Euroboden

Stand 4.9.2023

1999 gründete Stefan Höglmaier, damals 24, seine Firma Euroboden und ist bis heute Geschäftsführer. Aus der Euroboden-Webseite:
„Gesellschaftliche Verantwortung. Leidenschaft für jedes einzelne Projekt und wirkliches Interesse für den Ort sind unser Antrieb. Wir sehen in der Schaffung von Gebäuden eine gesellschaftliche Verantwortung, denn Architektur ist immer nur so gut wie ihr Bauherr. Ob Revitalisierung oder Neubau, unser Ziel ist immer, dass unsere Gebäude im engen Austausch mit ihrem direkten Umfeld stehen, dass sie auch langfristig geschätzt und geliebt werden, und damit zu einer nachhaltigen Entwicklung der Stadt beitragen.“¹

Angekündigte und beendete Projekte Anfang 2022, u. a.: Derzbachhof Forstenrieder Allee 179, Kolbergerstraße 5 (ab 18.000 Euro/qm), Kolbergerstraße 31, Erhardtstraße 10 (ab 16.600 Euro/qm; https://www.euroboden.de/projekte/erhardtstr-10), Franziskanerstraße 15, Crailsheimstraße/Nordschwabing, Infanteriestraße 14, Stockerweg 11/Alt-Riem, Arcisstraße 57, Georgenstraße 83, Wilhelmstraße 30, Baldestraße 5, Pariser Straße 22, Reichenbachstaße 20, 22, Lucile-Grahn-Straße 40, Wiesbachhornstraße 38, Bunker-Umbau Ungererstraße 158; Medizingerätefabrik Wagner/Neuhausen²³

Oktober 2000: Lofts für 8000 DM pro Quadratmeter. In einem alten Postgebäude in Neuhausen hat Höglmaier Lofts angeboten. Ein Loft mit 35 mal 7 Metern (245 qm) kostete 8000 DM pro Quadratmeter, insgesamt 1.960.000 DM. Den Vertrieb übernahm Gyula Turmayer von loft-house.de. Höglmaier hatte beim Thema Lofts die Münchner Brauereien im Auge, die den Standort Münchner Innenstadt verlassen werden.⁴

Eine Auswahl früherer und aktueller Euroboden-Projekte:
Kreittmayrstraße 19, Maxvorstadt (wie alles anfing: mit harter Entmietung)
Hohenzollernstraße 113, Schwabing
Trogerstraße 44, Haidhausen
Pariser Straße 22, Haidhausen
Georgenstraße 83, Schwabing
Derzbachhof, Forstenried
Franziskanerstraße 15

Pariser Straße, Haidhausen: Das etwa 120 Jahre alte Haus in Haidhausen wurde 2006 an Euroboden verkauft. Es wurde in Eigentumswohnungen aufgeteilt, Architekten zeichneten die Pläne, Bauarbeiter rückten an. Den Mietern wurden für den Auszug erst 3000, dann 11.000 Euro geboten. Im zweiten Stock links wohnte das Ehepaar Hörlein mit ihrer Tochter: Sie wollten nicht ausziehen und gerieten nicht nur in den Baudreck vom Umbau. Als sie aus dem Urlaub zurückkamen, war das Haustürschloss ausgetauscht. Die Wände ihrer Wohnung hatten Risse, die Türen ließen sich plötzlich nicht mehr schließen, ihre Gegenstände im Keller verschwanden. Wasser lief aus offenen Hähnen von oben durch das Haus. Die Wände wurden feucht, weil das Haus ein offenes Dach hatte mit falsch fixierten Planen. Dann gab es Events mit „Drinks, Food & Presentation“. Die Diskomusik lief bis tief in die Nacht, 200 Partygäste waren gekommen.
Im Oktober 2008 waren noch drei der früheren Mieter übrig geblieben. Laut Monika Schmid-Balzert, der stellvertretenden Geschäftsführerin des Mietervereins München, gehe Euroboden „an die Grenzen des Rechts, manchmal auch darüber hinaus“, was Höglmaier „demagogisch“ nannte und die Kritik zurückwies.
In den Artikeln der Münchner Presse wird aber auch erwähnt, dass Euroboden mit seinen beauftragten Architekten für Fassadensanierungen, gelungene Sanierungen und Design Preise bekommen hat.⁵

Georgenstraße 83, Schwabing: Auf 2450 qm führte Euroboden seit 2009 eine „Revitalisierung“ des Bestandes durch. 24 Eigentumswohnungen mit 80 bis 300 qm zu Preisen von 5500 bis 9500 Euro wurden verkauft. Ende 2011 sollte der Umbau beendet sein.⁶

Diskussion der MVHS zum Thema Gentrifizierung: „Wem gehört die Stadt?“ Stefan Höglmaier saß selbst auf dem Podium und klagte als Bauträger über die hohen Preise für Immobilien. Am lukrativsten seien wenig sanierte Immobilien. Überraschenderweise trat Höglmaier für ein Miteinander von Bewohnern und Investoren ein, für Kooperation statt Konfrontation. Keine Rückfragen an den einschlägig bekannten Euroboden-Chef, der nur deshalb auf dem Podium saß, weil nicht über frühere Euroboden-Projekte gesprochen werden durfte.⁷

