Eisenbahner-Wohnungen

Vorbemerkung: Der Verkauf der Eisenbahner-Wohnungen ist ein gesamtdeutscher Prozess, der aber auch starke Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt in München hat.

Ab 1910 wurden die ersten Eisenbahner-Genossenschaften gegründet. Die vergleichsweise günstigen Mieten sollten die niedrigen Eisenbahner-Löhne kompensieren. Häufig wurden die Wohnungen auf Basis von langfristigen Erbpachtverträgen bis zu 80 Jahren errichtet. Das wird sich um die Jahrtausendwende im Zug des Verkaufs der Eisenbahner-Wohnungen als verhängnisvoll erweisen: Die Befristungen liefen häufig aus, und mit einem Verkauf wurde der inzwischen sehr wertvolle Grund und Boden mitverkauft.
Die Privatisierung der rund 112.000 Eisenbahner-Wohnungen wurde schon von der Regierung Helmut Kohl (CDU) und Finanzminister Theo Waigel (CSU) geplant. Als offizielle Begründung wurde die Privatisierung der Bahn genannt. 1998 bekam ein Konsortium aus staatlichen Landesgesellschaften und privaten Immobilienunternehmen den Zuschlag. Dies wurde zunächst gestoppt vom Hauptpersonalrat des Bundeseisenbahnvermögens und der Gewerkschaft der Eisenbahner Deutschlands (GdED, nach der Fusion mit GDBA 2010 Transnet), da die Fortführung als betriebliche Sozialeinrichtung nicht sichergestellt war. Danach gab der japanische Finanzkonzern Nomura Holdings über seine Tochtergesellschaft Deutsche Annington das höchste Gebot ab. Die Kohl-Regierung entschied sich für ein anderes Angebot. Am 27.10.1998 wurde Gerhard Schröder Bundeskanzler. Der Bundesrechnungshof rügte die unter der Kohl-Regierung erteilte Vergabe an das Konsortium im Januar 2000. Im Juni 2000 – unter der rot-grünen Regierung Schröder (SPD) – genehmigte das Bundesverwaltungsgericht den Verkauf an die Bietergruppe. Gewerkschaften und Mieterbund leisteten weiter Widerstand gegen den Verkauf der Eisenbahner-Wohnungen. Nomura / Deutsche Annington gab ein zweites Angebot ab und erhielt im November 2000 den Hauptzuschlag mit 64.000 von 114.000 Eisenbahnerwohnungen. (Aus Wikipedia)

März 1998: Eisenbahner-Wohnungen gefährdet. Am 4.2.1998 waren über 100 Delegierte der Eisenbahner nach Bonn gereist, um sich von der Bundesregierung informieren zu lassen, ob die 6000 Münchner Eisenbahner-Wohnungen – bedingt durch die Privatisierung -, verkauft werden. Diese Wohnungen sind zu etwa zwei Drittel mit öffentlichen Geldern gefördert worden: Mit deren Verkauf sollten Arbeitsplätze bei der Bahn gesichert werden, so die Begründung. SPD-Stadtrat Rainer Volkmann hatte sich in die Materie eingearbeitet und herausgefunden, dass der Bundestag im Dezember 1993 einstimmig beschlossen hatte, die Wohnungsfürsorge für die Eisenbahner wie bisher weiterzuführen. Nach § 20 des Wohnungsbaugesetzes (Fassung vom 5. August 1980; WZ) sind Rückflüsse „laufend zur Förderung von Maßnahmen zugunsten des sozialen Wohnungsbaus (…) zu verwenden“. Für diesen demnach „rechtswidrigen“ Verkauf hatten sich zehn Interessenten gemeldet, darunter auch ein japanisches Konsortium. Inzwischen haben aber viele Bewerber aufgrund verschlechterter Bedingungen zurückgezogen, sodass angeblich kein Mieter von Eisenbahn-Wohnungen um seine Unterkunft Angst haben müsse.¹
Außerdem steht im Gesetz zur Neuordnung des Eisenbahnwesens (ENeuOG) vom 27.12.1993, § 15 (2): „Die (…) übrigen sozialen Einrichtungen und die anerkannten Selbsthilfeeinrichtungen der bisherigen Bundeseisenbahnen werden für den Bereich des Bundeseisenbahnvermögens aufrechterhalten und nach den bisherigen Grundsätzen weitergeführt.“

Schon wieder Doblinger? Ein Konsortium aus zehn regionalen Bietern hat den Zuschlag für die rund 112.600 Eisenbahner-Wohnungen bekommen. Der Gesamtpreis soll laut dem Staatssekretär im Bundesverkehrsministerium, Hans Jochen Henke (CDU), bei 7,1 Milliarden DM liegen, das wären pro Wohnung nur etwas über 63.000 DM. Es sollen Schutzklauseln vereinbart worden sein (Wohnrecht auf Lebenszeit, Verbot von Luxussanierungen, Mieterhöhung von maximal drei Prozent plus Inflationszuschlag. Lokaler Bieter für die 5500 Wohnungen im Großraum München ist die Bayerische Städte- und Wohnungsbau GmbH von Alfons Doblinger. Dieser hatte bereits 1990 die über 32.500 Wohnungen der Neuen Heimat Bayern gekauft. Nun soll er Treuhandbestände des Bundeseisenbahnvermögens in Sachsen und Thüringen kaufen.²

