Mietspiegel

Aktualisiert 19.3.2023

Zur Broschüre Mietspiegel für München 2021:
https://2021.mietspiegel-muenchen.de/broschueren/Mietspiegel_2021_Broschuere.pdf
Vergleiche auch: Mietpreisbremse

Informationen rund um den Mietspiegel: https://stadt.muenchen.de/infos/mietspiegel.html

Mietspiegel – Überprüfung von Mieterhöhungen:
https://www.muenchen.de/rathaus/Stadtverwaltung/Sozialreferat/Wohnungsamt/Mietspiegel.html

April 2016: Haus + Grund klagt gegen Münchner Mietspiegel. Der Vorsitzende Rudolf Stürzer kündigte im April 2016 die umgehende Einreichung einer Klage an. Das tatsächliche Mietniveau sei in München um rund 30 Prozent höher als der Mietspiegel verzeichnet. Haus + Grund forderte von der LH München die Offenlegung aller Daten der Berechnungsgrundlage. Das Sozialreferat habe dies mit der Begründung verweigert, sie seien bereits gelöscht, dabei müssen diese Zahlen zehn Jahre archiviert werden. Außerdem seien von 25.628 Mieterinterviews 83 Prozent nicht verwendet worden. 2015 seien zudem mehr als 50 Prozent der Wohnungen billiger als 2013 – dies könne nicht stimmen.¹

„Mieterhöhungsspiegel“. So nannte die Münchner Sozialreferentin Dorothee Schiwy (SPD) bereits 2018 den Münchner Mietspiegel, da er laufend neu abgeschlossene Mietverträge und damit höhere Mieten abbildet.²

Corona und der Mietspiegel 2021. Die Befragungen der Mieter fanden in der ersten Hälfte 2020 statt, davon zwei Drittel der etwa 3000 Interviews nach dem Lockdown im März 2020. Ein privater Dienstleister hat die Daten für die Stadt eingeholt, und Statistiker der LMU haben sie ausgewertet. Die Ergebnisse waren nach oben verzerrt, weil viele Gutverdiener in teureren Wohnungen im Home-Office waren und sich Zeit für die Befragung nahmen. Diese Personengruppe hat eine gute Wohnungsausstattung in zentraler Lage und oft eine kurze Mietdauer. Die „systemrelevanten“ Berufstätigen in den günstigeren Wohnungen hatten eher keine Zeit für Interviews. Nun soll der Mietspiegel 2021 auf Basis des Mietspiegels von 2019 fortgeschrieben werden.³

Mietspiegel-Klage abgewiesen. Der Haus- und Grundbesitzerverein hat gegen den Mietspiegel 2017 der Stadt München geklagt. Das Verwaltungsgericht hat am 9.10.2020 die Klage als unzulässig erklärt. Der Mietspiegel 2017 ist nicht mehr in Kraft, und keine Rechtsstreitigkeiten aus dieser Zeit sind am Laufen. Der Mietspiegel 2019 kann nicht vor dem Verwaltungsgericht angegriffen werden, sondern nur in einem konkreten Streitfall vor einem Zivilgericht.⁴

Münchner Mietspiegel 2021. Er wurde am 24.3.2021 vom Stadtrat bestätigt und gilt für rund 500.000 frei finanzierte Wohnungen in München. Der Mietspiegel 2021 liegt bei für die durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter bei 12,05 Euro (ein Plus um 3,1 % gegenüber dem Mietspiegel 2019 mit 11,69 Euro. 2003 lag die durchschnittliche Nettokaltmiete noch bei 8,42 Euro.⁵ Laut Münchens Sozialreferentin Dorothee Schiwy sind die Anträge für Wohngeld pandemiebedingt im Jahr 2020 um 76 Prozent gestiegen, die Anträge für eine Sozialwohnung von 31.000 auf 35.000 (plus 13 Prozent). Schiwy sprach von einem „Mieterhöhungsspiegel“, da nur Mietverträge der letzten sechs Jahre eingingen und forderte die Bundespolitik auf, alle Mietverträge einfließen zu lassen sowie geförderte Wohnungen aufzunehmen: Dadurch würde dieser neue Mietspiegel um 8,6 Prozent niedriger liegen wie der jetzige. Sie forderte weiter ein Vetorecht der Stadt bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und eine „Bodenpreisbremse“, wie sie Alt-OB Hans-Jochen Vogel angeregt hat.⁶

100.000 städtische Fragebögen. Sie gehen an 100.000 nach dem Zufallsprinzip ausgewählte Haushalte für die Erstellung des neuen Mietspiegels im Frühjahr 2023. Gesetzlich ist geregelt, dass nur Wohnungen berücksichtigt werden, deren letzte Mieterhöhung nicht länger als sechs Jahre her ist. Im Dezember 2021 hat die Bayerische Staatsregierung (endlich) geregelt, dass bei Abschluss eines neuen Mietvertrags die Miete nicht über zehn Prozent der ortsüblichen Miete liegen darf. Der Mietspiegel ist unter mietspiegel-muenchen.de im Internet zu finden.⁷ – Die Mietpreisbremse wurde zwar über den 1.1.2022 verlängert. OB Dieter Reiter forderte aber den Freistaat auf, endlich die Rechtsverordnungen für die Umsetzung des das Baulandmobilisierungsgesetzes zu erlassen.⁸

