Erhaltungssatzungsgebiete

Aktualisiert 11.7.2023

Informationen:
Mieter helfen Mieter:
https://www.mhmmuenchen.de/aktuell/57-30-jahre-erhaltungssatzung-in-muenchen-30-jahre-milieuschutz.html
Referat für Stadtplanung und Bauordnung:
Erhaltungssatzungen in München, 30 Jahre Milieuschutz (1987 bis 2017), München, September 2017
Stadtrat:
https://www.muenchen-transparent.de/antraege/themenverwandte/4633298
Stadt München, Erhaltungssatzungen in München:
https://stadt.muenchen.de/infos/erhaltungssatzung-muenchen.html

Erhaltungssatzung seit 1987. Die LH München bezieht sich beim Instrument der Erhaltungssatzung auf § 172 des Baugesetzbuches (BauGB). Seit 1987 existiert in München das Mittel der Erhaltungssatzung. Damit sollen gewachsene Bevölkerungsstrukturen bewahrt und Verdrängungsprozesse vermieden werden. Bauliche Veränderungen und Umwandlungen werden nur in besonderen Fällen genehmigt; auf Grundstücke hat die LH München ein Vorkaufsrecht: Das Kommunalreferat hat dann zwei Monate Zeit, den Kauf zu beschließen.
Sanierungen bzw. die Aufteilung von Häusern (Abgeschlossenheitsbescheinigungen) müssen von der Stadt genehmigt werden. Investoren können eine Abwendungserklärung unterschreiben, d. h. einen Verzicht auf Umwandlung in Eigentumswohnungen oder Luxussanierungen. Dieser gilt nur für zehn Jahre. Erhaltungssatzungen werden für Stadtgebiete beschlossen, in denen z. B. die Gefahr der Verdrängung der bisherigen Wohnbevölkerung besteht; sie müssen mindestens 1500 Wohnungen betreffen. Gebiete mit unbefristeten Erhaltungssatzungen werden alle fünf Jahre überprüft.
Beschlüsse zur Weiterentwicklung der Erhaltungssatzungen: 17.4.2013: Kriterienkatalog für deren Ausweisung; 27.6.2018: Erweiterte Pflichten in der Abwendungserklärung; 10.4.2019: Weitere Ausweitung der Abwendungserklärung auch auf unbebaute Grundstücke etc.; 24.7.2019: LH München will bundesweiten Ausbau der Erhaltungssatzungen; 24.7.2019: Befristung auf fünf Jahre wird aufgehoben.
((https://www.muenchen.de/rathaus/Serviceangebote/wohnen-bauen/erhaltungssatzungen.html; abgerufen 10.3.2021))

Januar 1993: Verwaltungsgericht prüft Erhaltungssatzung. Einige Male musste die Stadt bezüglich der Erhaltungssatzung in jüngster Zeit nachgeben. In Schwabing wollte ein Hausbesitzer Einzelöfen durch Etagenheizungen ersetzen: OB Georg Kronawitter persönlich wies die Verwaltung an, dem stattzugeben, da sonst der Prozess verloren gegangen wäre. In einem anderen Fall im Lehel wollte ein Hausbesitzer einen Aufzug einbauen; auch hier musste die Verwaltung zustimmen. Im Fall der Modernisierung eines 100 Jahre alten Hauses im Schlachthofviertel empfahlen die Richter eine jeweilige Einzelfallprüfung, weil durch das grundsätzliche Verbot einer Modernisierung der Schutzzweck der Erhaltungssatzung kaum zu erreichen sei.¹

Dezember 2000: 25 Erhaltungssatzungen hat München seit 1987 festgelegt, um die alteingesessene Wohnbevölkerung zu schützen: Dadurch sind 130.000 Wohnungen geschützt, etwa 18 Prozent aller Wohnungen. Aktuelle Verlängerungen für fünf Jahre gibt es für die Quartiere Am Giesinger Berg, Trauchberg-/Forggenseestraße und Scharfreiterplatz.
Durch die Novellierung des Baugesetzbuches zum 1.1.1998 wurden die Möglichkeiten der Stadtverwaltung eingeschränkt, gegen Spekulanten vorzugehen. Sie kann nicht mehr eine Mietpreisbindung unterhalb der ortsüblichen Miete festsetzen. Auch wurden die Regeln für Modernisierung entschärft, sodass die Behörden inzwischen 99 Prozent der Anträge genehmigen. Die Geschäftsführerin des Münchner Mietervereins, Sibylle Färber, hält Einzelbestimmungen des Instruments der Erhaltungssatzung durch die Rechtsprechung für „aufgeweicht“; immerhin schreckt das „erhebliche Prozessrisiko“ Spekulanten ab. Auch das städtische Vorkaufsrecht übt die Stadt verstärkt aus: In den ersten elf Monaten des Jahres 2000 wurden etwa ein Dutzend Häuser gekauft.²