Verkauf vollzogen? Laut Bundesverkehrsministerium ist der Verkauf bereits vollzogen, allerdings hat die japanische Nomura-Bank ihr Angebot noch verbessert. Der Hauptpersonalrat (HPR) beim Bundeseisenbahnvermögen (BEV) konnte sich bislang noch nicht äußern: Laut Münchner GdED-Chef Erwin Rumpel hat der HPR bislang weder Vorlagen noch Vertragsentwürfe gesehen. Die GdED-Mietersprecher appellierten zusammen mit den Personalvertretern und dem Mieterverein München an die Bundesregierung, diesen Verkauf abzusagen, der wohnungspolitisch und fiskalisch unsinnig sei.³

Münchner Sozialausschuss für Eisenbahner-Wohnungen. Mit zwölf Ja-Stimmen gegen 10 Stimmen von CSU und Bund Freier Bürger hat sich der Münchner Sozialausschuss für die Sicherung der Eisenbahner-Wohnungen eingesetzt.  Der Hauptpersonalrat beim BEV soll dem Verkauf der 18 Eisenbahn-Wohnungsgesellschaften an meist private Investoren nicht zustimmen. Ebenso engagierte sich der BA Freimann. OB Christian Ude hat den Haushaltsausschuss des Deutschen Bundestages und den Bundesfinanzminister Theo Waigel angeschrieben. Die Münchner CSU hat im Februar 1998 beantragt, eine städtische Wohnungsbaugesellschaft solle die Wohnungen kaufen. SPD-Stadtrat Rainer Volkmann bezeichnete einen möglichen Verkauf als skandalös: 40 Prozent der Betroffenen sind Rentner.⁴

Hauptpersonalrat stimmt dagegen. Am 7.10.1998 hat der HPR seine Zustimmung zum Verkauf strikt verweigert, da er einen klaren Gesetzesverstoß erkennt. Die Verträge würden nicht gewährleisten, dass die Eisenbahn-Wohnungen künftig eine „betriebliche Sozialeinrichtung“ bleiben werden, wie es im Gesetz für die Privatisierung der Eisenbahn vorgeschrieben ist.⁵

April 1999: Münchner Große Koalition? Die CSU-Stadtratsfraktion hat der SPD eine Kooperation für den Kauf der 5500 Wohnungen angeboten. CSU-Fraktionsvorsitzender Hans Podiuk warf der rot-grünen Regierung von Gerhard Schröder vor, ihr Wahlversprechen gebrochen zu haben. OB Christian Ude entwickle sich vom Mieteranwalt zum Mietertäuscher.⁶

Münchner Alt-OB kämpft weiter gegen Spekulanten. Georg Kronawitter (SPD) hat noch einen Brief an Bundesverkehrsminister Franz Müntefering (SPD) geschrieben und wirft ihm vor, mit den billigen Eisenbahner-Wohnungen „Millionen in die privaten Taschen“ von Spekulanten zu überführen. Kronawitter bezieht sich auf einen Bericht von Börse online: Die Hamburger WCM Beteiligungs- und Grundbesitz AG hatte 1998 den Zuschlag für über 30.000 Eisenbahner-Wohnungen für einen Quadratmeterpreis von 810 DM (414 Euro) bekommen. (Dies wurde inzwischen reduziert.) Von November 1997 bis 12.7.1999 ist die WCM-Aktie um 600 Prozent gestiegen: Börse online führt dies auf den Kauf früher gemeinnütziger Wohnungsbestände zurück. Für Kronawitter ist es keine sozialdemokratische Politik, Mittel für den sozialen Wohnungsbau zu kürzen und 112.000 Eisenbahner-Wohnungen zum „Billigen-Jakob-Preis“ an private Immobilienhaie zu verschleudern und kleine Leute zu düpieren. Kronawitter hatte den Wahlkampf 1984 gegen Erich Kiesl (CSU) mit dem Slogan gewonnen: „Uns sind 400.000 Mieter wichtiger als eine Handvoll Baulöwen und Spekulanten.“⁷

