Indexmiete

Aktualisiert 24.2.2023

Aus Wikipedia: „Die Indexmiete ist eine variable Miete für ein Objekt (Wohnung, Gewerberaum). Für Mietverhältnisse über Wohnraum ist sie geregelt in § 557b BGB.
Bei der Indexmiete handelt es sich um eine Wertsicherungsklausel, denn der Mietpreis ist nicht dauerhaft auf einen festen Wert bestimmt, sondern wird, ausgehend von einer Basismiete, nach von beiden Vertragsparteien nachvollziehbaren Parametern, wie an einen Preisindex gekoppelt.
Für die wirksame Vereinbarung einer Indexmiete bei Wohnraum ist es Voraussetzung, dass
– die Bezugsgrundlage der vom Statistischen Bundesamt herausgegebene Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) ist (Bezeichnung im Gesetz: „Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland“),
– die Miete jeweils für ein Jahr unverändert bleibt,
– die Mieterhöhung jeweils schriftlich geltend gemacht wird,
– die Berechnung der neuen Mietforderung offengelegt wird,
– eine Erhöhung wegen Modernisierung nur auf diejenigen Fälle beschränkt ist, in denen der Vermieter durch gesetzliche oder behördliche Auflagen zur Modernisierung veranlasst wurde (z. B. zur Einhaltung von Abgaswerten)
– weitere Mieterhöhungen bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB ausgeschlossen sind.“¹

Haus+Grund:
“Der Grundgedanke des Indexmietvertrags ist einfach: Sie als Vermieter verzichten auf das Recht, die Miete immer wieder an die Vergleichsmiete anzupassen. Stattdessen wird die Miete gemäß dem Verbraucherpreisindex erhöht. Das bedeutet, dass die Miete parallel zu den Lebenshaltungskosten, die durch das Statistische Bundesamt im Verbraucherpreisindex abgebildet werden, erhöht wird. Eine Kombination beider Erhöhungsmöglichkeiten ist nicht möglich. Sie müssen sich also für eine Option entscheiden, bevor Sie einen Mietvertrag abschließen. Der Verbraucherpreisindex wird jährlich publiziert. Sobald das passiert ist, informieren Sie Ihren Mieter schriftlich darüber, dass die Miete dem Index entsprechend angepasst wird, wie es der Mietvertrag vorsieht. Dazu müssen Sie transparent auflisten, wie hoch der bisherige Betrag war, welche Veränderung nun eintritt und welcher Betrag zukünftig zu bezahlen ist. Ab dem übernächsten Monat, nachdem die Mitteilung über die Mietpreisänderung zugegangen ist, muss dann der neue Betrag bezahlt werden.
Anzahl der Mieterhöhungen: Die Erhöhung der Miete bei einem Indexmietvertrag darf maximal alle zwölf Monate erfolgen. Außerdem wird häufig im Mietvertrag geregelt, dass die Anpassung nicht jedes Jahr erfolgen muss, sondern zum Beispiel erst dann, wenn der Verbraucherpreisindex auf ein bestimmtes, vorab definiertes Niveau gestiegen ist. Damit kommt es dann zu keiner Mieterhöhung, wenn sich der Verbraucherpreisindex nur minimal verändert hat.”² 

Deutscher Mieterbund:
„Bei einem Indexmietvertrag wird bei Vertragsabschluss vereinbart, dass sich die Höhe der künftigen Mieten an der Entwicklung der Lebenshaltungskosten ausrichten soll. Entscheidend ist der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland, also praktisch die Inflationsrate. Ein anderer Index ist nicht zulässig.“ Weitere Infos: https://www.mieterbund.de/service/fragen-zur-indexmiete.html 

April 2022: Hohe Inflation – Indexmiete kommt. Bei Staffelmieten werden die jährlichen Mieterhöhungen im Voraus bestimmt; Indexmieten orientieren sich an der Preissteigerungsrate. Seit 2021 steigt die Inflationsrate in Deutschland. Im März 2022 lag sie bei 7,3 Prozent. Die Mieterverbände berichten inzwischen von zunehmenden Indexverträgen bei Neuvermietungen. Der Vorsitzende von Haus + Grund München, Rudolf Stürzer, nannte für den Großraum München eine Indexregelung bei Neuverträgen von 60 bis 70 Prozent; bei Wohnungsvermietungen sind es inzwischen rund 40 Prozent. Im Gegensatz zur Orientierung am Mietspiegel könne mit den Indexmietverträgen Streit vermieden werden. Stürzer empfahl aber, die Spanne der Indexmiete “nicht unbedingt voll auszuschöpfen”. Der Deutsche Mieterbund sieht für Mieter keine Möglichkeit, gegen die inflationsbedingte Erhöhung der Mieten vorzugehen. Der Vermieter muss die neue Indexmiete aber ein Jahr einhalten. Falls aber Modernisierungskosten hinzukommen, ist der Mieter doppelt betroffen.³