Lehel fällt raus. Der Stadtrat hat beschlossen, dass das Lehel kein schützenswertes Milieu mehr ist: Die Wiedereinführung der Erhaltungssatzung wurde abgelehnt.³

Oktober 2017: Die Erhaltung der Erhaltungssatzung. 30 Jahre ist die Erhaltungsatzung alt: Die ersten Gebiete waren in der Maxvorstadt, am Pündterplatz und an der Georgen- und Zentnerstraße. Aktuell gibt es 21 Gebiete in 14 Stadtbezirken; geschützt werden rund 262.000 Bürger in 146.000 Wohnungen vor Luxussanierungen oder der Umwandlung von Miet-in Eigentumswohnungen. Stadtviertel, die in einer fortgeschrittenen Umwandlungsphase sind, können aber nicht dauerhaft unter Schutz gestellt werden. So hat die Mehrheit im BA Altstadt-Lehel den Schutz durch die Erhaltungssatzung gefordert. Die Stadt musste ablehnen: Hier führten Investoren (und Entmieter) über Jahrzehnte die Vertreibung der alteingesessenen Einwohnerschaft weiter. Es sind nur noch wenige Häuser als Modernisierungs- und Spekulationsgebäude übrig geblieben. OB Dieter Reiter forderte deswegen von der Bundesregierung, dass der Genehmigungsvorbehalt beim Umwandeln von Miet- in Eigentumswohnungen für das ganze Stadtgebiet gelten soll. Die Veräußerungssperrfrist, in der die Wohnung nur an den Mieter verkauft werden darf, soll von sieben auf zehn Jahre erhöht werden. Außerdem soll der Schutz durch die Erhaltungssatzung auch auf gewerbliche Objekte wie zum Beispiel Gaststätten ausgeweitet werden.⁴

Schutz von Moosach. In Moosach wohnen im Gebiet zwischen Triebstraße, Feldmochinger Straße, Ehrenbreitsteiner und Hanauer Straße rund 13.600 Menschen in 7000 Wohnungen. Die meisten Wohngebäude wurden zwischen 1949 und 1968 gebaut. Nun soll das Gebiet auf Vorschlag des Planungsreferates zum 22. Erhaltungssatzungsgebiet werden: Dazu gehören noch zwei Wohnblöcke zwischen Wintrichring und Welzenbachstraße. Der BA 10 Moosach begrüßte dies, bedauerte aber das Herausfallen der Wohnanlage „An der Gärtnerei“ mit 111 Wohnungen, die von der GBW (jetziger Eigentümer Patrizia AG) saniert worden waren und deren Mietpreise seit 2014 um ein Viertel gestiegen sind.⁵

Aufregung in Schwabing-West. 2018 gab es 22 Erhaltungssatzungs-Gebiete mit rund 277.000 Bewohnern. Der Planungsausschuss des Münchner Stadtrats wollte im Januar 2019 das Erhaltungssatzungsgebiet „Hohenzollernstraße und Hohenzollernplatz“ neu zuschneiden: Ein Gebiet sollte hinzukommen, 3300 Wohnungen dagegen aus dem Schutz herausfallen. Die Begründung war, dass hier schon viele Wohnungen modernisiert worden seien mit der Konsequenz von inzwischen hohen Mieten – und einem „Austausch der Bevölkerung“. Die Stadträte entschieden dann, die neuen Gebiete aufzunehmen, aber die vom Herausfallen bedrohten alten noch für mindestens zwei Jahre zu schützen. Das wiederum kam den Bewohnern der Bauerstraße 10 und 12 zugute, deren Häuser 2017 von einem Investor gekauft wurden. Dieser hatte die Abwendungserklärung unterschrieben, die zehn Jahre Verzicht aus Luxussanierung und Verbot von Aufteilung in Eigentumswohnungen regelt. Damit konnte er das Vorkaufsrecht der Stadt verhindern. Ein Herausfallen der Bauerstraße aus der Erhaltungssatzung hätte dies rückgängig gemacht.⁶