Schlichtungsstelle: kein Verkauf. Franz Müntefering, Bundesverkehrsminister von 27.10.1998 bis 29.9.1999, hat die Verkaufs-Pläne des ehemaligen Bundesfinanzministers Theo Waigel (CSU) weiterbetrieben. Eine unabhängige Schlichtungsstelle, die zwischen Bundesregierung und HPR vermittelte, hat im Oktober 1999 den Verkauf unterbunden. Die aus sieben Personen bestehende Einigungsstelle unter Vorsitz vom Präsidenten des Oberverwaltungsgericht Lüneburg, Manfred-Carl Schinkel, hatte einen Verkauf aufgrund der Vertragsbedingungen abgelehnt.⁸
Müntefering hat diese Entscheidung „bedauert“. Gegen den Verkauf engagiert hatten sich in Bayern besonders MdL Rainer Volkmann, OB Christian Ude, sein Vorgänger Georg Kronawitter (alle SPD), die GdED, der Deutsche Mieterbund und der Mieterverein München.⁹ Die bayerische SPD appellierte an Bundesverkehrsminister Müntefering, endgültig auf den Verkauf zu verzichten. Der Bund der Steuerzahler in Bayern forderte Müntefering auf, dieses Votum zu akzeptieren, so sei ein Verkauf für unter 1000 DM pro Quadratmeter eine „unverantwortliche Verschleuderung“. Franz Müntefering kündigte dagegen an, den Verkauf weiterzuverfolgen.¹⁰
Franz Müntefering, Inbegriff des Sozialdemokraten, SPD-Parteisoldat, folgte naht- und kritiklos seinem Parteifreund Gerhard Schröder und betrieb die Verkaufsverhandlungen weiter.

Leserbrief von Bruni Hirsch, München, SZ 2.9.1999: „Und was tat Müntefering? Er dachte gar nicht daran, die erwartenden Erlöse für den Wohnbau zu verwenden; er wollte damit seinen Verkehrshaushalt konsolidieren und andere Löcher des Finanzministers stopfen. (…) Noch schwerer als die versuchten Rechtsbrüche wiegt für viele Mieter von Eisenbahnerwohnungen das von der SPD gebrochene Wahlversprechen, die Wohnungen bei einer Regierungsübernahme nicht zu verkaufen. (…) Das Ergebnis ist ernüchternd: In der SPD-Bundestagsfraktion stimmte die Mehrheit für den Verkauf.“

Dritte Ablehnung. Im Oktober 1999 hat der Hauptpersonalrat beim Präsidenten des Bundeseisenbahnvermögens (BEV) zum dritten Mal die Verkaufsverträge abgelehnt, da erhebliche juristische Bedenken bezüglich der Rechte der Mieter bestünden.⁸

Einigungsstelle stimmt zu. Die Bietergemeinschaft hatte inzwischen die Verträge verändert. Die GdED war nach wie vor der Meinung, dass der Mieterschutz immer noch nicht ausreichend gesichert sei. Nun entschied die Einigungsstelle am 17.11.1999, dass keine rechtlichen Bedenken gegen einen Verkauf mehr bestünden und gab den Verkauf von rund 112.000 Eisenbahner-Wohnungen frei.¹¹

November 1999: Bitte um Ende des Verkaufs. MdL Rainer Volkmann (SPD) schrieb an den neuen Bundesverkehrsminister Reinhard Klimmt (SPD), „im Interesse der Mieter von einem Verkauf an private Investoren abzusehen“.¹²

Hauptpersonalrat will klagen. Der Münchner Bezirkschef der GdED, Erwin Rumpel, bezeichnete die Entscheidung der Einigungsstelle als Katastrophe und rechnet mit einer Klage des HPR vor dem Verwaltungsgericht. Die CSU im Münchner Stadtrat hat erneut den Kauf der 5000 Eisenbahner-Wohnungen in München durch die Stadt beantragt. Stadtrat Helmut Pfundstein (CSU) stellte hierzu den vierten Antrag. Bei einem Quadratmeterpreis von etwa 1000 DM bestünde laut Planungsreferat für eine 70-Quadratmeter-Wohnung für 85.000 DM eine Belastung von 425 DM für Zins und Tilgung.¹³ Ende November hat der HPR beim Verwaltungsgericht Frankfurt am Main eine einstweilige Verfügung beantragt, die den Verkauf der Eisenbahner-Wohnungen bis zur Hauptverhandlung verhindern soll.
Der Bund der Steuerzahler in Bayern sprach von einem „Unter-Wert-Verkauf“. Der Vorsitzende des Patrizia-Firmenverbundes, Wolfgang Egger, bezeichnete den Verkauf für 7,1 Milliarden DM an das Bieterkonsortium als „die schlechteste Lösung“. Das Angebot der Deutschen Annington sei um eine Milliarde DM höher. Egger befürwortete ein Modell, nach dem 30 Prozent der Wohnungen für drei Milliarden DM an Mieter und Anleger verkauft und 70 Prozent im Bundeseigentum verbleiben sollen. Dieses Modell präferierten auch GdED und HPR.¹⁴¹⁵