Vorkaufsrecht gegen Vorratsdatenspeicherung? Drei Ministerien der Ampel-Koalition liegen anscheinend im Streit: Bundesjustizminister Marco Buschmann (FDP), Bundesinnenministerin Nancy Faeser (SPD) und Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD). Die Mietpreisbremse läuft 2025 aus; die Koalition will sie bis 2029 verlängern. Die Kappungsbremse liegt derzeit bei 15 Prozent Mieterhöhung über der Vergleichsmiete in drei Jahren und soll laut Koalitionsvertrag auf elf Prozent abgesenkt werden. Das Vorkaufsrecht der Kommunen soll laut Gesetzentwurf vom Bundesbauministerium vom April 2022 erleichtert werden (hervorgerufen durch das Urteil des Bundesverwaltungsgericht Leipzig vom November 2021, siehe oben). Dazu soll die neuerdings zu erheblichen Mietsteigerungen führende Indexmiete begrenzt werden. Justizminister Buschmann verknüpft die Mietfragen mit einer Einigung bei der Vorratsdatenspeicherung, die er ablehnt.⁴

Februar 2023: Die Crux mit den Index-Mieten. Index-Mietverträge sind an die Inflationsrate gekoppelt. Sie waren bisher sehr beliebt, da diese Rate extrem niedrig war. Nun galoppiert die Inflationsrate: Sie betrug im Mai 2022 fast acht Prozent). Und bei Indexmieten kann die Miete ohne Begrenzung erhöht werden, sofern dies nicht im Mietvertrag anders geregelt ist. Das könnte den Verlust der eigenen Wohnung für unzählige Mieter bedeuten.⁵ Die Grünen-Fraktionschefin Katharina Dröge sieht durch die stark gestiegene Inflation bei Indexmieten ein zunehmendes Problem für Mieter und fordert eine Deckelung bestehender und eine härtere Regulierung neuer Indexverträge. Dies steht aber nicht im Koalitionsvertrag, weshalb Bundesjustizminister Marco Buschmann (FDP) dies bereits im Dezember 2022 zurückgewiesen hat. Der Deutsche Mieterbund konstatierte im Januar 2023 aktuell immer mehr inflationsgebundene Indexverträge: In größeren Städten seien es durchschnittlich bereits 30 Prozent der Neuverträge.⁶
Bundesjustizminister Marco Buschmann (FDP) wird von SPD und Grünen vorgeworfen, er halte einen fertigen Gesetzentwurf zum Mietrecht zurück und benachteilige Mieterinnen und Mieter. Buschmann selbst verneint einen “unmittelbaren Regulierungsbedarf” bezüglich der indexmiete. Über einen längeren Zeitraum seien in deutschen Großstädten die indexmieten aufgrund der niedrigen Inflationsrate langsamer als die üblichen Mietverträge gestiegen: Die derzeit hohe Inflationsrate sei kein Grund für eine kurzfristige Änderung des Mietrechts.⁷

Indexmiete auf dem Vormarsch. Laut Statistischem Bundesamt lag die Inflationsrate im Oktober 2022 bei 10,4 Prozent, im Januar 2023 bei 8,7 Prozent. Für Berlin gibt der Deutsche Mieterbund bei Neuverträgen schon einen Anteil an Indexmietverträgen von 70 Prozent an; bundesweit liegt er bei über 30 Prozent. Der DMB empfiehlt die Überprüfung der Erhöhung bei Index-Mietverträgen sowie ein Gespräch zwischen Mieter und Vermieter. Er fordert außerdem – auch bei bestehenden Indexmietverträgen -, eine Kappungsgrenze.⁸

1. https://de.wikipedia.org/wiki/Indexmiete [↩]
2. https://www.hausundgrund.de/indexmietvertrag [↩]
3. Preuss, Roland, Wie Vermieter die Inflation nutzen, in SZ 13.4.2022 [↩]
4. Bullion, Consstanze von, Slavik, Angelika, Berliner Fehde, in SZ 4.2.2023 [↩]
5. Radomsky, Stephan, Schutzlos ausgeliefert, in SZ 4.6.2022 [↩]
6. Grüne wollen Indexmieten regulieren, in spiegel.de 6.2.2023 [↩]
7. Bullion, Constanze von, Neuer Streit um die Mieten, in SZ 9.2.2023 [↩]
8. Gräber, Berrit, Kostenfalle Indexmiete, in SZ 18.2.2023 [↩]