Erhaltungssatzung für Obermenzing? Der Verein zur Schaffung und Erhaltung von Grünflächen in Obermenzing⁷ stellte einen Antrag, die städtische Erhaltungssatzung auf das Gebiet Obermenzing nördlich der Verdistraße auf beiden Seiten der Bahnlinie München-Ingolstadt auszudehnen. Vereinsvorsitzender Andreas Ellmaier begrüßte die Rahmenpläne der LH München für Stadtviertel mit Gartenstadtcharakter. Es solle aber auch der Erhalt oder die Neuanlegung naturnaher und/oder verwilderter Gärten empfohlen werden, ebenso die Aufnahme von Vorgartenbereichen, Grenzbereichen mit Großbäumen und grünen Rückräumen. Kritisiert wird das Planungsreferat, das Münchens Gartenstadtvierteln nicht den Status städtischer Erhaltungsgebiete zubilligen wollte: Dies sei in vielen anderen deutschen Städten möglich, und damit könnten Bauherren zu einem verträglicheren Verhalten gegenüber baulichen und naturnahen Gegebenheiten gebracht werden.⁸

Investoren klagen. Im Juli 2018 wurden von den Stadtratsfraktionen der SPD und der Grünen die Regeln für Investoren in den derzeit 23 Erhaltungssatzungsgebieten verschärft. Dort wohnen mehr als 280.000 Mieter in 160.000 Wohnungen, die vor Luxussanierungen und Umwandlung in Eigentumswohnungen geschützt sind. Seit der Reform 2018 darf die Miete bei Neuvermietungen nicht höher als 11,50 Euro sein, neue Mieter müssen den Voraussetzungen vom München-Modell genügen (keine zu hohen Verdienste). Eigenbedarf kann nur für jeweils eine Wohnung geltend gemacht werden, Staffelmietverträge sind unzulässig. Die CSU hatte Klagen befürchtet und die Verschärfung nicht unterstützt. Nun klagte ein Eigentümer aus der Dreimühlenstraße, auch eine zweite Klage liegt laut Kommunalreferat vor. Es ist derzeit unklar, welche Klauseln angefochten werden. 2018 hat die Stadt etwa 230 Millionen Euro für die Ausübung des Vorkaufsrechts bezahlt.⁹

Verschärfungen. 2018 hat der Stadtrat strengere Vorschriften beschlossen: für Neuvermietungen gelten festgelegte Höchstmieten, für neue Mieter gelten Einkommensgrenzen, ab 2019 gelten die Regeln auch für unbebaute Grundstücke. Bedingung für den Erlass ist eine Voruntersuchung, ob die ansässige Bevölkerung verdrängt wird; dazu müssen in dem Gebiet mindestens 1500 Wohnungen vorhanden sein.
Das Kommunalreferat bezifferte Ende 2019 die Summe für Immobilienkäufe seit 2018 auf 363 Millionen Euro. Neu hinzu kamen zwei Gebiete in Laim und das Schwabinger Gebiet „Birnauer Straße“ am Petuelring. Im März 2020 gab es in München 26 Erhaltungssatzungen mit rund 165.000 Wohnungen und 289.000 Bewohnern.¹⁰

Ein Trick: sich überbieten. Teilweise treiben untereinander verbundene Firmen die Kaufpreise für Wohnhäuser künstlich hoch, sodass die Stadt dann die Häuser weit über dem Verkehrswert kaufen muss.¹¹¹⁰

Milieuschutz. Um die Vertreibung von Mietern einigermaßen zu verhindern, muss bei Luxussanierungen und Umwandlung in Eigentumswohnungen die Stadt München zustimmen. Die Stadt hat in Erhaltungssatzungsgebieten ein Vorkaufsrecht, auf das sie nur verzichtet, wenn der Käufer Mieterschutzklauseln akzeptiert, u. a. auch eine Mietobergrenze.¹²

SoboN: Bei Neubau kommt die SoboN zum Tragen. Bauherren müssen einen Beitrag für die soziale Infrastruktur erbringen und 40 Prozent des Wohnraums für sozial geförderte oder preisgedämpfte Wohnungen reservieren.¹²
Da sich aufgrund der Corona-Pandemie die finanziellen Möglichkeiten der LH München immer mehr verringern, geht die Ausübung des Vorkaufsrechts – auch angesichts der hohen Preise -, weiter zurück.
Vgl. z. B.: Rock Capital Group, Legat Living

