021 verläuft etwas anders: Nicht mehr Dach aufreißen, Partys feiern, Kamine einreißen. Das neue Entmieten geht z. B. so: nachverdichten. Einen Wohnungsklotz in den schönen grünen Innenhof planen, der sofort von der LBK genehmigt wird (Wohnungsnot!!!), den Mietern Baulärm und Dreck ankündigen und warten, bis sie ausziehen. (Hohenzollernkarree, Karree an der Karl-Theodor-, Ansprenger-, Unertl-, Degenfeldstraße, der Gernot-, Bamberger-Block… Oder Altlasten finden, die aus dem Boden entfernt werden müssen, auf denen das Haus stand. Oder ….

April 2004: Terminkalender Münchner Wohnungsbau. Messestadt Riem: bis 2013 Wohnungen für 16.000 Menschen und 13.000 neue Arbeitsplätze. Nordhaide: bis 2007 rund 2600 Wohnungen. Parkstadt Schwabing: 1500 Wohnungen auf 105.000 Quadratmetern. Ackermannbogen: bis 2007 etwa 2250 Wohnungen. Theresienhöhe: bis 2006 im Süden 1400 Wohnungen.¹⁵

April 2004: Zukunft der Domagk-Ateliers. Um 1993 waren die Ateliers in der 1936 gebauten alten Funkkaserne an der Domagkstraße bezogen: Das war die größte Künstlerkolonie Europas. Laut Stadtbaurätin Christiane Thalgott sollen auf dem Gelände Wohn- und Gewerbeflächen entstehen. Für Ateliers bleiben langfristig etwa 20.000 Quadratmeter im Haus Nr. 50 im Osten des ehemaligen Kasernengeländes, dazu der Hof und angrenzende Wohnungen.¹⁶
Im Dezember 2004 wurde bekannt, dass 3000 Künstler aus 34 Ländern bis März 2005 ihre Ateliers verlassen müssen: Das 14 Kilometer lange Kanalnetz war zu 80 bis 90 Prozent undicht, sodass die Stadt dem Bund als Eigentümer des etwa 32 Hektar großen Geländes die weitere Nutzung verbieten musste.¹⁷ – Die Sanierung würde 3 Millionen DM kosten: Dies sei für eine dreijährige Zwischennutzung (bis Baubeginn) nicht rentabel. Dem Generalmieter bis 2007, Christoph Fisser, wurde am 17.12.2004 deshalb fristlos gekündigt. Der bisherige Eigentümer war das Bundesvermögensamt, das zum 1.1.2005 aufgelöst wird. Dessen Nachfolger und neuer Eigentümer wird die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA).¹⁸
Vgl.: Domagk-Ateliers

April 2004: Wohnungsbau tief wie nie. 2002 wurden 3598 Wohnungen in München neu gebaut, 2003 waren es 3133 Wohnungen. Zum Vergleich: 1994 waren es 7257 Wohnungen. Unter OB Christian Ude wurde 2001 das „größte Wohnungsbauprogramm aller Zeiten“ beschlossen: In fünf Jahren sollten jeweils 7000 Wohnungen gebaut werden. Die Stadt hat ihre Wohnraumförderung jedes Jahr gesteigert: 2002 waren es 35,3 Millionen Euro, 2003 dann 36 Millionen Euro. Hinzu kamen 2002 für die Abgabe von ermäßigten Grundstücken 25,7 Millionen Euro und 2003 40,2 Millionen Euro. Der Bund hingegen hat seine Finanzhilfen für soziale Wohnraumförderung auf 110 Millionen Euro im Jahr 2003 gekürzt (1993: umgerechnet 1,89 Milliarde Euro). Der Freistaat Bayern senkte seine Mittel für das Wohnungsbauprogramm von 317 Millionen Euro im Jahr 2000 auf 145,5 Millionen Euro in 2004.¹⁹

November 2004: Der Hochhausentscheid. Alt-OB Georg Kronawitter (SPD) hatte gegen seine Partei und die Stadtratsmehrheit einen Bürgerentscheid initiiert, über den am 21.11.2004 abgestimmt wurde. Der Entscheid kam am 21.11.2004 zur Abstimmung. Bei 21,9 Prozent Wahlbeteiligung waren 50,8 Prozent (101.780) für die Begrenzung, 49,2 Prozent (98.725) dagegen.²⁰ Damit mussten die geplanten Hochhäuser von Siemens (113 und 146 Meter) und das SZ-Bürohochhaus in Steinhausen (143 Meter) umgeplant werden.²¹
Vgl.: Hochhaus-Entscheid 21.11.2004

