Kolbergerstraße 5

Aktualisiert 2.2.2023

In der Kolbergerstraße 5 im Bogenhausener Herzogpark stand eine 90 Jahre alte Walmdachvilla aus dem Jahr 1923 mit großem Garten. Seit 1981 stand sie unter Denkmalschutz. Näheres aus dem Denkmalnetz Bayern: https://www.denkmalnetzbayern.de/index
Die Villa hat laut Internet-Annonce elf Zimmer auf 458 qm Wohnfläche, die Grundstücksgröße ist 1.360 qm, Modernisierung bzw. Sanierung erfolgte1986. Sie wurde ab 2012 zum Verkauf angeboten – nicht gerade ein Schnäppchen. Das Internet-Angebot Kolbergerstraße 5 lautete auf 9.000.000 Euro.¹

Antrag auf Abriss. Euroboden hatte die Villa gekauft und stellte im Dezember 2012 beim Planungsreferat den Antrag auf Abriss. Die Villa stand noch unter Denkmalschutz, bis sie das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege auf Bitte von Euroboden im Januar 2013 von der Liste strich. Der Umbau 1981 hatte im Inneren des Hauses viel verändert; die Inneneinrichtung wurde nicht mehr als schützenswert eingestuft. Das Planungsreferat bat im Februar 2013 das BLfD vehement, die Entscheidung rückgängig zu machen. Die Villa sei als „ganz typisches Gebäude für diese Gegend“ erhaltenswert. Auch der BA Bogenhausen forderte die Stadt auf, aktiv zu werden, um die Villa wieder unter Denkmalschutz zu stellen: „Dem Verlust des Denkmals und dem erwartbaren Dominoeffekt gilt es vorzubeugen“.²

Aufgrund vielfältiger Proteste von Nachbarn, die auch die Bürgerinitiative Kulturgut Herzogpark gründeten (und 3000 Unterschriften sammelten) sowie nach Diskussionen im Landesdenkmalrat wurde dann die Villa im Juni 2013 wieder als Baudenkmal auf der Denkmalliste geführt. Die Stadt München stoppte daraufhin die Abrisspläne von Euroboden. Dagegen klagte umgehend Euroboden-Eigentümer Höglmaier vor dem Bayerischen Verwaltungsgericht, um die erneute Aberkennung als Denkmal zu erreichen. Nach dem Abriss sind dort neun Eigentumswohnungen mit 1600 qm Wohnfläche geplant. Im September 2013 präsentierte Höglmaier das Neubauprojekt, das vom Stararchitekten David Chipperfield, geplant werden soll.³

Neues Gutachten. Der Denkmalschutz-Sachverständige Helmut Behrens aus Kiel hat für das Verwaltungsgericht München die Denkmalwürdigkeit der Villa seit einem Umbau in den achtziger Jahre als „gegen Null reduziert“ bewertet. Es seien 1985 und 1986 Bausubstanz im Wert von damals 800.000 DM ausgetauscht worden.
Im Oktober 2014 hatte Euroboden drei der vier Gerichtsverfahren in erster Instanz gewonnen. Das Verwaltungsgericht hob das Abbruchverbot auf; die Stadt musste dann über den Abbruchantrag entscheiden und einen Bauvorbescheid genehmigen. Nur das vierte Verfahren über die denkmalrechtliche Bewertung ist noch nicht entschieden, das Planungsreferat will dessen Entscheidung abwarten. Euroboden äußerte dazu: „Wir werden das Verfahren fortführen, bis wir zu unserem Recht kommen“ und bereitete eine Schadensersatzklage über einen Millionenbetrag vor.⁴⁵

Stadt geht in Berufung. Bezüglich der drei verlorenen Verfahren entschied die LH München im Oktober 2014, in Berufung zu gehen. Das Verfahren über die Denkmalwürdigkeit der Villa soll im Frühjahr 2015 entschieden werden.⁶⁷

Das Abriss-Urteil. Am 21.7.2015 gab das Verwaltungsgericht sein Urteil bekannt. Und entschied gegen die Stadt und für den von Euroboden gewollten Abriss. Grund seien die erheblichen Veränderungen aus den Jahren 1985 und 1986. Nicht nur der vom Gericht bestellte Sachverständige Helmut Behrens aus Kiel sah keine Denkmalwürdigkeit, sondern auch fünf von Euroboden beauftragten Gutachter. Im Gegensatz dazu nannte der Stadtheimatpfleger Gerd Goergens das Abrissobjekt den „Prototyp der Herzogpark-Villa“. Euroboden-Eigentümer Höglmaier sah durch das Urteil den Rechtsfrieden wiederhergestellt. Die Stadt solle nun in wenigen Wochen die Vorbescheide erteilen, damit 2016 mit dem Bau begonnen werden könne. Die Schadenersatzklage in Millionenhöhe sei für Höglmaier „noch nicht vom Tisch“.⁸

