Kreativ­quartier ­Dachauer­straße

Aktualisiert am 9.4.2023

Die Abrissbirne kommt 2013. Der Münchner Kulturreferent Hans-Georg Küppers berichtete über die weiteren Pläne zum Kreativquartier. Das Gebäude, in dem das Pathos Theater spielte, wird es bald nicht mehr geben, ebenso die Nebenspielstätte Schwere Reiter. Die Jutierhalle soll erhalten bleiben und bis 2017 ausgebaut werden. Das Atelierhaus Dachauerstraße 110G hat eventuell eine Überlebenschance. Die Künstler befürchten eine Erste-Klasse-Renovierung des alten Militärgeländes, das dadurch seinen Charme verlieren würde.¹

Vier Kreativfelder. 2015 teilte die Architekturbüros Teleinternetcafé und TH Treibhaus die 20 Hektar große Fläche zwischen Schwabing und Neuhausen in die Bereiche Kreativ-Feld, Kreativ-Labor, Kreativ-Park und Kreativ-Plattform auf.²

Fallstricke der Bürokratie. Die bisherige Spielstätte „Schwerer Reiter“ in einer alten Lagerhalle an der Dachauer Straße hatte keine Zulassung als Veranstaltungsort; die LBK hatte den Betrieb aber geduldet. Eine Interimshalle wurde 2018 vom Stadtrat beschlossen. Die neue Halle wird von den Münchner Architekten Büro Mahlknecht Herrle gebaut: Spundwände bilden die waagrechten Außenwände. Die städtische Münchner Gewerbehof- und Technologiezentrumsgesellschaft (MGH), der 2018 vom Stadtrat die Trägerschaft für das Kreativquartier übertragen wurde, wird für 3,6 Millionen Euro den eigentlichen Hallenneubau errichten, der im Spätsommer 2021 eröffnet werden soll. Die Sanierungskosten der alten Halle hätten bei 80 Prozent eines Neubaus gelegen.³⁴
Die Argumentation mit den Sanierungskosten ist ein wohlfeiles Argument zum Abriss jeglicher alter Bausubstanz. Die alten Bauten haben oft einen in vielen Jahrzehnten gewachsenen Charme, den sich die Neubauten nie erarbeiten werden. Und nur zu selten prüft jemand diese Vergleichsberechnungen wirklich nach.

Oktober 2016: Stadt baut neu und saniert. Auf dem 20 Hektar großen Areal zwischen Dachauer, Loth-, Infanterie- und Schwere-Reiter-Straße sollen 600 neue Wohnungen gebaut werden. Es gibt ein „Kreativ-Labor“ (mit Schwere Reiter, Halle 6, Pathos Transport Theater, Atelierhaus), einen „Kreativ-Park“ (Gründer- und Innovationszentrum, Tonnenhalle mit zwei Sälen mit 600 und 120 Sitzplätzen vorgesehen für Tanz, Theater und Musik; Jutierhalle mit 44 Ateliers und Arbeitsräumen), eine „Kreativ-Plattform“ und ein Kreativ-Feld. Eine Hallen-Eröffnung hält Kulturreferent Hans-Georg Küppers für Herbst 2020 machbar.⁵

Die Zukunft des Kreativquartiers. Der Kulturausschuss des Stadtrats hat Anfang Oktober 2016 einen Jahresetat von 2,3 Millionen Euro für 29 Stellen und den Umbau der denkmalgeschützten Tonnenhalle und Jutierhalle genehmigt, in die Werkstätten, Probebühnen und Aufführungspodien eingebaut werden. Der Gesamtetat für den Umbau beträgt 50 bis 70 Millionen Euro. Ein „Gründerzentrum“ auf 10.000 qm soll 2019 eröffnen. Im Frühjahr 2017 wird die „Lamentohalle“ abgerissen, wenn auch die Ausschreibung für die Zwischennutzung der Freifläche beginnt. 2018 sollen 900 Wohnungen bezugsfertig sein.
Die Planungen für das ehemalige 20 Hektar große Gelände der Luitpoldkaserne zwischen Dachauer-, Loth-, Schwere-Reiter-, Heß- und Infanteriestraße begannen etwa 2004. Das Areal wurde aufgeteilt in Kreativpark, Kreativplattform, Kreativfeld und Kreativlabor.⁶
Ziemlich kreativ!

