Agnesstraße 48

Aktualisiert 13.9.2023

Sanierungen zur Mietervertreibung. Als die Eigentümerin des 1912 gebauten Wohngebäudes Agnesstraße 48/Ecke Zentnerstraße verstarb, kündigte ihre Tochter den 15 Mietparteien in einem Aushang an, dass sie das über 100 Jahre alte Haus verkaufen wird: Der Kaufpreis soll bei elf Millionen Euro gelegen haben. Im Juli 2017 informierte der neue Eigentümer, eine Firma namens Agnes48 UG über umfangreiche Sanierungsarbeiten wie Einbau einer Zentralheizung, neue Elektro-Steigleitungen, neue Fenster, Energiesparmaßnahmen, einen Aufzug, neue Balkone etc. Zu diesem Zeitpunkt durfte der Vermieter nach § 559 des BauGB die Mieten um elf Prozent der entsprechenden Modernisierungskosten pro Jahr erhöhen. Dadurch ergaben sich z. B. Mieterhöhungen von monatlich 620 Euro auf 2140 Euro (plus 345 Prozent) oder 500 Euro kalt auf 1800 Euro kalt (plus 360 Prozent).¹

Agnesstraße 48 im Bundestag. Die frühere SPD-Fraktionschefin Andrea Nahles zitierte das abschreckende Beispiel Agnesstraße 48 im Bundestag: „Bürger werden mit Luxussanierungen und explodierenden Mieten aus ihrem angestammten Quartier gedrängt.“² Der BA 4 Schwabing-West lehnte einstimmig den Antrag auf einen Vorbescheid mit der Aufstockung und übergroßen Balkonen ab. Dazu meinte der Vorsitzende des Unterausschusses Bauen und Wohnen, Oskar Haider (CSU), eine 80-qm-Wohnung brauche keine zwei Balkone: „Das ganze Vorhaben ist nur darauf ausgelegt, die Mieter zu vergraulen und zu vertreiben, um die Wohnungen später teurer neu vermieten zu können.“²
Drei Wohnungen standen im März 2018 schon leer, weitere werden folgen. Eine Wohnung, die jetzt 500 Euro kostet, soll nach den Sanierungsarbeiten etwa 1800 Euro kosten (plus 360 Prozent). Die Nachbarwohnung kostet aktuell 620 Euro, danach 2140 Euro (plus 245 Prozent).³

Agnesstraße 48 im Leerstand. Die drei Eigentümer der Agnes48 UG verkauften ihre Anteile. Am 29.5.2019 wurde der bisherige Geschäftsführer der Agnes48 UG, Michael Frank, abgelöst durch den Leiter der M-Concept Real Estate, Stefan Mayr.⁴

Der letzte Mieter zieht aus. Ende Oktober 2019 zog der letzte Mieter aus. Der Vorgarten wurde zerstört – angeblich auch für Probebohrungen. Denn jetzt ist ein Neubau mit zweistöckiger Tiefgarage geplant. Birgit Sasowski von der BI Pro Schwabing findet das Haus sehr erhaltenswert und fordert Denkmalschutz.⁵

Denkmalschutz für Agnesstraße 48. Hier lebten u. a. der Literat Ludwig Leitl und der Schriftsteller Hans Egon Holthusen. Anfang November 2019 wurde das Haus vom Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege mit der Begründung der geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen Bedeutung in die Denkmalliste eingetragen. OB Dieter Reiter dankte dem Landesamt für die rasche Überprüfung. Vorsorglich hat die LH München die örtliche Polizeidienststelle um Amtshilfe ersucht, um mögliche Abbrucharbeiten wie beim denkmalgeschützten Giesinger Uhrmacherhäusl und seinem brutalen Abriss im September 2017 zu verhindern.⁶

Größeres Erhaltungsgebiet in Schwabing-West. Der BA 4 Schwabing-West will eine Lücke in der Erhaltungssatzung zwischen den drei Gebieten „Hohenzollernplatz/Hiltenspergerstraße“, „Josephsplatz“ und „Hohenzollernstraße“ schließen und das Gebiet bis zur Barbara-/Elisabethstraße einbeziehen. Ein Grund ist das Schicksal der Agnesstraße 48, deren 15 Mietparteien von einer Firma namens Agnes 48 UG und deren drei Gesellschaftern systematisch entmietet wurden.⁷