Dezember 2004: Wohnimmobilien-Monopoly.
WCM: Im Dezember 2004 kaufte der US-Finanzinvestor BlackRock von der Hamburger Beteiligungsgesellschaft WCM den Wohnimmobilienbereich mit etwa 31.000 Wohnungen.
Gagfah: Im Juli 2004 hat der US-Finanzinvestor Fortress rund 81.000 Wohnungen der Essener Gemeinnützige Aktien-Gesellschaft für Angestellten-Heimstätten (Gagfah, gegründet 1918) von der Bundesversicherungsanstalt für Angestellte (BfA) für 3,5 Milliarden Euro übernommen. Fortress zahlte für die Gagfah-Wohnungen um die 700 Euro pro Quadratmeter und verkauft sie um 1050 bis 1100 Euro weiter.²²
GSW: Die 1924 gegründete Berliner Städtische Wohnungsfürsorgegesellschaft Berlin mbH (GSW) mit rund 65.000 Wohnungen wurde vom Senat unter Klaus Wowereit (SPD) für 405 Millionen Euro (plus Übernahme von 1,56 Milliarden Schulden) an die Investmentgesellschaften Whitehall Investments Ltd. und Tochtergesellschaften von Cerberus Capital Management verkauft (rund 30.000 Euro pro Wohnung). (Wikipedia)
ThyssenKrupp: Der Essener Stahlkonzern ThyssenKrupp verkaufte im Dezember 2004 seine 48.000 Wohnungen im Ruhrgebiet für 2,1 Milliarden Euro an das Konsortium aus der US-Investmentbank Morgan Stanley und der Corpus Immobiliengruppe aus NRW.
Viterra AG: Der Essener Energiekonzern Eon AG besaß das Wohnungs- und Immobilienunternehmen Viterra AG (früher Veba Wohnen, später Veba Immobilien), bis 2005 Deutschlands größter Immobilieneigentümer mit 152.000 Wohnungen. Die Viterra AG wurde 2005 von der Deutschen Annington Immobilien Gruppe (heute Vonovia) für sieben Milliarden Euro gekauft – rund 46.000 Euro pro Wohnung. (Wikipedia)
HSH Nordbank: Hier sollen 21.000 Wohnungen verkauft werden.
NordLB: 20.000 ehemalige Eisenbahner-Wohnungen sollen verkauft werden.
Der Deutschland-Chef von Fortress, Matthias Moser, nannte 2004 die Zahl von 3,4 Millionen Wohnungen, die von der öffentlichen Hand in den nächsten Jahren verkauft werden.²³

1. Holzamer, Hans-Herbert, Wenn man setzt, dann auf München, in SZ 2.1.2004 [↩]
2. Kastner, Bernd, … warum bauen Sie nicht mehr Wohnungen? in SZ 23.1.2004 [↩]
3. Dürr, Alfred, Dem Alten Hof droht ein Planungsdebakel, in SZ 26.1.2004; Dürr, Alfred, Alter Hof mit neuem Gesicht, in SZ 19.5.2004; Alter Hof in München, in SZ 2.7.2004 [↩]
4. https://www.peterkulka.de/alter-hof, abgerufen am 19.5.2021 [↩]
5. ttp://www.bayhaus.de/wohnimmobilien/alter-hof/, abgerufen am 19.5.2021 [↩]
6. Eder, Christa, Büros zu Wohnungen, in SZ 28.1.2004 [↩]
7. Göricke, Jutta, Sagen Sie… warum nicht einfach ins Büro ziehen? in SZ 26.3.2004 [↩]
8. Kastner, Bernd, Tödliche Entmietung, in SZ 3.2.2004; Kastner, Bernd, Geyerstraße 22 – die Angst der Mieter, in SZ 5.2.2004; Kastner, Bernd, Noch ein Mangel in der Geyerstraße 22, in SZ 7.2.2004; Mieterbeirat gegen „Turbo-Sanierer“, in SZ 11.2.2004; Näger, Doris, „Es wird saniert ohne Rücksicht auf Verluste“, in SZ 17.2.2005; Kastner, Bernd, Gefangen in der Vergangenheit, in SZ 27.1.2006; Bröckelnde Fassade war keine Gefahr in SZ 21.4.2006 [↩]
9. Brubacher, Barbara, Finanzministerium bevorzugt das Würfelmodell, in SZ 23.3.2004 [↩]
10. Kastner, Bernd, Luxusvillen krisenfest, in SZ 26.3.2004 [↩]
11. Cohrs, Heinz-Herbert, 50 Jahre bauma: Wie eine kleine Messe groß wurde, in SZ 26.3.2004 [↩]
12. Kastner, Bernd, Täglich ein Fußballplatz?, in SZ 2.4.2004 [↩]
13. Haas, Marianne E., Kein Aufschwung beim Wohnungsbau, in SZ 10.4.2004 [↩]
14. Kastner, Bernd, Sagen Sie … wie gehen Entmieter vor?, in SZ 10.4.2004 [↩]
15. Neumann, Heinrich, Wachstum in alle Himmelsrichtungen, in SZ 16.4.2004; Hoch, Angelika, Nur noch Büros übrig, in SZ 28.10.2005 [↩]
16. Brunner, Ingrid, … was passiert mit den Domagk-Ateliers?, in SZ 16.4.2004; Wikipedia [↩]
17. Runge, Evelyn, Kastner, Bernd Aus für die Domagk-Ateliers, in SZ 17.12.2004 [↩]
18. Runge, Evelyn, Umweltskandal in der Funkkaserne, in SZ 18.12.2004 [↩]
19. Neff, Berthold, Wohnungsbau sinkt auf ein neues Rekordtief, in SZ 26.4.2004 [↩]
20. LH München, Hochhausentscheid Bürgerentscheid: Initiative-Unser-München (Hochhausentscheid), 21.11.2004, www.muenchen.de [↩]
21. Maximal 100 Meter, in SZ 31.10.2020; Hochhausverbot in München, in spiegel.de 22.11.2004 [↩]
22. Gröneweg, Simone, Finanzinvestoren mischen Immobilienmarkt auf, in SZ 3.12.2004 [↩]
23. Gröneweg, Simone, Finanzinvestoren mischen Immobilienmarkt auf, in SZ 3.12.2004; Hesse, Martin, Thyssen-Krupp stößt Wohnungen ab, in SZ 16.12.2004 [↩]