Verwaltungsgericht Frankfurt stoppt Verkauf. Das Gericht bestätigte, dass die Privatisierung der Wohnungen die „Auflösung einer betrieblichen Sozialeinrichtung“ sei, die aber nach dem Eisenbahnneuordnungsgesetz zwingend vorgeschrieben sei (siehe oben). Das Verwaltungsgericht gab dem Antrag der GdED statt und entschied gegen das Vorgehen der Bundesregierung. Diese kann nun vor das Bundesverwaltungsgericht ziehen. Alt-OB Georg Kronawitter forderte ein Ende des „unwürdigen Spiels mit den Mietern“, sonst würde die Bayern-SPD einen Initiativantrag auf dem nächsten SPD-Parteitag einbringen. Ein solcher Verkauf fordere die Wut der Eisenbahner heraus, und das könne sich eine SPD-Regierung nicht ungestraft leisten.¹⁶
Doch. Die Regierung Schröder (Genosse der Bosse) konnte sich noch ganz andere Dinge leisten, z. B. Hartz IV. Bis Oktober 2005 war Schröder Bundeskanzler. Im November 2005 wurde Schröder AR-Vorsitzender der Nordstream (bis heute); im September 2017 wurde Schröder AR-Vorsitzender des russischen Energiekonzerns Rosneft (bis heute). Somit wurde Schröder ein mit jährlich Millionen Euro bezahlter Lobbyist von Wladimir Putins Interessen.

EU wittert „verdeckte Beihilfe“. Der italienische Wettbewerbskommissar der EU, Mario Monti, nannte den Zuschlag für 7,1 Milliarden DM an die deutsche Bietergemeinschaft eine „unerlaubte verdeckte Beihilfe“ und legte sein Veto ein. Dies könnte eine Neuausschreibung nach sich ziehen. Nomura hatte eine Milliarde DM mehr geboten. Auch der Bundesrechnungshof hatte deshalb die Vergabe kritisiert und 1998 das Nomura-Angebot empfohlen; die deutsche Bietergemeinschaft sei wohl wegen der „besseren politischen Durchsetzbarkeit“ gewählt worden. MdB Johannes Singhammer (CSU) regte noch einmal den Kauf der Bahnwohnungen im Großraum München durch die Stadt an.¹⁷

Hamburger Ehepaar unter Verdacht. Falls das BVerwG die Verträge der Regierung ablehnt, will das BEV ihre Anteile zum großen Teil an die neue Deutsche Eisenbahner-Wohnungs-Gesellschaft (DEWG) übertragen. Nach dem Subventionsverdacht der EU ermittelt nun auch der Untersuchungsausschuss zur Parteispendenaffäre im Zusammenhang mit einer Millionenspende eines Hamburger Ehepaars.¹⁸

Infoabend in Freimann. Anfang Mai 2000 informierte Erwin Rumpel von der Münchner GdED vor vielen Eisenbahnern über den aktuellen Stand. In München gab es zu der Zeit 4153 Eisenbahner-Wohnungen. Falls die Revision am BVerwG am 26.6.2000 gewonnen würde, bleibe der Ist-Zustand erhalten. Wenn man verliere, könne es sein, dass die Bietergemeinschaft aus zehn Immobilienunternehmen nicht mehr zu ihrem Angebot stehe, Außerdem habe Nomura ein höheres Angebot als die 7,1 Milliarden DM eingereicht. Der Freimanner SPD-Vorsitzende Jürgen Fischer forderte die Anwesenden auf, den Münchner Bundestagsabgeordneten ihre Ängste zu schildern. Die Anwesenden warfen der SPD vor, ihr Wahlversprechen nicht gehalten zu haben, nämlich die Wohnungen nicht zu verkaufen: „Ihr habt alles Soziale vergessen.“¹⁹

Im Vorfeld des Urteils. Am 28.6.2000 entschied das BVerwG. Der HPR betonte im Vorfeld noch einmal, dass im Privatisierungsgesetz geregelt sei, dass die 112.000 Wohnungen ein Bestandteil der Fürsorge für die Hunderttausende von Bewohnern bleiben müsse. Dagegen rechnete die rot-grüne Bundesregierung mit einem Sieg, und Bundefinanzminister Hans Eichel (SPD) soll die erhofften Milliarden bereits im Verkehrshaushalt eingeplant haben.
Aus München kam schon seit 1977 der meiste Widerstand gegen die Privatisierung: Hier war auch der Wohnungsmarkt am angespanntesten. Informationsabende von GdED und des Mietervereins wurden zu Massenveranstaltungen, im Sommer 1998 gab es eine Großdemonstration auf dem Marienplatz, Münchner Delegationen fuhren nach Bonn. Der örtliche GdED-Vorsitzende Erwin Rumpel erwartete eine positive Entscheidung für die 18 Eisenbahn-Wohnungsgesellschaften. Anke Fuchs (SPD) war von 1995 bis 2007 Präsidentin des Deutschen Mieterbundes und trat für einen Verkaufsstopp von Wohnungen der öffentlichen Hand ein. Diese Wohnungen seien zu über zwei Drittel mit öffentlichen Geldern finanziert worden, und der Ausverkauf der letzten, aber auch der jetzigen Regierung sei „fiskalpolitisch unsinnig“. Dadurch ginge preiswerter Wohnraum langfristig verloren, und letztlich müsse wiederum die öffentliche Hand, vulgo der Steuerzahler, diese Ausverkaufspolitik über Sozialhilfe, Wohngeld und Ankauf von Belegungsrechten teuer bezahlen.²⁰