Planungsausschuss des Stadtrats verabschiedet Bebauungsplan. Das gesamte Kreativquartier ist etwa 20 Hektar groß und gehört überwiegend der Stadt, den Stadtwerken und dem Freistaat. Am 22.5.2019 hat der Ausschuss die Pläne für den „Kreativpark“ (mit Tonnen- und Jutierhalle) und „Kreativplattform“ (rund 340 Wohnungen) genehmigt. Das „Kreativfeld“ mit 385 Wohnungen vergibt die Stadt an die städtischen Wohnbaugesellschaften Gewofag und GWG, an Baugenossenschaften, aber auch an private Investoren, die sich an den Konventionellen Mietwohnungsbau (KMB) halten müssen: Hier werden Mieter begünstigt, die mit ihrem Gehalt über den Förderrichtlinien liegen.⁷

Halle 23 soll Rendite machen. Die Halle 23 mit 3800 Quadratmeter im Kreativlabor an der Dachauerstraße 110a gehört, die zum alten Gelände der Münchner Stadtentwässerung (MSE) gehörte, ist seit November 2019 im Eigentum einer zu 100 Prozent städtischen Tochtergesellschaft, der Münchner Gewerbehof- und Technologiezentrumsgesellschaft (MGH). Die Halle soll unrenoviert der Kreativ- und Kulturwirtschaft vermietet werden – für 14 Euro Kaltmiete plus Nebenkosten plus Mehrwertsteuer (insgesamt knapp 20 Euro) vermietet werden. Ulrich Gläß hat vor langen Jahren das Kunst und Berufsqualifizierungsprojekt International Munich Art Lab (IMAL) gegründet und meldete Interesse an Räumen in der Halle 23 an. Er sah einen dringenden Bedarf für Jugendarbeit in den Vierteln Neuhausen – Nymphenburg und Schwabing – West. Die hohe Miete wäre aber für IMAL untragbar: Üblich waren im Altbestand des Kreativlabors Warmmieten zwischen sechs und acht Euro.⁸
Nachtrag März 2021: MGH senkt die Konditionen für Künstler und Kulturschaffende pro Quadratmeter von 20 Euro warm auf 8,25 Euro plus Nebenkosten. (Nach der alten Regelung sollten Künstler denselben Preis wie Gewerbemieter zahlen.) Über die Auswahl der Künstler soll ein „Kompetenzteam“ entscheiden.⁹
Nachtrag April 2021: Ab Juli 2021 stand die Halle 23 für vielfältige kulturelle Nutzungen zur Verfügung; Interessenten konnten sich bewerben. Die Halle muss jedoch aus Brandschutzgründen an eine Art Generalmieter vergeben werden.¹⁰

Kreativität contra Gewerbehof. Die Kreativen berichteten im Herbst 2021 von diversen Differenzen. Für ein (kostenlos) ausgestelltes Kunstwerk wurden 600 Euro Miete wegen Belegung von zwei Parkplätzen von der MGH berechnet. Dazu wird die Bruttogeschossfläche als Mietfläche berechnet: Die Mauern werden eingerechnet. Kein Wunder für den BA, dass im Oktober 2021 von 2000 Quadratmetern noch 600 unvermietet waren.⁴

