Aktualisiert 12.5.2023
Dezember 2006: GIMA engagiert sich. Die Genossenschaftliche Immobilienagentur München e.G. (GIMA) war ursprünglich ein Forschungsprojekt des Bundesbauministeriums: Nun gibt sie sich die Organisationsstruktur einer Genossenschaft. Zu ihr gehören zehn Münchner Genossenschaften und zwei Immobilienunternehmen mit etwa 16.500 Wohnungen. Das Ziel der GIMA ist die Verhinderung von Verkäufen von Mietshäusern an Spekulanten oder „Heuschrecken“. Sie will verkaufswillige Hauseigentümer mit kaufwilligen, mieterfreundlichen Unternehmen zusammenbringen und wird dabei unterstützt vom Mieterverein, dem Haus- und Grundbesitzerverein und der LH München. Bislang ist nur eine Wohnanlage mit 47 Wohnungen in der Tumblingerstraße an eine Genossenschaft vermittelt worden; ein Haus in der Nymphenburgerstraße mit 14 Wohnungen könnte Anfang 2007 vermittelt werden.1
SZ-Interview mit dem GIMA-Chef Christian Stupka. Die GIMA hat bis Juli 2007 sieben Objekte mit 150 Wohnungen vermittelt, vor allem an Genossenschaften. Über Privatverkäufe konnten vier Häuser vermittelt werden. – Die SZ schätzte, dass pro Jahr etwa 200 Mietshäuser verkauft werden das wären 400 seit Gründung der GIMA. Laut Stupka kann die GIMA nicht bei Höchstpreisen mithalten: Und hier lohne sich ein Kauf nur, wenn die Mieten drastisch erhöht würden oder eine Aufteilung in Eigentumswohnungen erfolge.
Im Fall der Patrizia AG sah Stupka nur jene Mieter im Vorteil, die ihre Wohnung kaufen. Bei Fortbestand der Mietwohnungen gingen die Mieter unsicheren Zeiten entgegen. Oft erhöhe die Patrizia die Mieten, womit der Wert der Wohnung bei einem Verkauf steigt. – Von etwa 35 Münchner Genossenschaften sind rund zehn bei der GIMA, ebenso zwei gemeinnützige Immobilien-Unternehmen. – Die GIMA kann bei den Phantasiepreisen des Münchner Marktes nicht mithalten, höchstens den Verkehrswert, aber nicht den Marktpreis bezahlen. – Spekulationsviertel sind aktuell das Dreimühlen- und das Schlachthofviertel, Untersendling, Westend. – Das Umwandlungsverbot wird oft so unterlaufen: Ein Aufteiler trennt im Wohnhaus nur einen kleinen Teil weg, z. B. ein Kellerabteil. Und schon gilt das Haus als aufgeteilt, und die Stadt kann nichts mehr machen. – Der makabre Nebeneffekt: Ein Aufteiler kommt und entmietet. Die entmieteten Mieter gehen zum Wohnungsamt. „Die Stadt subventioniert die Opfer der Entmietung, letztlich zahlt also auch der Steuerzahler für diese Immobilienspekulation.“2
Neues Wohnraum-Modell. Der ursprüngliche genossenschaftliche Wohnungsbau wurde von den Staatsunternehmen Post und Bahn begründet. Nach deren Privatisierung mussten die Genossenschaften zu marktgerechten Preisen die Immobilien kaufen; dies führte zum Teil zu drastischen Mietsteigerungen. Der genossenschaftliche Wohnbau erlebt in jüngster Zeit eine Renaissance. 2006 wurde die GIMA gegründet, in der Mitte 2020 33 Wohnungsbauunternehmen, davon 28 Genossenschaften, organisiert sind. Insgesamt gibt es in München 50 Wohnungsbaugenossenschaften, davon wurden 18 seit 2014 gegründet. Auch ältere Wohnungsbaugenossenschaften aktivieren wieder ihre Bautätigkeit. Bei einem neuen Bauprojekt müssen die Mitglieder ihre Zustimmung erteilen, denn sie sind die Eigentümer der Genossenschaft. Ein Hemmnis für den genossenschaftlichen Wohnungsbau ist, dass die LH München ihre Flächen nur noch im Erbbaurecht vergibt.3
Stadtrat beschließt Ende vom Eggarten: GIMA beteiligt. Am 24.7.2019 hat der Stadtrat beschlossen, den Investoren zu erlauben, den Eggarten abzuräumen und das Areal mit 2000 Wohnungen zuzubauen. Es soll ein „Modell-Quartier“ werden: Genossenschaften dürfen zwischen 40 und 50 Prozent der Wohnungen als geförderten Wohnbau bauen. CA Immo hat eine Absichtserklärung mit der Genossenschaftlichen Immobilienagentur München getroffen. Die GIMA kündigt bis zu 1000 Genossenschaftswohnungen an. (https://www.GIMA-muenchen.de)
Das war eine Art Ablasshandel: Die LH München erlaubt die Zerstörung eines höchst wertvollen, über 100 Jahre gewachsenen Ökotops mit etwa 210.000 qm und lässt dafür bis zur Hälfte der Wohnungen in als sakrosankt geltende Genossenschaftswohnungen zu: wobei Genossenschaftswohnungen im Eggarten genauso Boden verbrauchen und Naturraum zerstören wie der kommerzielle Wohnungsbau.