Erweiterungen der Gebiete. Die LH München vergrößert zwei Erhaltungssatzungsgebiete: „Tegernseer Landstraße“ wird fast verdoppelt und umfasst nun 7200 Wohnungen mit 12.100 Bewohnern. „Trauchberg-/Forggenseestraße“ wird verlängert und umfasst nun 4400 Wohnungen mit 7900 Bewohnern. Neu ist das Gebiet „Scharfreiterplatz“. Damit gibt es 28 Erhaltungssatzungsgebiete mit 171.000 Wohnungen und 309.000 Bewohnern. 2019 wurde das Vorkaufsrecht der Stadt13mal ausgeübt zum Erwerb von 231 Wohnungen. Um das Vorkaufsrecht abzuwenden, unterschrieben Immobilienkäufer in 17 Fällen mit 279 Wohnungen die Abwendungserklärung.¹³

Interessante Berliner Variante. Drei Häuser in Berlin-Schöneberg sollten von ihren privaten Eigentümern an ein großes Wohnungsunternehmen verkauft werden. Daraufhin gründeten die etwa 80 Mieter die Genossenschaft „Diese eG“. Der Berliner Bezirk hat ein Vorkaufsrecht und kann einen Träger suchen. Der grüne Stadtbaurat Florian Schmidt setzte die „Diese eG“ als Träger ein. Die neue Genossenschaft hat seit Frühjahr 2019 den Vorkauf der Häuser organisiert und ist nun ein Zusammenschluss von 140 Wohnungen mit knapp 220 Bewohnern. Die Übernahme kostete rund 41,6 Millionen Euro. (Das macht knapp 300.000 Euro pro Wohnung.) In der politischen Landschaft Berlins kam diese Lösung nicht gut an. CDU und FDP attackierten Diese eG. Staatliche Zuschüsse wurden nicht bewilligt, Kreditanträge bei einer Bank nicht beantwortet. Schließlich setzte sich der Berliner Finanzsenator für die Beschaffung der Mittel ein.¹⁴

Gärtnerplatzviertel: fortgeschrittene Gentrifizierung. 2016 musste das Gebiet der Erhaltungssatzung für das Gärtnerplatzviertel neu eingeteilt werden, da schon viel aufgewertet wurde. Heraus fielen Rumfordstraße, Teile der Fraunhofer-, Cornelius- und Müllerstraße, hinzu kam das Glockenbachviertel. Im Jahr 2021 muss die „Erhaltungssatzung für das Gärtnerplatz- und Glockenbachviertel“ überprüft werden; der BA 2 Ludwigsvorstadt – Isarvorstadt will von der LH München eine Verlängerung. Die Beauftragte für Wohnungsfragen, BA-Mitglied Iris Wagner (Grüne), kennt mindestens vier Häuser, die aufgrund der Erhaltungssatzung eine Abwendungserklärung haben und bei deren Wegfall in der Gefahr von Luxussanierungen und Umwandlung in Eigentumswohnungen seien.¹⁵

Erhaltungssatzungsgebiet „Hohenzollernstraße. Es umfasst die Bereiche um den Elisabethplatz, den Kurfürstenplatz, das Gebiet zwischen Ainmiller- und Hohenzollernstraße, das Gebiet Jakob-Klar-, Bauer-, Teng- und Elisabethstraße und das Gebiet zwischen Friedrich-Loy-, Farnelli-, Herzog- und Hiltenspergerstraße.¹⁶

Neues Gebiet „Agnesstraße“. Es liegt im Bereich Norden: Elisabeth- und Bauerstraße, im Osten: Gentzstraße, im Süden: Georgenstraße und im Westen: Schleißheimer Straße, hat etwa 2800 Wohnungen mit 4700 Bewohnern. Damit hat München nun 28 Erhaltungssatzungsgebiete mit 171.000 Wohnungen und 300.000 Bewohnern.¹⁶

Vorkaufsrecht 2018 bis 2020. Die LH München hat von 2018 bis Dezember 2019 die Summe von 363 Millionen Euro für den Kauf von Häusern investiert.¹⁷ 2019 hat die LH München für 131 Millionen Euro 13 Wohngebäude gekauft, Mitte Dezember 2020 waren es 143 Millionen Euro für 17 Häuser. Daran gibt es auch Kritik: Weil die Stadt damit die Investorenspekulation mitspielt. Am 16.12.2020 muss der Stadtrat entscheiden, ob er das Vorkaufsrecht im Fall eines Haidhausener Wohngebäudes ausübt: Der Quadratmeter liegt hier bei 10.000 Euro.¹⁸