Hochbunker, Nordschwabing
‘Der 1943 entstandene Hochbunker an der Ungerer Straße 158 steht unter Denkmalschutz und wurde 2010 vom Bund für 850.000 Euro an Euroboden verkauft und mit großem Aufwand vom Architekturbüro Raumstation für fünf Millionen Euro umgebaut. Im Erdgeschoss und im 1. Stock sollte eine Galerie einziehen, in den drei Geschossen darüber entstanden drei Lofts mit je 120 qm. Die oberen drei Etagen wurden eine Penthouse-Wohnung mit Dachterrasse für den Eigentümer Höglmaier. Für den Umbau mussten zwei Meter dicke Wände für Fensterdurchbrüche geöffnet werden. Architekten der Münchner Stadtgestaltungskommission besichtigten 2011 das Projekt und lobten den Umgang mit dem denkmalgeschützten Bau.⁸
Im Oktober 2015 wurde der Hochbunker bei „Best of Germany“ auf die Titelseite aufgenommen: „Münchner Moderne – Das zweite Leben eines Bunkers“.⁹
Nachtrag Januar 2023: Stefan Höglmaier will sein dreigeschossiges Penthaus im Bunker mit 380 qm und Panorama-Terrasse für 12,9 Millionen Euro verkaufen und auf das Land ziehen.¹⁰

Kolbergerstraße 5, Bogenhausen
Vgl.: Kolbergerstraße 5

Kolbergerstraße 31, Bogenhausen
Dieses Wohngebäude aus dem Jahr 1908, das unter Denkmalschutz steht, wurde laut Euroboden saniert, restauriert und gerettet. Die drei Wohneinheiten mit zusammen 1233 qm (BGF) sind verkauft.¹¹

Schusterbauerhaus, Riem
Das denkmalgeschützte Bauernhaus aus dem Jahr 1850 liegt am Stockerweg 11 und ist das älteste Haus Riems. Euroboden hat es gekauft. Der Architekt Peter Haimerl (Konzerthaus in Blaibach) übernahm die Planung.¹² Es entstanden zwei Wohneinheiten mit je 150 qm; der monatliche Mietpreis soll bei 3000 Euro liegen.¹³

Erhardtstraße 10, Isarvorstadt
‘Einige Mieter lebten hier jahrzehntelang, bis Euroboden das Anwesen kaufte. Abriss und Neubau sollen erfolgen, da die Immobilie marode sei und die Verkehrssicherheit (Brandschutz) nicht mehr gewährleistet werden könne. Dazu gab es im Rückgebäude von einer früheren Lackfabrik Schadstoffbelastungen, die das gesamte Grundstück kontaminiert haben sollen. Der Altbestand hatte sieben Wohnungen mit etwa 650 Quadratmetern. Hier wohnte jahrzehntelang eine legendäre Wohngemeinschaft, die dort auch Werkstätten einrichtete und den Innenhof in ein grünes Paradies verwandelte.
Der Neubau hat zwei Höfe und 28 Wohnungen in vier Häusern mit rund 3000 qm Wohnfläche.¹⁴¹⁵
Nach Auskunft von Höglmaier im November 2020 kostet der Quadratmeter Wohnfläche in der Erhardtstraße 10 ab 16.600 Euro.³
Aus der SZ-Architekturkritik zur Erhardtstraße 10 von Gerhard Matzig: Eine Gegend „die rein preislich zunehmend nach Oligarchen verlangt. (…) Warum steht man als Kritiker davor und ist weder entsetzt noch begeistert, sondern gelinde enttäuscht vom Ergebnis. Zu schweigen vom Umstand, dass aus günstigen Wohnungen exklusive Wohnungen wurden. (…) Das neue Haus aber ist weder neu noch alt, sondern ein Mittelding.“¹⁵
NB Ich kannte noch die kleine liebenswerte Hinterhof-Metallwerkstatt von Hini und Dammerl im Rückgebäude Erhardtstraße 10 und habe da in den siebziger Jahren ab und an kleine Eisenteile für den Kulturpark herstellen lassen.

Derzbachhof
Hausname Feichthof. Der spätbarocke Bauernhof wurde 1751 in Forstenried erbaut und soll der älteste erhaltene Bauernhof in München sein. „Der Hof liegt im historischen Ortskern des Münchner Stadtteils Forstenried an der Forstenrieder Allee 179, schräg gegenüber der Heilig-Kreuz-Kirche. Es ist Bestandteil des denkmalgeschützten Ensembles Forstenried, steht aber auch als ein Einzeldenkmal unter Denkmalschutz.“ (Wikipedia) Nach jahrelangem Leerstand wurde der Hof 2017 von Euroboden gekauft. „Nach den eingereichten Plänen verschwinden nicht nur Stall und Stadl mit den Futtertrögen, sondern auch wertvolle historische Räume im Wohnteil des Hofes. Die ehemalige Schwarzküche soll eine Toilette werden, die noch gut erhaltene Kornkammer im ersten Obergeschoss mit Holzschütten soll zu einem Bad umgebaut werden. Im Dezember 2019 wurde das markante Klohäusl vom Hof entfernt und entsorgt, Ende Juni 2020 die Kornschütten in der Kaminkammer zerstört.“ (Wikipedia)