Die Verkaufs-Entscheidung. Am 28.6.2000 urteilte das Bundesverwaltungsgericht in Berlin, dass der Verkauf der Eisenbahner-Wohnungen zulässig sei. Die Eisenbahn-Wohnungsgesellschaften blieben auch nach Übertragung der Geschäftsanteile an das private Konsortium „betriebliche Sozialeinrichtungen“. Das Bundesverkehrsministerium verkündete nach dem Urteil, den bisher projektierten Verkaufserlös von 4,6 Milliarden DM mit den Beteiligten nachverhandeln zu wollen. (Die Diskrepanz zur bisher genannten Summe von 7,1 Milliarden DM ist ungeklärt. Vermutlich werden die später genannten Schulden der 18 Eisenbahn-Wohnungsgesellschaften von rund zwei Milliarden DM eingerechnet; WZ)
Die Gewerkschaft Transnet reagierte enttäuscht, ebenso der Deutsche Mieterbund.²¹

Angebot von Nomura. Der japanische Finanzkonzern Nomura erneuerte seine mit 8,1 Milliarden DM um eine Milliarde DM höhere Offerte mit sozialen Zusicherungen: lebenslanges Wohnrecht für die Mieter und Ausschluss von Luxussanierungen. Die Bundesregierung will nun eine europaweite Ausschreibung organisieren.²²

Situation in Bayern. Für die Eisenbahner-Wohnungen in Bayern ergibt sich laut dem bayerischen Transnet-Vorsitzenden Rudi Zellerer folgende Situation: Hier gibt es noch über 15.000, davon kauft Alfons Doblinger rund 3500 in München und Südbayern. Die Eisenbahner-Wohnungen in Nürnberg (rund 6000) und Regensburg (rund 5000) bekommt der Nomura-Konzern, der sofort frei werdende Wohnungen weiterverkaufen wird. Zellerer misstraut den versprochenen Mietschutz-Verbesserungen. Die mögliche Erhöhung der Miete von drei Prozent plus Inflationszuschlag könnte in zehn Jahren eine Mieterhöhung von 60 Prozent bedeuten; dies wäre für die Bahn-Pensionisten und Witwen nicht machbar.
Die Regierung Kohl hatte vor, die Nürnberger und Regensburger Wohnungen an das Hamburger Unternehmen WCM zu verkaufen, das im Besitz von Karl und Ingrid Ehlerding war. „Im Jahr 1998 kaufte ein Konsortium, an dem die WCM beteiligt war, 30.000 Wohnungen aus dem Besitz der Deutschen Bahn. Im selben Jahr gab Ehlerding der CDU mit umgerechnet ca. drei Millionen Euro eine der höchsten privaten Parteienspenden in der Geschichte der Bundesrepublik. Ein Untersuchungsausschuss wurde eingesetzt, der die möglichen Zusammenhänge näher beleuchten sollte. Die Anfangsvermutung, dass es sich hierbei um den Missbrauch von Spenden als Einflussmöglichkeit auf politische Entscheidungen gehandelt hat, konnte durch die Beweisaufnahme des Untersuchungsausschusses nicht bestätigt werden.“ (Wikipedia)
Nomura drohte daraufhin, beim Europäischen Gerichtshof zu klagen, falls WCM den Zuschlag für die 11.000 Wohnungen in Nürnberg und Regensburg erhalten sollte. Daraufhin entschied die Bundesregierung, diese Wohnungen an Nomura zu verkaufen: Zellerer vermutet, um die Anrufung des Europäischen Gerichtshofes zu vermeiden. WCM erhielt jetzt statt der ursprünglichen 30.000 nur rund 4000 Wohnungen.²³²⁴²⁵