Gerichtsurteil bestätigt Erhaltungssatzung. Die Bestimmungen der Erhaltungssatzungsgebiete sehen ein Vorkaufsrecht für die Stadt vor, falls der Käufer einer Wohnimmobilie diese Bestimmungen nicht akzeptiert. Sie wurden 2018 strenger gefasst. Dagegen haben einige Investoren 2019 geklagt. Am 7.12.2020 hat das Verwaltungsgericht München in der mündlichen Verhandlung die Belegungsbindungen bei Mieterauswahl und die Mietpreisbindung als gutes Mittel für den Erhalt des Milieuschutzes gewertet. Auch Wohngebäude mit „Besserverdienenden“ fallen unter den Schutz der Erhaltungssatzungsgebiete.¹⁹

Stand Januar 2021: In München gibt es 28 Erhaltungssatzungsgebiete mit etwa 300.000 Einwohnern in 171.000 Wohnungen.²⁰

Linke/Die Partei fordert Erhaltungssatzungsgebiet Hasenbergl. Auch aufgrund der Vorgänge um die WSB/Doblinger Unternehmensgruppe in der Paulckestraße forderten die vier Stadträte von Die Linke/Die Partei eine Erhaltungsatzung zum Schutz der Mieter am Hasenbergl. Das Gebiet soll den Bereich Dülfer-, Aschenbrennerstraße, Schleißheimer Straße und Johann-Emmer-Straße umfassen: Hier liegen die Bauten aus den Sechziger und Siebziger Jahren, die von WSB Bayern, Dawonia und Südhausbau übernommen wurden.²¹

Gebiet Haidhausen bleibt erhalten. Die Erhaltungssatzung für Haidhausen wird von der LH München für das bisherige Gebiet unbegrenzt verlängert. Aktuell sind damit etwa 16.700 Wohnungen mit ungefähr 30.000 Bewohnern geschützt.²²

SPD im BA bringt Erhaltungssatzung nicht durch. Aktuell gibt es in München 29 Gebiete mit Milieuschutz. Nach dem jüngsten Streit zwischen der WSB von Alfons Doblinger und den Mietern im Block an der Paulckestraße beantragte die SPD eine Erhaltungssatzung für große Teile des Hasenbergls plus die GWG-Siedlung im Norden. Im BA Feldmoching – Hasenbergl stimmten CSU, AfD, FDP und München-Liste dagegen. Die CSU will den Status eines Sanierungsgebietes erreichen. Teile des Hasenbergls waren 1999 in das Förderprogramm „Soziale Stadt“ von Bund und Land gelangt und blieben dort bis 2009: Insgesamt sind hier 15,6 Millionen Euro investiert worden.²³

Birkenau. Das kleine Gebiet in Untergiesing liegt im Areal zwischen der Unteren Weidenstraße, der Claude-Lorrain-Straße und der Birkenau und hat dort kleine Wohnungen, Werkstätten und Gewerbebetriebe. 1991 ist die Birkenau in die Erhaltungssatzung aufgenommen worden mit der Begründung „Instandhaltungsrückstau“. 2001 ist sie nach zehn Jahren aus der Erhaltungssatzung gefallen, da die durchschnittliche Haushaltsgröße nur 1,5 Personen hatte und damit kein Familienwohngebiet sei. Auch der Anteil von Kindern, Jugendlichen und Senioren lag unterhalb der Quote. Der BA 18 Untergiesing-Harlaching hat nun gefordert, die Birkenau im Erhaltungssatzungsgebiet Untere Au/Untergiesing, das am 20.5.2021 endet, wieder zu integrieren, dazu die östlichen Straßenzüge bis zur Pilgersheimer Straße. Die Aktionsgruppe Untergiesing hat dem BA vorgeschlagen, das Satzungsgebiet über den Mittleren Ring zu erweitern, da hier schon viele Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden: Der BA hat zugestimmt.²⁴

Wettersteinplatz verlängert. Seit 2016 ist die Erhaltungssatzung „Wettersteinplatz“ gültig. Der städtische Bauausschuss hat sie jetzt verlängert; sie wird nun alle fünf Jahre überprüft. In dem Gebiet mit 5900 Bewohnern in 3200 Wohnungen gibt es keine Wohnungen von der Stadt oder von Genossenschaften, nur 30 geförderte private Wohnungen, von denen die Sozialbindung größtenteils in diesen fünf Jahren ausläuft.²⁵