Mitbauzentrale München. Am 13.9.2020 hat die Mitbauzentrale München zum „Tag der offenen Wohnprojekte“ eingeladen, ein Zusammenschluss von Genossenschaften, Baugemeinschaften und Vereinen. Es gab Führungen und Informationsveranstaltungen von 24 unterschiedlichen Projekten. Mitgemacht haben u. a. Genossenschaften aus dem Prinz-Eugen-Park in Oberföhring, das Mietshäuser Syndikat an der Ligsalzstraße 8, die Kunstwohnwerke aus der Streitfeldstraße 33 und der Stadtpark Olga am Gottfried-Böhm-Ring 4.4
Näheres unter www.mitbauzentrale-muenchen.de
Interview mit Christian Stupka. Auf die Frage, was in München trotz jahrzehntelanger SPD-Stadtregierung falsch gelaufen sei mit den hohen Mieten, antwortete Stupka: „Fast nichts. Der Erfolg von München ist einfach zu groß. Es gibt keine Millionenstadt, die einen so großen Zuzug hat. Man kommt mit dem Bauen nicht mehr hinterher.“
Kein Wort zur nicht endendwollenden Ansiedlung von Arbeitsplätzen, zur verfehlten Wachstumsideologie.
Weiter erklärte Stupka, er setze große Hoffnung in die Bayernkaserne: Die GIMA hat sich engagiert, dass statt 4000 nun 6000 Wohnungen gebaut werden. „Auch der Eggarten bietet große Chancen. Das ist das spannendste Projekt, bei dem ich jemals mitmachen konnte.“5
Hier haben die Investoren CA Immo und die Büschl Unternehmensgruppe 1000 Wohnungen an die GIMA abgetreten, die damit auch zum Investor wurde: und damit den Widerstand im Stadtrat gegen die Zerstörung dieses derzeit noch wertvollsten Biotops in München gebrochen hat. Aber Naturschutz interessiert Stupka augenscheinlich überhaupt nicht.
Oktober 2021: GIMA gründet Stiftung. Daheim im Viertel heißt die gerade als Stiftung anerkannte Neugründung von GIMA München eG. (https://stiftung-daheimimviertel.de/), die von Christian Stupka im Oktober 2021 vorgestellt wurde. Sie soll das Leben in den Münchner Stadtvierteln ermöglichen und vor Vertreibung schützen. Neben der Bitte nach Spenden und Zuwendungen werden interessierte Hauseigentümer aufgerufen, ihre Wohnimmobilie – auch aus steuerliche Gründen -, an die Stiftung zu übertragen: „Für die Übertragung Ihrer Immobilie an die gemeinnützige Stiftung Daheim im Viertel bieten sich mehrere Wege an:• Verkauf an die Stiftung zu einem fairen Preis,• Leibrente oder Verrentungsmodell,• Übertragung gegen Nießbrauch,• Schenkung zu Lebzeiten,• Testamentarische Verfügung 67 (https://www.GIMA-muenchen.de)
Nachtrag Mai 2023: “Daheim im Viertel” hat den “Münchner Nachbarschaftspreis” ausgelobt und mit 30.000 Euro dotiert. Schirmherr ist OB Dieter Reiter (SPD).8
- Kastner; Bernd, Schutz der Mietshäuser, in SZ 1.12.2006 [↩]
- Kastner, Bernd, „Bei den großen Deals sind wir außen vor“, in SZ 1.8.2007 [↩]
- Hoben, Anna, Eine Kleinstadt ohne Spekulanten, in SZ 5.8.2020 [↩]
- Grundner, Hubert, Unter Genossen, in SZ 9.9.2020 [↩]
- Alle Zitate: Hertel, Christina, „Die Stadt muss höher bauen“, in Abendzeitung 1.4.2021 [↩]
- https://stiftung-daheimimviertel.de/wp-content/uploads/2021/12/Informationen-Eigentuemer.pdf [↩]
- Kastner, Bernd, Haus-Spender gesucht, in SZ 23.10.2021 [↩]
- Nachbar-Preis, in SZ 3.5.2023)
Dann kann ja nichts mehr schief gehen.“Daheim im Viertel” wächst. Derzeitiger Stand: Neben dem Haus von Wolfgang Fischer in der Nymphenburger Straße kam ein Wohnhaus in der Kellerstraße in Haidhausen dazu, plus eine Geldzustiftung von zwei Millionen Euro. Laut Stiftungsvorstand Christian Stupka wird über fünf bis sechs weitere Wohnhäuser verhandelt. ((Krass, Sebastian, Wo die Zukunft unter dem Dach wohnt, in SZ 3.5.2023 [↩]