BA für Planungsstopp. Der BA 19 Thalkirchen – Obersendling – Forstenried – Fürstenried – Solln plädierte angesichts drohender Abbrucharbeiten für einen vorläufigen Planungsstopp. Der BA will mit Denkmalschutzbehörden, der Unteren Naturschutzbehörde und der LBK klären, welche Elemente unter den Denkmalschutz fallen. BA-Mitglied Karl Pauli (CSU) wandte sich gegen die von Euroboden geplanten 19 Wohnungen im hinteren Teil des Areals: Euroboden sei nicht der einzige Investor, der den Derzbachhof retten könne – man müsse Alternativen prüfen. Höglmaier erklärte, nur genehmigte Bauarbeite durchzuführe. Ein Abriss der beiden Stadel sei nicht zu beanstanden, da sie nicht unter Denkmalschutz stehen.
Die Nachbarin Vera Grundler sammelte weiterhin Unterschriften gegen das Euroboden-Projekt. Ihr zur Seite standen der LBV, der aus Gründen des Stadtklimas und der Ökologie den Erhalt forderte. Für den Vorsitzenden der BN-Kreisgruppe München, Christian Hierneis, war die Bebauung der Grünfläche hinter dem Hof „der vollkommen falsche Weg“; er warnte, dass der Forstenrieder Ortskern seinen Ensembleschutz durch gravierende Eingriffe am Derzbachhof verlieren könnte.¹⁶

Die Planungen. Euroboden plante auf dem Grundstück einen Neubau mit 17 Eigentumswohnungen und Tiefgarage und in der Tenne, dem ehemaligen Wirtschaftsgebäude, vier Mietwohnungen. Der Antrag auf Vorbescheid wurde von Euroboden am 8.1.2018 eingereicht. Die LBK entschied darüber nicht mehr im Jahr 2018, da zunächst der Petitionsausschuss des Bayerischen Landtags über die Eingabe von Projektgegnern um Vera Grundler entscheiden muss: Sie hatten 1800 Unterschriften für den Erhalt des originalen Derzbachhofes gesammelt. (Die Ablehnung der Petition erfolgte Ende Januar 2019, die Erteilung des positiven Bauvorbescheids im Februar 2019.) Befürworter der Euroboden-Pläne starteten ebenfalls eine Petition, die aber nur 430 Unterstützer fand.¹⁷
Die Verzögerung benutzte Höglmaier für die Drohung mit einer Veräußerung, sofern Euroboden nicht bis 8.1.2019 einen positiven Vorbescheid erhalte. Mitte Dezember 2018 hatte Euroboden mit einer Genehmigung begonnen, Teile abzubauen, die nicht denkmalgeschützt waren. Grundler sah darin eine Zerstörung der Rechtsgrundlage ihrer Petition. Sie forderte mit Verweis auf das Bayerische Denkmalschutzgesetz den „Erhalt des gesamten Hofareals“ und schlug einen Grundstückstausch mit Übernahme des Hofes durch die LH München vor, was diese schon in der Vergangenheit abgelehnt hatte.¹⁸

Drohung erfolgreich. Der Petitionsausschuss des Bayerischen Landtags wird am 30.1.2019 entscheiden. Der BA-19-Vorsitzende Ludwig Weidinger (CSU) ging aber schon jetzt von der Genehmigung der Pläne aus. LBK-Chef Cornelius Mager hat die Euroboden-Pläne als genehmigungsfähig deklariert, der Landesdenkmalrat die Pläne des Architekten Peter Haimerl goutiert. Höglmaier hatte seine Verkaufs-Drohung zurückgezogen, da er nach einem „guten Gespräch mit der Lokalbaukommission“ verkünden konnte, er bekomme einen positiven Vorbescheid. Die Architektin Antje Bulthaup hat im Dezember 2018 noch eine Petition pro Euroboden-Pläne eingereicht.¹⁹

Die Baugenehmigung. Sie kam Ende Februar 2020. Euroboden-Geschäftsführer Stefan Höglmaier und Architekt Peter Haimerl wollen dezent und „am landwirtschaftlichen Kontext“ sanieren und entwickeln. Der örtliche BA hat im Dezember 2019 seine Sorge um den originalen Erhalt und des Forstenrieder Ortskern ausgesprochen. Die „Initiative Dorfkernensemble Forstenried“ um Claudia Kaiser und Vera Grundler beurteilten die Baugenehmigungen als „Katastrophe“: Vom ursprünglichen Denkmal werde ebenso wenig übrig bleiben wie von der Frischluftschneise.²⁰

Mahnwachen. Am 24.7.2020 protestierte die BI Dorfensemble Forstenried mit einer Mahnwache gegen die Baugenehmigung. Eine weitere Mahnwache fand im September 2020 statt. Und am 2.7.2021 veranstaltete die BI eine Mahnwache in der Forstenrieder Allee 180.²¹

Anzeige in SZ Web Immobilien, 11/2020: Der neue Derzbachhof – Neues Wohnen auf Münchens ältestem Hof, 17 Eigentumswohnungen im Neubau, 3 bis 5 Zimmer mit rund 69 bis 163 qm Wohnfläche … Euroboden (www.derzbachhof.euroboden.de) Nach Auskunft von Geschäftsführer Stefan Höglmaier kosten die Familienwohnungen mit Gartenanteil zwischen 800.000 und zwei Millionen Euro.³
Wohnungsangebote aus der Webseite von Euroboden, ausgewählt: Gartenwohnung 10, EG, 3 Zimmer, 90,56 qm, 1.020.000 €; Etagenwohnung 11: OG, 3,5, 87,64 qm, 1.010.000 €; Etagenwohnung 12: OG, 3, 90,76 qm, 1.080.000 €; Dachwohnung 13: DG, 3, 93,51 qm, 1.180.000 €.²²