Stadt vergibt vier Baufelder. Im Kreativ-Feld an der Schweren-Reiter-Straße, Heß- und Infanteriestraße hat die Stadt im Erbbaurecht auf 80 Jahre zunächst drei Baufelder vergeben. Hier sollen rund 380 Wohnungen in einer Holzbausiedlung gebaut werden. Die Hälfte der Fläche bebaut die Gewofag. Ein weiteres Baufeld erhielt der Verein Mietshäuser Syndikat Kreativquartier. Die Eigentümerin ist eine GmbH und hat als Gesellschafter den Verein und das Freiburger Mietshäuser-Syndikat, das 160 solcher Projekte in Deutschland organisiert hat. Hier sollen 50 Wohnungen entstehen. Dann gibt es eine Zusammenarbeit der Postbaugenossenschaft München und Oberbayern von 1908 (27 Wohnungen geplant) mit der Wohnbaugenossenschaft Wabe Zwo von 2019 (28 bis 30 Wohnungen geplant). Die Genossenschaften wollen mit den Künstlern des Kreativquartiers kooperieren und neben Wohnungen auch ein kleines Amphitheater und Kreativräume bauen. Ein weiterer Bauherr ist Stefan Höglmaier mit seiner Firma Euroboden, die in jüngster Zeit vor allem durch teure Eigentumswohnungen bekannt wurde (z. B. Kolberger Straße 5, Erhardtstraße 10 etc.) Die Stadt hatte als Bedingung eine Miet-Obergrenze von 13,50 Euro vorgeschrieben: Euroboden setzte für sein Projekt “Haus für München” 9,99 Euro an und bekam den Zuschlag. Das Euroboden-Wohnprojekt soll 2024 fertig gestellt sein. Die anderen Projekte sollen 2025 und 2026 fertig werden. Das vierte Baufeld, das die Stadt vergibt, ist ein Projekt, das 60 Prozent Wohnungen und 40 Prozent Gewerbe beinhaltet.¹¹
Nachtrag Juli 2022: Hier soll ein “ESG-Vorzeigeprojekt” (Environment, Social, Government) entstehen. Euroboden-Architekt Florian Nagler, der an der TU München seit 2010 einen Lehrstuhl für Entwerfen und Konstruieren hat, will das Prinzip “Lowtech” anwenden: optimierte Grundrisse, polierter Estrich statt Parkett, Einheitsbäder, teils offen liegende Versorgungsleitungen. Die Quadratmetermiete von 9,99 Euro ist auch dem günstigen Angebot der Stadt geschuldet, die das Areal auf 80 Jahre im Erbbaurecht vergeben hat. 40 Prozent der Wohnungen werden frei vergeben, 60 Prozent zur günstigen Miete. Der Bau soll 2025 fertig sein: Dann wird Euroboden den Bau an einen Investor verkaufen, der es danach vermietet.¹²
Nachtrag November 2022: Euroboden steigt aus. Stefan Höglmaier, Geschäftsführer von Euroboden, schrieb an die Kommunalreferentin Kristina Frank (CSU), dass Euroboden den Zuschlag für das Areal im Kreativquartier (“Haus für München”) mit 64 Wohnungen zurückgibt. Als Gründe wurden Inflation, Krieg, Pandemie-Effekte, Baukosten-Steigerungen und die gestiegenen Zinsen für Baukredite genannt. Die Stadt plant unterdessen einen “Teuerungsausgleich” in zweistelliger Millionenhöhe zugunsten des KMB-Wohnungsbaus und Baugenossenschaften.¹³

Management für die Kreativität. Der Träger für das Kreativquartier war aktuell noch die auf Ertrag ausgerichtete MGH. Diese soll in Zukunft noch Planung und Sanierung organisieren. Betreiberin wird eine gemeinnützige Gesellschaft, die auch für das Quartiersmanagement zuständig ist. Die BAs Neuhausen – Nymphenburg und Schwabing West begrüßten dies nach diversen Konflikten zwischen den Kreativen und der MGH. Im Kreativ-Feld sollen neben den 380 Wohnungen und einer Grundschule etwa 480 Arbeitsplätze im Mediensektor geschaffen werden. Auch in der Kreativ-Plattform werden ab 2026 Wohnungen entstehen, davon 340 durch die Stadtwerke, dazu Teile der Hochschule München und das “Munich Urban Colab” mit 11.000 qm. Im Kreativ-Park mit zwei Hektar Grünflächen liegen die unter Denkmalschutz stehenden Jutierhalle und Tonnenhalle, die bis 2026 für Kultur und Kreativität ausgebaut werden.²

Neue Mieter in Halle 23. Halle 23 an der Dachauer Straße 110c ist ein früheres Gebäude der Stadtentwässerung und seit November 2019 im Eigentum der MGH. Halle 23 wurde von der MGH zum 1.1.2022 vermietet. Mieter ist die Experimental Exchange GmbH, die Neugründung Zentrum für interdisziplinäre Raum- und Kulturarbeit (Zirka) bezog das Erdgeschoss mit drei Ateliers, zwei Musiklabels und dem Werkstatt-Verbund Naiv Studios. Auf MGH kommen Sanierungskosten bis zu 25 Millionen Euro zu. Die erste Mietpreis-Marge von 14 Euro pro qm kalt traf auf kein Interesse. Nun wurden ab April 2021 8,25 Euro kalt aufgerufen. Da das städtische Kompetenzteam Kultur- und Kreativwirtschaft die Gesamtfläche mit 3800 qm an einen einzigen Mieter vergeben wollte, fand sich auch diesmal niemand. Jetzt wurde das Erdgeschoss mit 2000 qm an Experimental Exchange GmbH zu einem nicht bekannten Preis bis 2028 vermietet.¹⁴