Innenstadtgebiete in Gefahr. Gärtnerplatz- und Glockenbachviertel laufen Gefahr, den Milieuschutz zu verlieren. Bereits 2016 waren die Gebiete als gute und beste Lagen eingestuft und die Gentrifizierung weitgehend vollzogen. Ende Mai 2021 läuft die aktuelle Erhaltungssatzung aus. Der BA 2 Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt beschrieb dazu das Viertelmilieu als „enorm bedroht von preistreibenden und verdrängenden Investitionen in Betongold“ und will auch das Kleingewerbe in die Erhaltungssatzung aufnehmen. Für diese wird aktuell ein Rechtsgutachten verfasst, sodass der BA 2 der Stadt empfahl, die Satzung zunächst um ein Jahr zu verlängern.²⁶

Innenstadt zu heterogen. Die Stadträte von Die Linke/Die Partei hatten auch im Hinblick auf die Investitionsaktivitäten von René Benkos Signa Gruppe eine Erhaltungssatzung für die Münchner Innenstadt beantragt. Stadtbaurätin Elisabeth Merk lehnte mit Verweis auf die Heterogenität des Gebietes ab: Die Mixtur aus 450 Einzeldenkmälern, historischem Bestand, Wiederaufbau und Neubau habe keinen schützenswerten Gesamtcharakter.²⁷

Ausweitung in Neuhausen. Dort kamen die Ebenau und das St.-Vinzenz-Viertel neu in das Erhaltungssatzungsgebiet. Damit sind auch die Wohnungen der Eisenbahnergenossenschaft an der Donnersberger-, Schluder-, Schul- und Schlörstraße geschützt.²⁸

21mal Vorkaufsrecht in 2020. Im Jahr 2020 hat München für 146 Millionen Euro 21 Häuser über das Vorkaufsrecht gekauft: Das waren 417 Wohnungen mit nicht ganz 25.000 Quadratmeter Wohnfläche. (Das macht etwa 5.840 Euro pro Quadratmeter.) Elf Mal haben Investoren eine Abwendungserklärung unterschrieben. Aktuell gibt es 32 Erhaltungssatzungsgebiete mit 192.000 Wohnungen und fast 335.000 Bewohnern.²⁹

Milbertshofen: Vom Glasscherbenviertel zum Spekulationsobjekt. Das Erhaltungssatzungsgebiet Milbertshofen wird nach fünf Jahren Ende Oktober 2021 auslaufen. Es soll in die Bereiche „Riesenfeldstraße“, „Frankfurter Ring“, „Nietzschestraße“ und „Rümannstraße“ untergegliedert werden. In diesen Bereichen sind Sanierungen nötig, dazu fallen Sozialwohnungen aus der Bindung. Ohne den Schutz durch ein Erhaltungssatzungsgebiet drohen Luxusmodernisierungen und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.³⁰ – Das Erhaltungssatzungsgebiet reicht vom Frankfurter Ring im Norden zum Petuelring im Süden (plus Rümannstraße). Im Westen ist die Riesenfeldstraße eine Grenze, im Osten die Silcher-, Abt- und Ricarda-Huch-Straße. Am 31.10.2021 wird das bestehende Erhaltungssatzungsgebiet auslaufen, wodurch Investoren angezogen werden. Es wird aber durch eine Erweiterung fortbestehen.³¹

Ende für zwei Erhaltungssatzungsgebiete? Das Urteil des BVerwG zum städtischen Vorkaufsrecht hat auch Auswirkungen auf die Erhaltungssatzungsgebiete. Nun wehrt sich der BA Ludwigsvorstadt – Isarvorstadt gegen die Absicht, das Erhaltungsgebiet Gärtnerplatzviertel und Glockenbachviertel zu streichen und appellierte an die Stadt, die Gebiete auch nach Mai 2022 bestehen zu lassen. Das Planungsreferat hatte2016 eine fünfjährige Verlängerung nur genehmigt, weil das Luxushochhaus “The Seven” aus dem Gebiet extrahiert wurde. 2021 gab es schon keine fünfjährige, sondern nur noch eine einjährige Verlängerung. Im Frühjahr 2021 hatte das Referat auf das überdurchschnittliche Einkommen der dortigen Bevölkerung hingewiesen; dort gäbe es auch durchschnittlich weniger Kinder, Jugendliche und Senioren. Hierzu soll ein Rechtsgutachten erstellt werden. Die beiden BAs möchten auch eine Ausweitung des Mieterschutzes auf das Kleingewerbe erreichen. Sie werden auch vom BA Altstadt – Lehel unterstützt: Dort liegt an der Müller- und Blumenstraße ein kleiner Bereich des Erhaltungssatzungsgebietes. Die Erhaltungssatzungsgebiete Ludwigsvorstadt – Schwanthalerhöhe sollen wieder um fünf Jahre verlängert werden. Hier gibt es Probleme mit Zweitwohnungen, Vermietungen an Touristen sowie die Airbnb-Aktivitäten.³²