Weitere Mahnwache. Am 9.4.2021 hielt die Mahnwache Initiative Dorfkernensemble Forstenried gemeinsam mit dem Bündnis Heimat Giesing vom Uhrmacherhäusl eine Mahnwache ab. Die Giesinger Initiative erinnerte an das Uhrmacherhäusl, die Forstenrieder Initiative forderte die Stadt auf, den Derzbachhof zu übernehmen und dort ein Museum einzurichten. Vera Grundler hatte in einem Offenen Brief an Landtagspräsidentin Ilse Aigner (CSU) die „rabiaten Eingriffe“ im Baudenkmal von 1751 bedauert.²³

Pfusch am Denkmal? Die BI Dorfensemble Forstenried hat OB Reiter, die Regierung von Oberbayern, das Landesamt für Denkmalpflege und die Untere Denkmalschutzbehörde angeschrieben und über 200 Unterschiften gesammelt. Die BI warf Euroboden vor, unsachgemäß mit dem Denkmal umzugehen: In den Bauerngarten würde ein Neubau gesetzt, in den entkernten Stadl kämen Wohnungen, es würden Schrauben vom Baumarkt statt Holznägel verwendet, Schwalbenschwanzverzapfungen würden vernichtet, in die historische Kornkammer käme ein Bad. Fazit von Claudia Kaiser von der BI: „Die Stadt schützt die Investoren.“ Euroboden betonte dagegen, jede Bauphase sei mit dem Landesamt für Denkmalpflege abgestimmt; es würde nichts gemacht, was für das Denkmal schädlich sei.“²⁴

Mahnwachen und Dementis. Die Initiative Dorfkernensemble Forstenried veranstaltete über Wochen Mahnwachen und kritisierte die ihrer Meinung nach unsachgemäße Sanierungen. Euroboden-Eigentümer Höglmaier, Architekt Walter Waldrauch (raumstation Architekten, Starnberg) und Ingenieur Florian Scharmacher haben mit Plänen und Fotos die ihrer Meinung nach sachgerechte Sanierung dokumentiert. Das Landesamt für Denkmalpflege sei über jeden Schritt informiert.²⁵

Besuch Bundesstiftung Baukultur. Am 29.7.2021 besuchten Mitglieder der Bundesstiftung Baukultur den in Sanierung befindlichen Derzbachhof. Euroboden hat den von der Bundesstiftung und dem Institut für Corporate Governance der Deutschen Immobilienwirtschaft entwickelten „Kodex für Baukultur“ unterschrieben. Die Unternehmen der Immobilienwirtschaft sollen fünf Grundprinzipien beachten: „1. Ökologische Verträglichkeit; 2. Wirtschaftliche Machbarkeit; 3. Soziale Verankerung bzw. Ausgewogenheit; 4. Hohe räumliche und gestalterische Qualität von Bauwerk und Umfeld; 5. Konsensorientierte Planungskultur“²⁶ Euroboden-Eigentümer Stefan Höglmaier äußerte: „Der Kodex zur Architekturkultur spricht uns aus der Seele.“²⁷

Richtfest. Am 12.11.2021 feierte Euroboden das Richtfest für den Derzbachhof mit Führzungen des Architekten Walter Waldrauch von Raumstation Architekten und Projektleiter Julius Haas. Der Neubau im hinteren Teil bekam 17 Wohnungen, in die ehemalige Tenne wurden vier Mietwohnungen eingebaut plus Gemeinschaftsraum und Gästeappartement. Zwei teure Eigentumswohnungen sollen noch zu haben sein. Das Landesamt für Denkmalpflege begleitete den Umbau. Eine örtliche Bürgerinitiative kritisierte ihn.²⁸

Schlossbrauerei Haimhausen
2020 kaufte Euroboden das Areal der 400 Jahre alten Haimhauser Schlossbrauerei. Das Gelände hat etwa 27.000 qm mit altem Baumbestand. Das Sudhaus steht unter Denkmalschutz.
Höglmaier sprach bei der Vorstellung seiner Pläne im Gemeinderat im Januar 2021 von einer „neuen Ortsmitte“. Die Gemeinde kündigte ein Bürgerbeteiligungsverfahren an und will mit Euroboden einen Fragebogen entwerfen. Zur Frage der Fertigstellung äußerte Höglmaier, im Jahr 2024 sei eine Fertigstellung denkbar. Und dann kam der vermutlich eigentliche Grund für das Engagement von Euroboden. Höglmaier: „Wir lassen das Grundstück nicht liegen. Wir wollen es unbedingt entwickeln, der Ort interessiert uns.“²⁹
Was steht zu vermuten: Eine renovierte Brauerei – und eine neue Ortsmitte in Haimhausen mit zig Eigentumswohnungen …

Schulstraße 16: Zwischennutzung
Euroboden hat die 2018 stillgelegte ehemalige Medizingerätefabrik Wagner in der Schulstraße 16a in Neuhausen gekauft und will 2023 das Areal mit Wohnungen bebauen. Zwischenzeitlich könnten zwei Jahre lang 30 Ateliers und Werkstätten auf 1200 Quadratmetern von Kulturschaffenden temporär genutzt werden. Die Werkhallen sollen in Trockenbauweise für jeweils 70- bis 75.000 Euro in kleine Einheiten zwischen zehn und 70 qm unterteilt werden. Die Warmmiete soll zwischen 12 und 13,50 Euro betragen. Die Kunstinitiative von Euroboden, BNKR (ansässig im Hochbunker an der Ungererstraße) hat zehn Künstler selbst ausgesucht, 20 weitere sollen über das Kompetenzteam für Kultur und Kreativwirtschaft vergeben werden.³⁰³¹
Nachtrag Januar 2022: Der Verein Domagk Kunstunterstützung (DoKu) organisiert seit 1995 die Domagk-Ateliers und wollte mit “Domagk-Herz Neuhausen” eine Dependance für Künstler auf zwei Jahre organisieren: Das Kulturreferat und der BA unterstützten die Zwischennutzung bis zum Abriss 2024. Die Umbaukosten wurden mit etwa 75.000 Euro veranschlagt: Sponsoren sollten helfen. Es war soweit alles organisiert, und die Nachfrage war durch den Münchner Mangel an Atelier- und Probenräumen sehr hoch. Aber der Einzug verzögerte sich. Eine Sprecherin von Euroboden verwies auf “ungeklärte Versicherungsfragen”.³²