Bodewig wird ausgepfiffen. Bundesverkehrsminister Kurt Bodewig (SPD) trat im November 2000 auf dem Kongress der Eisenbahner-Gewerkschaften auf und erklärte unter lautstarkem Protest der Mitglieder, dass die Bundesregierung weiter am Verkauf der 112.000 Eisenbahner-Wohnungen festhält. Der Münchner GdED-Sekretär Erwin Rumpel bezeichnete dies als „klaren Wortbruch“, da namhafte Politiker aus allen Parteien den Eisenbahnern versprochen hatten, dass die Wohnungen beim Staat bleiben. Als Skandal bezeichnete Rumpel das Vorhaben, den Erlös für eine Vorruhestandsregelung für Bahnmitarbeiter zu verwenden.
Die Eisenbahner würden also ihre Wohnungen verlieren und mit dem Verkaufserlös daraus auch vorzeitig ihre Arbeit.
Der bayerische Transnet-Vorsitzende Rudi Zellerer schlug weiter vor, dass die 18 Bahnwohnungsgesellschaften etwa 70 Prozent der Wohnungen vom Bund kauften. Für MdL Rainer Volkmann (SPD) war klar, dass durch den Verkauf an Nomura und Doblinger die bayerischen Gesellschaften zerschlagen werden müssen. Er hatte in einem Schreiben an Bundeskanzler Schröder an das SPD-Wahlversprechen erinnert: „Wenn wir gewinnen, dann werden wir die Wohnungen nicht verkaufen.“ Auch der Münchner SPD-Chef Franz Maget war „aufs Heftigste enttäuscht“. Für CSU-Stadtrat Helmut Pfundstein wird Rot-Grün noch „die Quittung der Mieter für dieses schändliche Spiel“ erhalten.²⁶

Privates Bieter-Konsortium. Die rund 112.000 Eisenbahner-Wohnungen gehen an das Konsortium aus Nord/LB Immobilien Holding GmbH, einigen Landesentwicklungsgesellschaften (LEG), der Deutschen Annington Immobilien GmbH und einigen anderen Anbietern. Der Kauf der 18 Eisenbahn-Wohnungsgesellschaften soll demnächst notariell beurkundet werden. Der Bruttoverkaufspreis liegt bei 7,1 Milliarden DM, durch Schulden der Gesellschaften verbleiben 5,1 Milliarden DM. Der Präsident des BEV, Rolf Heine, erwartet die Zustimmung der Kartellbehörden für Januar 2001. Laut Heine gehen 64.000 Wohnungen in München, Nürnberg, Augsburg, Regensburg, Karlsruhe, Frankfurt am Main, Mainz, Köln, Essen und Kassel für 4,1 Milliarden DM an die Annington Immobilien GmbH (eine Tochter der britischen Principal Finance Group (PFG), die zum japanischen Finanzkonzern Nomura gehört). Dazu gehören auch Immobilien in Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen. 50.000 Wohnungen für rund 3,5 Milliarden DM gehen an die Nord/LB Immobilien Holding GmbH, die Landesentwicklungsgesellschaften von Saarbrücken, Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen, die Treuhand Essen, der WCM Beteiligungs- und Grundbesitz AG und die Investorengruppe BerlinHaus. Die Mieter erhalten einen unbegrenzten Kündigungsschutz, ein Vorkaufsrecht, Mieterhöhungen von maximal 3 Prozent pro Jahr plus Inflationsausgleich. In den ersten fünf Jahren dürfen nur 20 Prozent des Bestandes weiterverkauft werden, und für Instandhaltung und Sanierung der Wohnungen müssen die neuen Eigentümer 250 Millionen DM pro Jahr aufbringen. Dem kommissarischen Annington-Geschäftsführer Matthias Moser zufolge rechne sich der Kauf der Eisenbahner-Wohnungen für die Investoren. Laut Transnet ist der Verkauf „politisch falsch“; der Bund habe „einen Teil seines Tafelsilbers unwiderruflich verscherbelt“.²⁷

Beinhart bis zur letzten gerichtlichen Instanz ist die SPD-Führung gegen ihre – so sollte man zumindest meinen -, ureigenste Klientel, die Bewohner der Eisenbahner-Wohnungen vorgegangen. In den rund 112.000 Eisenbahner-Wohnungen lebten schätzungsweise fast eine Viertel Million Menschen, davon etwa 40 Prozent Rentner. Der Verkauf der Eisenbahner-Wohnungen war nur der Auftakt für den Verkauf staatlicher und städtischer Wohnungspakete. Kurz nach der Jahrtausendwende verkauften viele deutsche Großstädte ihre Wohnungsbaugesellschaften an Immobilienkonzerne und -spekulanten. Auch hier blieben die Mieter auf der Strecke: Und die Spekulanten verdienten Milliarden Euro durch Mieterhöhungen, Luxussanierungen und Umwandlungen in Eigentumswohnungen.