“Dritte Gentrifizierungs-Welle” in der Maxvorstadt. Die erste Welle mit Investoren kam in den Siebzigerjahren. Nun wird eine zweite oder sogar dritte Welle festgestellt. Jüngste Beispiele: NY Living an der Nymphenburger Straße und die acht “Therese-Häuser” auf dem alten Arri-Gelände. Das Planungsreferat hält jede zweite Wohnung in der Maxvorstadt gefährdet durch Luxussanierungen, Mieterhöhungen und Spekulation. In den letzten zehn Jahren wurden über zwölf Prozent des Wohnungsbestandes verändert und für 6,2 Prozent Anträge auf eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt. Der Anteil an privaten Mietwohnungen, die für Investoren interessant sind, liegt hier bei 52,3 Prozent. Deshalb sollen Ende Mai 2022 die Erhaltungssatzungsgebiete “Maxvorstadt” und “Josephsplatz” zum größeren Bereich “Maxvorstadt/Josephsplatz” zusammengefasst werden. Der BA Maxvorstadt plädierte auch für eine Erweiterung des Erhaltungssatzungsgebietes östlich der Barerstraße und im Schönfeldviertel: Hier ist aber im ersten Fall die Kaufkraft der Mieter zu hoch bzw. der Anteil der umwandlungsfähigen Immobilien zu niedrig, im zweiten Fall ist der Anteil an GeringverdSZ ienern zu niedrig und die Mieten schon hoch.³³

Erweiterung in der Au geplant. Im April 2021 wurde vom Stadtrat das neue Erhaltungssatzungsgebiet “Obere Au” eingerichtet und “Untere Au/Untergiesing” erweitert. Nun hat der BA Au-Haidhausen einstimmig beschlossen, dass die Stadt prüfen soll, ob auch das Gebiet zwischen Schweigerstraße, Ludwigsbrücke, Lilien- und Zeppelinstraße als “Untere Au Nordost” unter den Schutz des Erhaltungssatzungsgebiets fallen kann. Es wird befürchtet, dass die hohen Immobilienpreise des ehemaligen Paulaner-Areals (“Nockherberg”) und Am Neudeck auch für Preissteigerungen in der Umgebung sorgen.³⁴

Erhaltungssatzungsgebiet “Pündterplatz” wird erweitert. Im Satzungsgebiet “Pündterplatz/Bonner Platz” leben überdurchschnittlich viele Gutverdiener: die trotzdem in der Gefahr sind, aus ihren Mietwohnungen vertrieben zu werden. Nun wird das Gebiet nach Süden erweitert, da das Planungsreferat verstärkt “Aufwertungsaktivitäten” feststellte sowie einen wachsenden Anteil an Anträgen für Abgeschlossenheitsbescheinigungen. Hier gibt es 93 Prozent Geschosswohnungsbauten in einem hohen Anteil an Baudenkmälern. Selbst mittlere Einkommensgruppen laufen Gefahr, sich die Gegend durch das hohe Preisniveau nicht mehr leisten zu können.³⁵
Vgl.: Karree Karl-Theodor-Straße

Schlachthofviertel dauerhaft unter Schutz. Seit 1988 hat das Viertel eine Erhaltungssatzung. Diese wird nun unbefristet verlängert, bei fünfjährigem Prüfturnus. Das Schlachthofviertel hat etwa 4900 Wohnungen mit 8400 Bewohnern. Damit sind von 36 Erhaltungssatzungs-Gebieten in München 28 unbefristet. Bis auf die FDP-Fraktion (“kalte Enteignung”) hat der Stadtrat geschlossen dafür gestimmt. Dagegen fällt die Altstadt wegen einer quasi abgeschlossenen Gentrifizierung nicht mehr unter den Schutzstatus.³⁶

Isarphilharmonie fördert Gentrifizierung. Die Isarphilharmonie HP8 an der Brudermühlstraße als langlebiger Publikumsmagnet lockt auch Investoren und damit Luxussanierungen an. Sie liegt im Erhaltungssatzungsgebiet Sendling, das 2021 entfristet wurde. Bereits 2016 wurde das Wohnquartier Thalkirchner Straße, Dietramszeller Straße und Schäftlarnstraße aus der Erhaltungssatzung genommen, da (zu der Zeit) eine Verdrängungsgefahr und ein Aufwertungspotenzial nicht gegeben war. Nun fordern Anwohner und der BA, das südliche Brudermühlviertel wieder in die Erhaltungssatzung aufzunehmen: Dies könnte allerdings erst zum Jahr 2026 erfolgen.³⁷