Hölzerbräu, Ebersberg: Stillstand
2018 kaufte Euroboden das Areal des ehemaligen Hölzerbräu in bester zentraler Lage nächst dem Marienplatz in Ebersberg. Nach den Euroboden-Planungen sollte nur das alte Hotel an der Sieghartstraße stehen bleiben, da es zum denkmalgeschützten Ensemble Marienplatz gehört. Die brachliegende Fläche ist seit Mitte 2021 mit einem Holzzaun abgetrennt. Laut Höglmaier diskutiert Euroboden mit Ebersberg diverse Planungsvarianten. Mitte September 2022 sollte der Stadtratsausschuss die Investorenpläne prüfen; der Tagesordnungspunkt wurde dann unbestimmt vertagt. Sämtliche Gebäude außer dem alten Hotel dürfen ohne Genehmigung abgerissen werden. Strittig sind die nur sehr eingeschränkt vorgesehene Hotelnutzung und die Stellplatzfrage. Ansonsten soll das Areal komplett mit Wohnungen zugebaut werden. Laut dem Ebersberger Bürgermeister gibt es bei den umfangreichen Verhandlungen keine neuen Entwicklungen. Euroboden will im ersten Halbjahr 2023 zu einer Einigung mit der Stadt kommen. Die Aufstellung eines Bebauungsplans könnte bis zu zwei Jahren dauern.³³
Das Areal Hölzerbräu liegt ähnlich wie das der Schlossbrauerei Haimhausen: sehr zentral.

Franziskanerstraße 15
Auf dem Hofgrundstück Franziskanerstraße 15 und zur Rablstraße 43 wird ein bestehendes Wohnhaus mit 2000 qm Wohnfläche und einer Gastwirtschaft abgerissen und durch einen Neubau mit Hinterhofbebauung mit 67 Wohnungen und etwa 6000 qm Wohnfläche ersetzt. 46 Eigentumswohnungen sollen entstehen, 21 Mietwohnungen müssen im Erhaltungssatzungsgebiet angeboten werden: Damit konnte Euroboden das Vorkaufsrecht der Stadt abwenden. Die LBK hat die ersten zwei Bauanträge zurückgewiesen, den dritten erklärte sie Ende 2019 als „baurechtlich überwiegend zulässig“. Wohnungseigentümer aus der Nachbarschaft klagen derzeit gegen den positiven Vorbescheid.
Das Grundstück an der Franziskanerstraße 15 soll 14,5 Millionen Euro gekostet haben, das an der Rablstraße über 10 Millionen Euro. Die Planungs- und Baukosten pro Quadratmeter liegen in ähnlicher Lage in München bei etwa 6000 Euro. Bei Quadratmeterpreisen um 20.000 Euro wären mit den Eigentumswohnungen etwa 80 Millionen Euro einzunehmen. Mit dem Wert der Mietwohnungen ergäbe sich ein Gesamtpreis von etwa 100 Millionen Euro. 20 Künstlerinnen und Künstler (darunter Franziska Wanninger und Luise Kinseher, vier Mitglieder der Well-Familie und SPD-Stadtrat Roland Hefter) haben gegen die „Schaffung von sozialen Parallelwelten“ und den Bau von Luxuswohnungen protestiert.³⁴³⁵
Nachtrag Mai 2022: Kleinere Rückgebäude und Garagen sowie das Vorderhaus an der Franziskanerstraße sind inzwischen abgerissen. Im Haus Rablstraße 43 leerten sich in den letzten zwei Jahren sukzessive die Wohnungen. Das denkmalgeschützte Haus, ein Jugendstilbau aus dem Jahr 1908, soll saniert werden. Insgesamt sind 68 Wohnungen geplant, wovon 22 unter die Erhaltungssatzung fallen. Der zuständige BA hatte schon im Oktober 2021 in einem Protokoll vermerkt: “Der Bezirksausschuss Au – Haidhausen hat diese massive Luxus-Nachverdichtung bisher immer abgelehnt.” Das Projekt wurde aber per Vorbescheid genehmigt und soll nun vom BA kritisch begleitet werden. Laut BA-Mitglied Lena Sterzer (SPD) ist das Euroboden-Projekt seit 2019 Thema im BA: “Man merkt an der ganzen Vorgeschichte, dass versucht wird, das Maximum herauszuholen.” Dass der Bauherr Euroboden in seiner Projektbeschreibung auf die die Wohnungen nach den Vorgaben der Erhaltungssatzung verweist, ist laut Sterzer kein freiwilliger Verdienst, sondern schlicht eine Vorgabe der Schutzbestimmungen: Im restlichen Projekt würden reine Luxuswohnungen entstehen.³⁶