Nachtrag vom Februar 2001: Neuaubinger Bahnwerk wird geschlossen. Im Neuaubinger Bahnwerk wurden bis Ende 2001 von 450 Eisenbahn-Beschäftigten in einem sogenannten C-Werk Waggons überholt sowie Bauteile und Weichen repariert. 1300 Fernverkehrswaggons werden bald 500 Kilometer weiter zum nächsten C-Werk nach Delitzsch in Sachsen bewegt werden müssen. Da die Produktivität in Neuaubing sehr gut ist, mutmaßt die Belegschaft, dass in München ein leichteres Unterkommen der hiesigen Arbeitenden am Arbeitsmarkt der Grund ist – und der lukrative Verkauf des 200.000 qm großen Bahnareals. Die Belegschaft erfuhr am 16.10.2000 aus der Presse, dass am 31.12.2001 Neuaubing zugemacht wird.²⁸ Das Bahngelände wurde 2003 an den Immobilienentwickler Aurelis verkauft. Hier soll auf 86.000 qm das Wohngebiet Gleisharfe entstehen, dazu das Gewerbegebiet Triebwerk. Aus der Aurelis-Webseite: „Wir entwickeln die Fläche in enger Abstimmung mit der Landeshauptstadt München. Seit Anfang 2016 ist der Bebauungsplan rechtskräftig. Die neun Baufelder, die insgesamt 36.900 qm Nettobauland umfassen, wurden bereits alle veräußert. Hier werden in rund 550 Wohneinheiten bis zu 52.000 qm Geschossfläche entstehen.“

Nachtrag vom November 2002: 727 Eisenbahner-Wohnungen im Verkauf. Die Deutsche Annington Immobilien GmbH (DAIG, heute: Vonovia SE) hat 727 ihrer 5500 Münchner Wohnungen zum Verkauf freigegeben und die Patrizia Wohnungsprivatisierung GmbH mit der Verwertung beauftragt. (Zur Erinnerung: Im Dezember 1999 bezeichnete der Vorsitzende des Patrizia-Firmenverbundes, Wolfgang Egger, den Verkauf für 7,1 Milliarden DM an das Bieterkonsortium der Bundesregierung als „die schlechteste Lösung“. Das Angebot der Deutschen Annington sei um eine Milliarde DM höher.) Vertraglich dürfen in den ersten zehn Jahren 20 Prozent des Bestandes verkauft werden. Der Patrizia-Privatisierungschef Werner Gorny nannte Quadratmeterpreise zwischen 1470 und 1700 Euro.²⁹
Zur Erinnerung: Der Bund der Steuerzahler in Bayern nannte 1999 den Verkauf für unter 1000 DM pro Quadratmeter eine „unverantwortliche Verschleuderung“.¹⁰
In drei Jahren stieg also der Quadratmeterpreis der Eisenbahner-Wohnungen von unter 510 Euro (unter 1000 DM) auf 1470 bis 1700 Euro: gut das Dreifache!
Nachtrag vom November 2003: Die Deutsche Annington Immobilien GmbH (DAIG) hat in Kooperation mit der Patrizia seit 2002 in München 500 Wohnungen an ehemalige Mieter verkauft. Insgesamt hat DAIG 64.000 Wohnungen gekauft und 5000 weiterverkauft. Patrizia-Geschäftsführer Werner Gorny nannte inzwischen einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 1700 Euro und einen Quadratmeterpreis auf dem freien Markt von 2000 Euro.³⁰

Nachtrag vom Dezember 2004: Wohnimmobilien-Monopoly.
WCM: Im Dezember 2004 kaufte der US-Finanzinvestor BlackRock von der Hamburger Beteiligungsgesellschaft WCM den Wohnimmobilienbereich mit etwa 31.000 Wohnungen.
Gagfah: Im Juli 2004 hat der US-Finanzinvestor Fortress rund 81.000 Wohnungen der Essener Gemeinnützige Aktien-Gesellschaft für Angestellten-Heimstätten (Gagfah, gegründet 1918) von der Bundesversicherungsanstalt für Angestellte (BfA) für 3,5 Milliarden Euro übernommen.
GSW: Die 1924 gegründete Berliner Städtische Wohnungsfürsorgegesellschaft Berlin mbH (GSW) mit rund 65.000 Wohnungen wurde vom Senat unter Klaus Wowereit (SPD) für 405 Millionen Euro (plus Übernahme von 1,56 Milliarden Schulden) an die Investmentgesellschaften Whitehall Investments Ltd. und Tochtergesellschaften von Cerberus Capital Management verkauft (rund 30.000 Euro pro Wohnung). (Wikipedia)
ThyssenKrupp: Der Essener Stahlkonzern ThyssenKrupp verkaufte im Dezember 2004 seine 48.000 Wohnungen im Ruhrgebiet für 2,1 Milliarden Euro an ein Konsortium aus der US-Investmentbank Morgan Stanley und der Corpus Immobiliengruppe aus NRW.
Viterra AG: Der Essener Energiekonzern Eon AG besaß das Wohnungs- und Immobilienunternehmen Viterra AG (früher Veba Wohnen, später Veba Immobilien), bis 2005 Deutschlands größter Immobilieneigentümer mit 152.000 Wohnungen. Die Viterra AG wurde 2005 von der Deutschen Annington Immobilien Gruppe (heute Vonovia) für sieben Milliarden Euro gekauft. (Wikipedia)
Der Deutschland-Chef von Fortress, Matthias Moser, nannte 2004 die Zahl von 3,4 Millionen Wohnungen, die von der öffentlichen Hand in den nächsten Jahren verkauft werden. Fortress zahlte für die Gagfah-Wohnungen um die 700 Euro pro Quadratmeter und verkauft sie jetzt um 1050 bis 1100 Euro weiter.³¹