Sanierung der Hallen. Die Jutierhalle und die Tonnenhalle wurden beide 1926 gebaut. In der Tonnenhalle lagerten die SWM früher Rohre. Nun bekommt die freie Theaterszene Münchens einen Saal mit 850 qm, der für 1000 Besucher zulässig ist. In der 2000 qm großen Jutierhalle wurden früher Wasser- und Gasrohre zur Versorgung produziert: Hier zieht die Kunst- und Kreativwirtschaft ein. Auf zwei Ebenen entstehen 58 kleine Räume mit etwa 20 qm, die als Ateliers und Arbeitsräume genutzt werden können; hinzu kommen drei Proberäume für Bands. Die Sanierung beider Hallen, die Gestaltung der Freiflächen und eine Tiefgarage mit 99 Stellplätzen kosten 99,4 Millionen Euro. Kritik rufen die Nutzungsbedingungen hervor: Zwischen 22 und 7 Uhr soll eine Nachtruhe herrschen, und an Sonn- und Feiertagen dürfen keine ganztägigen Veranstaltungen ablaufen. Hier fordert der BA Nachbesserungen.¹⁵ – Tonnen- und Jutierhalle sind etwa 100 Meter lang und 20 Meter breit. Der Baubeginn wird 2023 sein, die Fertigstellung 2026. In der Stadtgestaltungskommission äußerte Architekt Peter Brückner die Befürchtung, dass der Brandschutz die historische Würde der beiden historischen Hallen zerstören könnte: “Man kann sich bei solchen Projekten nicht an alle DIN-Normen der Welt halten, es gibt keine DIN-Norm für die Jutierhalle.”¹⁶

Das große kleine Haus baut sich sein Haus. Die junge Genossenschaft “Das große kleine Haus” baut als einzige ein gemischt genutztes Gebäude mit etwa 4000 qm Geschossfläche und 60 Prozent Wohnen und 40 Prozent Gewerbe.¹⁷ Geplant sind 20 bis 25 Wohnungen zwischen 25 und 120 qm Wohnfläche und gedeckelter Miete nach München-Modell oder Konzeptionellem Mietwohnungsbau. Ein Hochpunkt mit acht oder neun Geschossen wird das höchste Gebäude im Kreativquartier. Für die Gewerbeflächen sind kreative und soziale Nutzer vorgesehen. Genossenschaften sind steuerbefreit, wenn der Gewerbeanteil bei der Fläche nicht über zehn Prozent liegt. Hier wird er bei 40 Prozent liegen. Der Vorstand von Das kleine große Haus wird von zwei Architekturbüros gebildet. Die Gründungsmitglieder sind: Rainer Hofmann (“Architekt und Stadtplaner mit langjähriger Erfahrung im Bereich städtebaulicher Forschung und Planung; Realisierung diverser Wohnungsbauprojekte in partizipativen Planungsprozessen”). – Julius Klaffke, “Architekt mit langjähriger Erfahrung im Bereich städtebaulicher Forschung und Planung; Realisierung diverser Wohnungsbauprojekte in partizipativen Planungsprozessen”. – Andreas Krauth, “Architekt mit Erfahrung in der Planung von gemischt genutzten Stadtquartieren sowie in der Organisation von kooperativ entwickelten Kulturprojekten; Mitwirkung an Veröffentlichungen zum Thema Neubau von kostengünstigen Atelierräumen; Lehrtätigkeit im Bereich Städtebau”. – Urs Kumberger, “Architekt mit Erfahrung in den Bereichen Architektur und Städtebau; Lehr- und Forschungstätigkeit im Bereich Städtebau; Mitwirkung bei inter- und transdisziplinären Projekten; Erfahrung in künstlerisch kuratorischer Praxis.” – H.P. Ritz Ritzer, “Architekt und Stadtplaner mit langjähriger Erfahrung in der Entwicklung und Realisierung diverser Wohnungsbauprojekte in partizipativen Planungsprozessen. Lehrt und forscht in den Bereichen Entwurf und Städtebau.” – Verena Tanja Schmidt, “Architektin mit Erfahrung in den Bereichen Architektur und Städtebau; Lehr- und Forschungstätigkeit im Bereich Städtebau; Mitwirkung bei inter- und transdisziplinären Projekten; Erfahrung in Öffentlichkeitsarbeit und Redaktion.”¹⁸ Sebastian Krass aus der SZ-Redaktion¹⁹ wies darauf hin, dass Hofmann und Ritzer Geschäftsführer von Bogevischs Büro München sind. Schmidt, Kumberger und Kraut sind Geschäftsführer bei Teleinternetcafe Berlin, die das Konzept zur Bebauung des Kreativquartiers erarbeitet haben. Die Genossenschaft hat einen Mitgliederstopp. Bogevischs Büro denkt daüber nach, hier selbst einzuziehen.²⁰