Dezember 2021: Opern-Vortragsreihe. Die Bayerische Staatsoper München, die Deutsche Oper Berlin, das Opernhaus Zürich und die Staatstheater Stuttgart organisierten die digitale Vortragsreihe “Initiative Kulturbauten der Zukunft”. Am 7.12.2021 gab es die Veranstaltung: “Architektur – mutig und verrückt muss sie sein. Warum muss Architektur mutig und verrückt sein? Was braucht es, um Grenzen konventioneller Architektur zu überschreiten? Wie macht sich innovative Architektur für eine Stadt bezahlt?” Als Referenten waren genannt: Prof. Peter Haimerl, Professor für Architektur und Leiter der Abteilung Architektur:zoomtown und Christos Chantzaras, Make Munich Weird. Teilgenommen hat dann auch Euroboden-Eigentümer Stefan Höglmaier, für den Heimerl den Derzbachhof in Forstenried umgebaut hat.³⁷

Verkachelt in Giesing. In der Weinbauernstraße/Ecke Martin-Luther-Straße errichtet Euroboden ein Gebäude mit 50 Wohnungen und Geschäften und Büros im Erdgeschoss. Die Pläne wurden am 8.2.2022 der Stadtgestaltungskommission vorgestellt: Sie stammen vom Berliner Architekturbüro Sauerbruch Hutton; die Fassade wird verkachelt (wie bei ihren Bauten Museum Brandhorst, ADAC-Hochhaus).³⁸

Stadt vergibt vier Baufelder. Im Kreativ-Feld an der Schweren-Reiter-Straße, Heß- und Infanteriestraße hat die Stadt im Erbbaurecht auf 80 Jahre zunächst drei Baufelder vergeben. Hier sollen rund 380 Wohnungen in einer Holzbausiedlung gebaut werden. Ein Bauherr war auch Stefan Höglmaier mit seiner Firma Euroboden, die in jüngster Zeit vor allem durch teure Eigentumswohnungen bekannt wurde (z. B. Kolberger Straße 5, Erhardtstraße 10 etc.) Die Stadt hatte als Bedingung eine Miet-Obergrenze von 13,50 Euro vorgeschrieben: Euroboden setzte für sein Projekt “Haus für München” 9,99 Euro an und bekam den Zuschlag. Das Euroboden-Wohnprojekt soll 2024 fertig gestellt sein.³⁹
Nachtrag Juli 2022: Bei Projekt Haus für München soll ein “ESG-Vorzeigeprojekt” (Environment, Social, Government) entstehen. Euroboden-Architekt Florian Nagler, der an der TU München seit 2010 einen Lehrstuhl für Entwerfen und Konstruieren hat, will das Prinzip “Lowtech” anwenden: optimierte Grundrisse, polierter Estrich statt Parkett, Einheitsbäder, teils offen liegende Versorgungsleitungen. Die Quadratmetermiete von 9,99 Euro ist auch dem günstigen Angebot der Stadt geschuldet, die das Areal auf 80 Jahre im Erbbaurecht vergeben hat. 40 Prozent der Wohnungen werden frei vergeben, 60 Prozent zur günstigen Miete. Der Bau soll 2025 fertig sein: Dann wird Euroboden den Bau an einen Investor verkaufen, der es danach vermietet.⁴⁰
Nachtrag November 2022: Euroboden steigt aus. Stefan Höglmaier, Geschäftsführer von Euroboden, schrieb an die Kommunalreferentin Kristina Frank (CSU), dass Euroboden den Zuschlag für das Areal im Kreativquartier (“Haus für München”) mit 64 Wohnungen zurückgibt. Als Gründe wurden Inflation, Krieg, Pandemie-Effekte, Baukosten-Steigerungen und die gestiegenen Zinsen für Baukredite genannt. Die Stadt plant unterdessen einen “Teuerungsausgleich” in zweistelliger Millionenhöhe zugunsten des KMB-Wohnungsbaus und Baugenossenschaften.⁴¹

Kathi-Kobus-Straße 28/30: Hier steht eine Wohnanlage aus den 1970-er Jahren. Sie gehört größtenteils seit 2020 Euroboden: Die 32 Wohnungen wurden zu Preisen von 220.000 bis 745.000 Euro gekauft. Euroboden will den Gebäudeblock aufstocken und Gewerberaum in Wohnungen umbauen. Die LBK hat den Bauvorbescheid positiv beurteilt, das beantragte Bauvolumen aber als “teilweise negativ”.⁴²

Euroboden am Ende? (1) Der Investor Euroboden will Wertberichtigungen vornehmen und hat vor einer “vollständigen Aufzehrung des Eigenkapitals” gewarnt. Die beiden Unternehmensanleihen von 2019/2024 und 2020/2025 sollen um je drei Jahre verlängert und der “Sanierungszinssatz” von 5,5 auf 2,5 Prozent gesenkt werden. Euroboden will nur noch die drei begonnenen Projekte Gewerbeobjekt  Hammerschmidt (in München-Dornach), das Luxus-Wohn-Projekt Schatzlgasse in Berg (Starnberger See) und das Lion in der Lion-Feuchtwanger-Straße (Berlin) fertigstellen und keine eigenen Projekte neu bauen. Erworbene Grundstücke sollen in den nächsten zwei bis vier Jahren verkauft werden.⁴³ – Personal wurde bereits entlassen, ein Stillhalteabkommen mit den Banken soll erreicht werden. Im ersten Halbjahr 2023 wurde eine Gesamtleistung von 13,9 Millionen Euro erzielt, gleichzeitig eine Wertberichtigung beim Gebäudebestand von 21,6 Millionen Euro vorgenommen. Das Eigenkapital hat sich von 65,9 Millionen Euro zum 1. Quartal 2022 auf 43,4 Millionen Euro zum 31.3.2023 verringert.⁴⁴