Mietspiegel bei über 50.000 Einwohnern. Ab 1.7.2022 sind gemäß dem “Mietspiegelreformgesetz” Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern zur Erstellung eines Mietspiegels verpflichtet. Hierzu sind Vermieter und Mieter verpflichtet, der Gemeinde Auskünfte über die Miethöhe und Wohnungsmerkmale zu erteilen. Ansonsten droht ein Bußgeld von 5000 Euro. Man erhofft sich einen gebremsten Anstieg der Mieten bzw. eine gültige ortsübliche Vergleichsmiete.⁹

Münchner SPD will Mietspiegel belassen. Die Münchner Stadtratsfraktion SPD/Volt will keine Aktualisierung des Mietspiegels, wie er für 2023 vorgesehen ist, da sonst die Mieter neben stark gestiegenen Energiepreisen auch noch Mieterhöhungen treffen würden. Hierzu sind jedoch Gesetzesänderungen in 2022 nötig. Da die Mieten aktuell um 15 Prozent in drei Jahren erhöht werden dürfen, will die SPD hier eine deutliche Reduzierung.¹⁰

Münchner Mieten steigen wie nie. In den letzten zwei Jahren sind die Mieten um durchschnittlich 21 Prozent gestiegen. Das wurde bei der Vorstellung des Münchner Mietspiegels bekannt gegeben. Es sei die höchste Steigerung in der Geschichte des Münchner Mietspiegels. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liege jetzt bei 14,58 Euro (2019 bei 11,69). OB Reiter nannte das Ergebnis “einigermaßen niederschmetternd, aber erwartbar”. Er kritisierte die gesetzlichen Regelungen für den Mietspiegel. Im Moment dürften nur Mietverträge einfließen, die in den vergangenen sechs Jahren abgeschlossen oder verändert worden. Auch geförderte Wohnungen dürften nicht berücksichtigt werden. Damit sei der Mietspiegel eigentlich “ein Mieterhöhungsspiegel”. Es müssten alle Wohnungen mit hinein, auch die mit alten Verträgen. Reiter sagte auch, dass er sich im März 22 dafür eingesetzt habe, dass der Mietspiegel wegen der Teuerungen eingefroren wird. “Ich erwarte vom sozialdemokratischen Bundeskanzler und der sozialdemokratisch geführten Bundesregierung mehr als die Erklärung dass die FDP blockiert. ”¹¹

Fragen und Antworten zum Mietspiegel. Aus Anlass des neuesten Mietspiegels klärte die SZ einige Fragen: Eine Mieterhöhung um mehr als 15 Prozent innerhalb von drei Jahren ist auch weiterhin unmöglich. Nach dem neuen Mietspiegel können die Vermieter nochmal 10 Prozent auf die erlaubten 10 Prozent bei Neuvermietungen draufschlagen. Der Mietspiegel hat mit mit den Indexmieten nichts zu tun. Der neue Mietspiegel liegt im Vergleich zu dem aus dem Jahr 2019 um fast 25 Prozent höher. Der Mieterverein München schätzt den Anteil der Indexmietverträge aktuell auf 40 Prozent. Beate Zurek, die Vorsitzende des Mietervereins München, forderte einen sofortigen Mietstop auf Bundesebene für die nächsten sechs Jahre und eine breitere Basis des Mietspiegels. Alle Mieten sollten in die Berechnung einbezogen werden und nicht nur die der letzten sechs Jahre.¹²

1. Hutter, Dominik, Der Mietspiegel kommt vor Gericht, in SZ 26.4.2016 [↩]
2. Britzelmeier, Elisa, „Die größte Mieterdemo, die München je gesehen hat“, in Sueddeutsche.de 15.9.2018 [↩]
3. Kastner, Bernd, Stadt will Daten für Mietspiegel wegwerfen, in SZ 24.9.2020 [↩]
4. Klage gescheitert gegen Mietspiegel, in SZ 10.10.2020 [↩]
5. https://www.muenchen.de/rathaus/Stadtverwaltung/Sozialreferat/Wohnungsamt/Mietspiegel.html [↩]
6. Kastner, Bernd, Die Spirale dreht sich weiter, in SZ 6.3.2021 [↩]
7. Die Stadt informiert, Die Mithilfe der Mieter ist gefragt, in SZ 11.1.2022 [↩]
8. Die Stadt informiert, OB Reiter: Mieter vor Verdrängung schützen, in SZ 11.1.2022 [↩]
9. Öchsner, Thomas, Mietspiegel für  Kleinstädte, in SZ 9.7.2022 [↩]
10. SPD will Mietspiegel einfrieren, in SZ 12.7.2022 [↩]
11. Krass, Sebastian, Mieten in München drastisch gestiegen in SZ 9.3.2023 [↩]
12. Mölter, Joachim, Wie die Mieten sich entwickeln werden, in SZ 10.3.2023 [↩]