“Stadt-Natur-Park”. Die 1,9 Hektar für den Park im Kreativquartier sieht Rasenflächen vor, einen 1100 qm großen Spielbereich mit drei Spielplätzen, diversen Wegführungen. Baubeginn soll 2025 sein.²¹

200.000 Euro ab 2023. Der Kulturausschuss des Stadtrats hat der Entwicklungsgemeinschaft Kreativquartier (“Labor e. V”) mit rund 30 Initiativen und Gruppen jährlich 200.000 Euro für Kommunikations- und Vernetzungsarbeit versprochen.²²

Sanierungen. Am 30.3.2023 genehmigte der Kommunalausschuss des Stadtrats den Ausbau von Jutier- und Tonnenhalle für Produktion und Präsentation der freien Szene. Die Sanierung beider Industriedenkmäler wird bis 2026 etwa 128 Millionen Euro kosten. Die 106 Meter lange Tonnenhalle bekommt einen 780 qm großen Aufführungsort plus einen Multifunktionssaal und zwei Tanzstudios im Obergeschoss und einen Gastrobereich. In der 2000 qm großen Jutierhalle sollen Produktionen der Kulturschaffenden entstehen sowie 60 Holzmodule für Ateliers oder Probenräume.²³

1. Leucht, Sabine, Bald wütet die Abrissbirne, in SZ 24.1.2011 [↩]
2. Draxel, Ellen, Experiment im Kreativlabor, in SZ 9.12.2021 [↩] [↩]
3. Krass, Sebastian, Rostiges für Experimentelles, in SZ 10.9.2020 [↩]
4. Niesmann, Sonja, Vorschriften und hohe Mieten, in SZ 12.11.2021 [↩] [↩]
5. Effern, Heiner, Münchens ganz besonderer Ort, in SZ 6.10.2016 [↩]
6. Fischer, Eva-Elisabeth, Im Alltag testen, in SZ 19.10.2016 [↩]
7. Krass, Sebastian, Ein Viertel mit besonderem Flair, in SZ 22.5.2019 [↩]
8. Draxel, Ellen, „Unrenoviert und abgeranzt“, in SZ 25.1.2021 [↩]
9. Draxel, Ellen, Bis der Preis stimmt, in SZ 24.3.2021 [↩]
10. Draxel, Ellen, Zweiter Anlauf im Kreativlabor, in SZ 16.4.2021 [↩]
11. Krass, Sebastian, Ein “Feuerwerk an Ideen” für das Kreativquartier, in SZ 6.12.2021 [↩]
12. Kastner, Bernd, Wohnen für 9,99 Euro, in SZ 20.7.2022 [↩]
13. Krass, Sebastian, Der nächste Investor gibt ein Grundstück zurück, in SZ 11.11.2022 [↩]
14. Draxel, Ellen, Es muss sich rechnen, in SZ 17.2.2022 [↩]
15. Draxel, Ellen, Hip nur am hellen Tag, in SZ 24.2.2022 [↩]
16. Krass, Sebastian, “Es gibt keine DIN-Norm für die Jutierhalle”, in SZ 16.3.2022 [↩]
17. https://dasgrossekleinehaus.de/ [↩]
18. Alle Zitate: https://dasgrossekleinehaus.de/?page_id=87 [↩]
19. Krass, Sebastian, Ein Bauprojekt wie kein zweites, in SZ 25.3.2022 [↩]
20. Vgl. auch: https://www.northdata.de/Bogevischs+Buero+Architekten+%26+Stadtplaner+GmbH,+M%C3%BCnchen/HRB+194758; https://www.northdata.de/Teleinternetcafe+Architektur+und+Urbanismus+GmbH,+Berlin/Amtsgericht+Charlottenburg+%28Berlin%29+HRB+233732+B [↩]
21. Draxel, Ellen, Offene Relax-Landschaft, in SZ 7.11.2022 [↩]
22. Draxel, Ellen, Förderung fürs Kreativlabor, in SZ 9.3.2023 [↩]
23. Zirnstein, Michael, Es tut sich was im Kreativquartier, in SZ 30.3.2023 [↩]

Objekt-Nr. 26720