Euroboden am Ende? (2) Die SZ zitierte aus der “Einladung zur Anleihegläubigerversammlung” vom 24.7.2023, die am 23.8.2023 stattfinden soll: Die beiden Anleihen mit 5,5 Prozent Verzinsung über 75 Millionen Euro (2020 bis 2025) und 40 Millionen Euro (2019 bis 2024) können offensichtlich nicht mehr bedient werden. Der Käufermarkt für Immobilien sei “nahezu zum Stillstand gekommen”. Der Rückgang der Preise für Eigentumswohnungen um 20 Prozent habe einen Verfall der Grundstückspreise um bis zu 50 Prozent zur Folge. Das Projekt “Hammerschmidt” in Dornach war mit einem Verkaufspreis von 120 Millionen Euro kalkuliert; mittlerweile rechnet Euroboden nur noch mit 90 Millionen Euro. Bei den Wohnbauten in Berg und in Berlin wurde 2023 jeweils nur je eine Wohnung verkauft. Sollten die Gläubiger der Zinsabsenkung von 5,5 auf 2,5 Prozent nicht zustimmen, drohe die Insolvenz, weitere Preisabschläge und ein Totalverlust für die Gläubiger. Die drei oben genannten Projekte sollen noch fertiggestellt werden; alle anderen Grundstücke sollen verkauft und keine weiteren Grundstücke mehr gekauft werden. Sebastian Krass fragte sich in der SZ: “Ausverkauf und keine neuen Ankäufe – das wäre für einen Projektentwickler gleichbedeutend mit Abwicklung.” Eine Euroboden-Sprecherin äußerte, die “defensive Strategie” wäre schon vor zwei Jahren richtiger gewesen.⁴⁵
Das könnte man eventuell auch als Konkurs-Verschleppung bezeichnen. Im Übrigen ließ Sebastian Krass in seinem SZ-Artikel den unrühmlichen Beginn von Euroboden und Stefan Höglmaiers Wirken als brachialer Entmieter unerwähnt, siehe ganz oben.

Euroboden meldet Insolvenz an. Am 22. und 23.8.2023 sollten Anleihegläubigerversammlungen von Euroboden in München stattfinden: zwei Unternehmensanleihen mit 40 Millionen Euro (2019/2024, 5,5 % Verzinsung) und 75 Millionen Euro (2020/2025, 5,5 %). Diese wurden nun abgesagt. Am Freitag, den 11.8.2023 stellte die Euroboden GmbH beim Amtsgericht München einen Antrag auf Eröffnung eines Insolvenzverfahrens, da die Verkaufsbemühungen für diverse Grundstücke kaum erfolgreich waren. Als Gründe wurden nicht mehr realisierbare Mittelzuflüsse, die hohen Zinsen, die nachlassende Nachfrage bei Käufern und die Zurückhaltung bei Finanziers genannt.⁴⁶ – Der Notverkauf einiger Grundstücke für einen zweistelligen Millionenbetrag war gescheitert bzw. unwahrscheinlich geworden. “Die Restrukturierungsberater One Square Advisory, die Anwaltskanzlei Heuking Kühn und die Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger kritisierten die Pläne als nachteilig für die Anleihegläubiger.”⁴⁷ – Insolvenzverwalter Oliver Schartl (Kanzlei Müller-Heydenreich Bierbach & Kollegen) will zunächst den Geschäftsbetrieb stabilisieren. Löhne und Gehälter der 47 Mitarbeiter seien über das Insolvenzausfallgeld gesichert.⁴⁸

Schnäppchen Hochbunker. Das Medium “4invest” berichtete von einem Euroboden-Verlust von 22,5 Millionen Euro: Um eine Insolvenz zu verhindern, sollten Laufzeiten von Anleihen verlängert und Zinsen erniedrigt werden. Aber eingeplante Mittelzuflüsse in zweistelliger Millionenhöhe hätten sich nicht realisieren lassen, so Euroboden. Das Unternehmen hat nun dem Münchner Kommunalreferat die Areale Franziskanerstraße/Rablstraße zum Kauf angeboten. Höglmaiers Luxus-Penthouse im Hochbunker an der Ungererstraße wurde im Dezember 2022 für knapp 13 Millionen Euro angeboten: Inzwischen liegt er bei 10.890.000 Euro – der Quadratmeter zu 28.810 Euro.⁴⁹