Problemfall Erbpachtverträge. In München gibt es sieben Eisenbahnergenossenschaften, die über rund 6600 Wohnungen verfügen. Zwischen 2025 und 2050 laufen bei mindestens 3500 von ihnen die Erbpachtverträge aus. So hatte z. B. die 1908 gegründete Eisenbahner-Baugenossenschaft München-West im Jahr 2021 109 Häuser mit 1186 Wohnungen. Sie muss nun mit dem BEV in schwierigen Verhandlungen die Kaufpreise festlegen. Andere Genossenschaften bevorzugen eine weitere, erhöhte Erbpacht. Das Bundeseisenbahnvermögen (BEV) als Eigentümer hat noch keine Lösung parat. Allerdings kann z. B. die BImA ihre Grundstücke seit dem Jahr 2017 Ländern und Gemeinden günstiger als zum Verkehrswert abgeben.³²

1. Münster, Thomas, Eisenbahner wollen nicht Bonn sanieren, in SZ 14.3.1998 [↩]
2. Münster, Thomas, Neuer Hausherr Doblinger?, in SZ 25.6.1998 [↩]
3. Münster, Thomas, Mieter sind mehr denn je verunsichert, in SZ 5.8.1998 [↩]
4. Stadt kämpft weiter um Eisenbahner-Wohnungen, in SZ 25.9.1998 [↩]
5. Eisenbahnerwohnungen werden nicht privatisiert, in SZ 8.10.1998 [↩]
6. Bahnwohnungen: CSU will der SPD helfen, in SZ 6.4.1999 [↩]
7. Loerzer, Sven, Kronawitter kämpft weiter, in SZ 29.7.1999 [↩]
8. Verkauf von Wohnungen der Bahn gescheitert, in SZ 26.10.1999 [↩] [↩]
9. Münster, Thomas, „Ein schöner Sieg“, in SZ 13.8.1999 [↩]
10. Bahnwohnungen sollen nicht verkauft werden, in SZ 23.8.1999 [↩] [↩]
11. 112.000 Bahnwohnungen dürfen verkauft werden, in SZ 18.11.1999 [↩]
12. Aufregung um 6000 Bahn-Wohnungen, in SZ 18.11.1999 [↩]
13. Loerzer, Sven, Gewerkschaft geht jetzt vors Verwaltungsgericht, in SZ 19.11.1999 [↩]
14. Kronewiter, Thomas, Kritik an Verkauf als „Staatsgeschenk“, in SZ 1.12.1999 [↩]
15. Kronewiter, Thomas, „Die schlechteste Lösung“, in SZ 1.12.1999 [↩]
16. Münster, Thomas, „Unwürdiges Spiel mit den Mietern“, in SZ 7.12.1999 [↩]
17. Münster, Thomas, CSU sieht Chance für Bahnwohnungen, in SZ 24.1.2000 [↩]
18. Nachgefragt, in SZ 22.2.2000 [↩]
19. Kronewiter, Thomas, Der Zorn der Machtlosen, in SZ 4.5.2000 [↩]
20. Münster, Thomas, Heute Entscheidung zu Bahnwohnungen, in SZ 28.6.2000 [↩]
21. DPA, Eisenbahnerwohnungen dürfen verkauft werden, in SZ 29.6.2000 [↩]
22. Nomura bietet für Eisenbahn-Wohnungen, in SZ 3.7.2000 [↩]
23. Münster, Thomas, Doblinger übernimmt Bahnwohnungen, in SZ 28.11.2000 [↩]
24. Ott, Klaus, Bahn verkauft Wohnungen, in SZ 28.11.2000 [↩]
25. Schmitt, Peter, „Für mich ist das eine große Enttäuschung“, in SZ 29.11.2000 [↩]
26. Münster, Thomas, Das Pfeifkonzert hallt kräftig nach, in SZ 29.11.2000 [↩]
27. Begehrte Bahnwohnungen verkauft, in SZ 16.12.2000 [↩]
28. Kastner, Bernd, Angst vor dem Abstellgleis, in SZ 22.2.2001 [↩]
29. Kronewiter, Thomas, Mieter kaufen ihr Appartement, in SZ 2.11.2002 [↩]
30. Kastner, Bernd, Sanfte Privatisierung, in SZ 28.11.2003 [↩]
31. Gröneweg, Simone, Finanzinvestoren mischen Immobilienmarkt auf, in SZ 3.12.2004 [↩]
32. Niesmann, Sonja, Druck machen auf allen Kanälen, in SZ 10.10.2018 [↩]