Urteilsbegründung. Das Verwaltungsgericht hat nun auf 90 Seiten die Entscheidung vom 20.7.2015 begründet: Die Villa sei kein Denkmal. Der Landesdenkmalrat wollte keine Stellungnahme mehr abgeben.⁹ – Die LH München wird nicht vor den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof gehen. Der Vorsitzende des Landesdenkmalrates, Staatsminister a. D. Thomas Goppel (CSU) und MdL Robert Brannekämper (CSU) hatten die Bürgerinitiative unterstützt. Der frühere Generalkonservator des Landesamtes für Denkmalpflege, Egon Johannes Greipl, äußerte zur Kolbergerstraße 5, die Villa sei ein Paradebeispiel, wie der Denkmalschutz für Interessen der Stadtplanung oder von Nachbarschaftsinteressen instrumentalisiert werden könne. Das Gericht erwähnte auch die Zahl von 22 (zweiundzwanzig) Gutachten, die der Villa den Charakter eines Denkmals absprachen. Die Stadt hatte lediglich ein Gutachten in Auftrag gegeben.¹⁰

Der Neubau. Auch hier fand wieder der Faktor Promi-Architektur statt: Der Entwurf stammte von David Chipperfield (oder von wem auch immer aus seinem Großbüro). Es ist laut Chipperfield ein „zeitgenössischer Palazzo“, ein Wohnkomplex mit zwei „Townhouses“einem Penthouse und großen Wohnungen.
Aus der Euroboden-Ankündigung: Ort: „Gesamtwohnfläche: ca. 2.800 qm, Wohneinheiten: ca. 11, Status: in Bau.“¹¹

Dichte Bebauung. Das Grundstück hat laut Internet-Angaben (siehe oben) 1.360 qm. Die alte Villa hatte 458 qm Wohnfläche: E plus 1 plus ½, das ergibt in etwa eine Grundfläche von 183 qm. Die Wohnfläche der Chipperfield-Villa beträgt 2800 qm auf fünf Geschossen, also etwa 560 qm pro Geschoß, das ist etwa die dreifache bebaute Fläche. Die jetzige Wohnfläche von 2800 qm ist mehr als das Sechsfache der alten Wohnfläche.

Luxus. Die Eingangszone mit Concierge-Bereich ist über sechs Meter hoch und hat Naturholz-Vertäfelungen in Eichenholz. Die Preise beginnen bei 20.000 Euro pro qm. (Wenn man also einen Mittelwert von 25.000 Euro ansetzt, käme man auf einen Gesamtverkaufswert von 70 Millionen Euro.) Die durchschnittliche neue Wohnungsgröße liegt bei 254 qm. Geschäftsführer Stefan Höglmaier zu seinem zeitgenössischen Palazzo: „Die Stärke des Hauses liegt für mich in der Präsenz, die es hat, obwohl – oder gerade wie – es auf jeden vordergründigen Luxus verzichtet.“¹²

1. https://www.wochenanzeiger.de/article/131018.html [↩]
2. Barthel, Johannes, Ausgehöhltes Denkmal, in SZ 19.2.2013 [↩]
3. Kronewiter, Thomas, Gelungene Überraschung, in SZ 18.9.2013 [↩]
4. Steinbacher, Ulrike, Der Ton wird schärfer, in SZ 30.10.2014 [↩]
5. Müller-Jentsch, Ekkehard, Kulturgut oder schöner Schein, in SZ 21.7.2015 [↩]
6. Stadt beantragt Berufung im Villen-Streit, in SZ 11.11.2014 [↩]
7. Dürr, Alfred, Villa Kunterbunt, in SZ 8.12.2014 [↩]
8. Müller-Jentsch, Ekkehard, Investor siegt, Stadt verliert, in SZ 22.7.2015 [↩]
9. Dürr, Alfred, Stadt zieht den Kürzeren, in SZ 6.10.2015 [↩]
10. Dürr, Alfred, Stadt verzichtet auf Berufung, in SZ 10.10.2015 [↩]
11. https://www.euroboden.de/projekte/kolberger-5; abgerufen 22.9.2021. [↩]
12. Dürr, Alfred, Luxus mit Understatement, in SZ 20.2.2018 [↩]