Riskanter Kauf. Stefan Mayr ist Chef der Unternehmensgruppe M-Concept und Geschäftsführer von Agnes 48 UG. Diese hat im März 2021 einen neuen Bauantrag für Aufstockung und Sanierung eingereicht und dann das Gebäude weiterverkauft. Als aktueller Käufer tritt die Eisbach Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG aus Starnberg mit Geschäftsführer Bernd Nunn auf: Der Verkaufspreis soll 35 Millionen Euro betragen. Am 29.9.2021 beschloss der Münchner Stadtrat mit großer Mehrheit, das Vorkaufsrecht im Fall Agnesstraße 48 auszuüben – aber nicht zum aufgerufenen Preis, bei dem es sich um einen “fingierten Verkauf” handeln soll, sondern im Rahmen einer “Kaufpreislimitierung” für 22,7 Millionen Euro. Diesen Marktwert hatte das städtische Bewertungsamt ermittelt. Zu Hilfe kommt der Stadt das im Mai 2021 vom Bundestag verabschiedete „Baulandmobilisierungsgesetz“: Die Stadt muss nun nicht mehr den zwischen Verkäufer und Käufer abgesprochenen Preis bezahlen, da hier der Marktwert deutlich überschritten wurde. Käufer und Verkäufer werden nun die Rechtslage prüfen.⁸

Taktische Rückabwicklung. Das Vorkaufsrecht für die Agnesstraße 48, das der Münchner Stadtrat 2021 geltend gemacht hat, wird nunmehr ausgehebelt. Agnes48 UG, eine 2019 von M-Concept gekaufte Firma, war der vorherige Eigentümer. 2021 hat M-Concept die Agnesstraße 48 für 35 Millionen Euro an die Starnberger Eisbach Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG verkauft, nach dem die Stadt einschritt (siehe oben). M-Concept will diesen Kauf nun rückabwickeln: Damit könnte das städtische Vorkaufsrecht nachträglich ausgehebelt werden.⁹

M-Concept verliert vor Gericht. M-Concept hatte vor dem Verwaltungsgericht zwei Klagen eingereicht: Das 1912 gebaute Wohnhaus sei nicht denkmalwürdig, weil nach dem Zweiten Weltkrieg sehr verändert. Und M-Concept wollte erreichen, dass der 2018 von der LBK erteilte Vorbescheid über eine Aufstockung und Balkonanbauten verlängert wird. Dieses Verfahren wurde vom Richter als überflüssig deklariert und durch beide Parteien beendet. (Den 2021 vom M-Concept-Geschäftsführer Stefan Mayr angestrebte Verkauf des Anwesens wollte die Stadt mit ihrem Vorkaufsrecht verhindern: Daraufhin trat Mayr vom Verkauf zurück und umging das Vorkaufsrecht der Stadt. Nun will er selbst aufstocken und Balkone anbauen.) Bei der Verhandlung am 28.8.2023 hat das Verwaltungsgericht die Einstufung als Einzeldenkmal als berechtigt beurteilt: Burkhard Körner vom BLfD hatte vorher den Innenausbau mit dem “sehr schönen” Treppenhaus, den Decken-Stuck und die originalen alten Türen als entscheidend für die Klassifizierung als Denkmal gewürdigt. Dagegen hatte der Rechtsanwalt von M-Concept, Julian Zinn, das Verschwinden vieler alter Elemente im Inneren und an der Fassade bemängelt. Richter Josef Beil erklärte allein schon das Gebäudeinnere als wesentlich für den Denkmalstatus: “Der Innenausbau mit dem Treppenhaus hat uns beeindruckt.”¹⁰

Vergleiche zu M-Concept auch: Juni 2022

1. Draxel, Ellen, Der Mietpreis-Schock, in SZ 11.11.2017 [↩]
2. Draxel, Ellen, Hohe Mietpreis-Steigerungen: Mieter ziehen aus, in sueddeutsche.de 27.3.2018 [↩] [↩]
3. Draxel. Ellen, Abschreckendes Extrembeispiel, in SZ 27.3.2018 [↩]
4. https://www.northdata.de/?id=5428189691, abgerufen am 2.2.2021 [↩]
5. Kramer, Lea, Nöllke, Paul, Über 100 Jahre alt: Wird dieses Haus in Schwabing abgerissen? in abendzeitung-muenchen.de 31.10.2019; Kramer, Lea, Nöllke, Paul, Wenn der Letzte auszieht, in abendzeitung-muenchen.de 31.10.2019 [↩]
6. Kramer, Lea, Nöllke, Paul, Agnesstraße 48: Das Ende des Literatenhauses, in abendzeitung-muenchen.de 3.11.2019; Unter Denkmalschutz gestellt: Polizeischutz für Haus an der Agnesstraße 48! in abendzeitung-muenchen.de 6.11.2019; Draxel, Ellen, München-Schwabing: Agnesstraße 48 unter Denkmalschutz, in sueddeutsche.de 7.11.2019 [↩]
7. Draxel, Ellen, Schutz vor Spekulanten, in SZ 21.11.2020 [↩]
8. Draxel, Ellen, Hoben, Anna, Krass, Sebastian, Kampfansage an Spekulanten, in SZ/ 30.9.2021 [↩]
9. Krass, Sebastian, Stadt läuft mit Vorkaufsrecht ins Leere, in SZ 27.6.2022 [↩]
10. Krass, Sebastian, Stadt gewinnt gegen Investor, in SZ 29.8.2023 [↩]