1. https://www.euroboden.de/architekturkultur; abgerufen am 22.4.2021 [↩]
2. https://www.euroboden.de/projekte, aufgerufen 3.2.2021 [↩]
3. Krass, Sebastian, Wer sich einbringt, gewinnt, in SZ 26.11.2020 [↩] [↩] [↩]
4. Betz, Christian, Wohntrend: das Zimmer mit 245 Quadratmetern, in SZ 23.10.2000 [↩]
5. Kastner, Bernd, Tiefe Risse hinter renovierter Kulisse, in SZ 11.10.2008 [↩]
6. Hepp, Sebastian, Dialog der Fassaden, in SZ 5.11.2010 [↩]
7. Kastner, Bernd, Der Wert eines Viertels, in SZ 26.3.2011 [↩]
8. Kronewiter, Thomas, Der Loft-Bunker, in SZ 18.7.2012; Dürr, Alfred, Lofts in der Trutzburg, in SZ 8.6.2013; Kronewiter, Thomas, Spuren der Geschichte, in SZ 30.6.2014; Dürr, Alfred, Schutzraum mit Atmosphäre, in SZ 5.8.2021 [↩]
9. https://hoyer-kast.com/2015/10/01/ad-deutschland/ [↩]
10. Krass, Sebastian,  Enttäuschte Hoffnungen, in SZ 31.1.2023 [↩]
11. „Unterschiedliche Altbauten“, in SZ 13.3.2015; https://www.euroboden.de/projekte/kolberger-31 [↩]
12. Winkler-Schlang, Renate, In die Neuzeit katapultiert, in SZ 27.11.2013 [↩]
13. Dürr, Alfred, Sauschön, in SZ 1.10.2015 [↩]
14. Grundner, Hubert, Wenn der Bagger die Heimat frisst, in SZ 6.6.2015 [↩]
15. Matzig, Gerhard, Vermeintlich glänzend, in SZ 1.3.2021 [↩] [↩]
16. Wolfram, Jürgen, Wieder Aufregung um den Derzbachhof, in SZ 11.9.2018 [↩]
17. https://www.openpetition.de/petition/online/verfall-des-derzbachhofs-stoppen-euroboden-konzept-umsetzen [↩]
18. Wolfram, Jürgen, Die Zukunft des Derzbachhofes ist wieder offen, in SZ 28.12.2018 [↩]
19. Wolfram, Jürgen, Letzte Runde, in SZ 15.1.2019 [↩]
20. Wolfram, Jürgen, Ein Denkmal erwacht zum Leben, in SZ 28.2.2020 [↩]
21. https://buergerdialog.online/events/mahnwache-beim-derzbachhof-freitag-2-juli-2021-um-1751-uhr/ [↩]
22. https://derzbachhof.euroboden.de/wohnungsangebot, abgerufen am 23.4.2021; noch verfügbar: Etagenwohnung 12 für nunmehr 1.115.000 €; Dachwohnung 13 für nunmehr 1.215.000 € [↩]
23. Mahnwache für den Derzbachhof, in SZ 7.4.2021 [↩]
24. Steinburg, Eva von, Baustopp am Bauernhof, in Abendzeitung 20.5.2021 [↩]
25. Werkstatt fürs Denkmal, in SZ 30.6.2021 [↩]
26. https://www.bundesstiftung-baukultur.de/fileadmin/files/medien/8349/downloads/210517_kodex_fuer_baukultur_bsbk.pdf [↩]
27. Auf Visite im Derzbachhof, in SZ 30.7.2021 [↩]
28. Wolfram, Jürgen, Neues Leben für das älteste Bauernhaus der Stadt, in SZ 13.11.2021 [↩]
29. Kramer, Horst, Herzstück mit Zukunft, in SZ 19.1.2021 [↩]
30. Niesmann, Sonja, Vergängliches Glück, in SZ 23.7.2021 [↩]
31. Niesmann, Sonja,  Herzensangelegenheit, in SZ 15.9.2021 [↩]
32. Niesmann, Sonja, Däumchen drehen im Domagk-Herz, in SZ 14.1.2022 [↩]
33. Bögel, Wieland, Stillstand mit Ansage, in sueddeutsche.de 5.2.2023 [↩]
34. https://www.euroboden.de/projekte/franziskaner-15 [↩]
35. Krass, Sebastian, „Das ist ein Projekt von einem anderen Stern, in SZ 20.8.2021 [↩]
36. Siegert, Myriam, “Eine Luxus-Nachverdichtung”, in Abendzeitung 17.5.2022 [↩]
37. Hermanski, Susanne, Wo bleibt der Witz beim Bauen, in SZ 11.12.2021 [↩]
38. Krass, Sebastian, Hospiz neben Nobel-Wohnanlage, in SZ 9.2.2022 [↩]
39. Krass, Sebastian, Ein “Feuerwerk an Ideen” für das Kreativquartier, in SZ 6.12.2021 [↩]
40. Kastner, Bernd, Wohnen für 9,99 Euro, in SZ 20.7.2022 [↩]
41. Krass, Sebastian, Der nächste Investor gibt ein Grundstück zurück, in SZ 11.11.2022 [↩]
42. Krass, Sebastian, Aus dem Dornröschenschlaf in die “Turbo-Gentrifizierung”, in sueddeutsche.de 19.2.2023 [↩]
43. Euroboden stoppt alle bis auf drei Projekte und ruft Gläubiger zur Anleiherestrukturierung auf, in iz.de 24.7.2023 [↩]
44. Projektentwickler in Geldsorgen, in immobilienmanager.de 24.7.2023 [↩]
45. Krass, Sebastian, Droht Euroboden das Aus?, in SZ 26.7.2023 [↩]
46. wallstreet-online.de, Euroboden GmbH stellt Insolvenzantrag, in 11.8.2023; Trauthig, Julian, Nächster Projektentwickler meldet Insolvenz an, in handelsblatt.com 11.8.2023; Euroboden muss in die Insolvenz, in immobilienmanager.de 11.8.2023 [↩]
47. Euroboden meldet Insolvenz an, in SZ 12.8.2023 [↩]
48. Insolvenzverwalter aus München übernimmt Geschäfte: So geht es bei Euroboden weiter, in spiegel.de 16.8.2023 [↩]
49. Siegert, Myriam, Kleber, Irene, Nach Euroboden-Insolvenz: Stefan Höglmaier senkt Preis für Luxus-Penthouse um zwei Millionen Euro, in abendzeitung-muenchen.de 13.8.2023 [↩]