Vgl.: Dreimühlenstraße 16

1. Müller-Jentsch, Ekkehard, Erhaltungssatzung – künftig noch haltbar?, in SZ 12.1.1993 [↩]
2. Kronewiter, Thomas, Schneller sein als die Spekulanten, in SZ 2.12.2000 [↩]
3. Hoben. Anna, Viel mehr Wohnungen, in SZ 27.4.2017 [↩]
4. Dürr, Alfred, Feilen am Werkzeug, in SZ 18.10.2017 [↩]
5. Naujokat, Anita, Das Schwert der Stadt, in SZ 19.9.2018 [↩]
6. Draxel, Ellen, Hoben, Anna, Schleichende Verdrängung, in SZ 17.1.2019 [↩]
7. https://www.gruenflaechenverein.de/ [↩]
8. Schutz für die Gartenstadt, in SZ 6.2.2019 [↩]
9. Hoben, Anna, Milieuschutz wird zum Streitfall, in SZ 20.8.2019 [↩]
10. Krass, Sebastian, Mehr Mietwohnungen milieugeschützt, in SZ 9.3.2020 [↩] [↩]
11. Hoben, Anna, Mieterschutz, der Millionen kostet, in SZ 15.2.2020 [↩]
12. Hutter, Dominik, „Das hat drastische Auswirkungen“, in SZ 22.6.2020 [↩] [↩]
13. Krass, Sebastian, Mieterschutz im Glasscherbenviertel, in SZ 22.9.2020 [↩]
14. Heidtmann, Jan, Dann kaufen wir unsere Häuser eben selbst, in sueddeutsche.de 4.10.2020 [↩]
15. Lotze, Birgit, Rettungsaktion in bester Lage, in SZ 26.11.2020 [↩]
16. Draxel, Ellen, Krass, Sebastian, Handfester Mieterschutz, in SZ 3.12.2020 [↩] [↩]
17. Hoben, Anna, Mieterschutz, der Millionen kostet, in SZ 15.2.2020; Krass, Sebastian, Mehr Mietwohnungen milieugeschützt, in SZ 9.3.2020 [↩]
18. Kastner, Bernd, Umstrittene Millionen für den Mieterschutz, in SZ 14.12.2020 [↩]
19. Urteil: Mieter bleiben vor Verdrängung geschützt, in SZ 23.12.2020 [↩]
20. Die Stadt informiert: Mieterschutz in Erhaltungssatzungsgebieten, SZ 12.1.2021 [↩]
21. Sobotta, Jerzy, Milieuschutz auch am Stadtrand, in SZ 22.1.2021 [↩]
22. Mehr Schutz für Mieter, in SZ 4.2.2021 [↩]
23. Sobotta, Jerzy, Auf Zickzack-Kurs, in SZ 22.2.2021 [↩]
24. Raff, Julian, Ungeschütztes Kleinod, in SZ 19.3.2021 [↩]
25. Raff, Julian, Von Verdrängung bedroht, in SZ 22.3.2021 [↩]
26. Lotze, Birgit, Milieuschutz in Gefahr, in SZ 8.4.2021 [↩]
27. Viel zu heterogen, in SZ 9.4.2021 [↩]
28. Schutzmantel wird neu zugeschnitten, in SZ 19.5.2021 [↩]
29. Kastner, Bernd, Mehr als hundert Millionen für einen besseren Mieterschutz, in SZ 6.7.2021 [↩]
30. Draxel, Ellen, Neue Schutzgebiete, in SZ 26.8.2021 [↩]
31. Kramer. Lea, Run auf die mittleren Lagen, in SZ 20.9.2021 [↩]
32. Raff, Julian, Zu reich für Mieterschutz, in SZ 18.12.2021 [↩]
33. Draxel, Ellen, Maxvorstadt unter Druck, in SZ 25.4.2022 [↩]
34. Schutz vor Gentrifizierung, in SZ 25.5.2022 [↩]
35. Draxel, Ellen, Schutz vor lukrativer Vermarktung, in SZ 18.7.2022 [↩]
36. Raff, Julian, Unbefristeter Schutz fürs Schlachthofviertel, in SZ 13.1.2023 [↩]
37. Gentrifizierung rund ums HP 8, in SZ 6.7.2023 [↩]