Karree ­Schleißheimer Straße

Aktualisiert 27.10.2022

Der Schwabinger Wohnanlage mit 89 Wohnungen liegt an der Schleißheimer Straße 238 bis 244, an der Bamberger Straße und an der Gernotstraße 1 bis 9. Die frühere Eigentümerin, Barbara Riepl, verkaufte an die Conta Grundbesitz & Beteiligungs-Aktiengesellschaft. Der neue Eigentümer wollte die Gebäude um zwei Etagen aufstocken und plante einen Neubau im Innenhof. Dann kaufte 2018 die Luxemburger Fondsgesellschaft Jargonnant Partners (JP) die Anlage. (Vgl.: Fraunhoferstraße 13).

JP ist bekannt. Das Mitglied des BA 4 Schwabing-West, Albrecht Schmidt (SPD), ist seit langem im Mieterbeirat tätig und hat bei der Gründung von über hundert Mietergemeinschaften mitgewirkt. Schmidt kennt Jargonnant Partners: „Der neue luxemburgische Investor steht dafür, Rendite machen zu wollen.“ JP hatte 2013 rund 440 Wohnungen von der Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder gekauft, sie modernisiert und um Penthäuser erweitert und 2017 an die Patrizia AG weiterveräußert. Die Wohnungen werden nun einzeln verkauft.
Deshalb half der BA 4 nun bei der Gründung einer Mietergemeinschaft und hat die Stadt um Prüfung gebeten, ob für das Areal Birnauer, Lerchenauer und Bamberger Straße, Gernot- und Giselherstraße eine Erhaltungssatzung erlassen werden kann, da hier seit 2012 die Verkäufe von Miethäusern stark zugenommen haben.

Verwunderung bei JP. Jargonnant Partners zeigte sich verwundert: Es sollen nur die Dachgeschosse ausgebaut und Gebäude an der Schleißheimer Straße 238 bis 244 sowie an der Bamberger Straße um ein Stockwerk erhöht werden; die Häuser an der Schleißheimer Straße sollen einen Lift bekommen und der Innenhof eine Tiefgarage mit etwa 40 Stellplätzen. Die Mieter hätten im ärgsten Fall ab Ende 2019 den Baulärm zu ertragen, sofern die Pläne bis dahin genehmigt würden. Es sei an keine Luxussanierungen gedacht und an keine Modernisierungen, die zu elf Prozent auf die Mieter umgelegt werden. (Dies war nur bis 31.12.2018 möglich; WZ) Ob die Anlage später wieder verkauft würde, ließ JP offen.¹

Neue Luxuswohnungen. Der Vorsitzende der Mietergemeinschaft, Jens van Rooij, berichtete von der JP-Präsentation der 26 neuen geplanten Wohnungen: Penthouse Appartements mit schicken Dachterrassen und über hundert Quadratmeter Wohnfläche: „Das werden Wohnungen für die Oberklasse“. Zur geplanten Tiefgarage äußerte JP-Sprecherin Martina Persohn: „Ob dafür dort dann Bäume weichen müssen, wissen wir noch nicht genau.“ Der BA Schwabing-West forderte den Erhalt der Bäume, stimmte dem JP-Plan aber zu, da es keine Alternativen gäbe. Turnusgemäße Mieterhöhungen bis zum Mietspiegel wird es geben: Die erste kündigte JP für Anfang 2019 an. Das wird für die vielen Senioren schwierig, wie der Sprecher der Mietergemeinschaft berichtete.²

Die Bäume fallen, damit die Autos parken können. Nun sind es schon 29 statt 26 neue Wohnungen, es werden zwei Stockwerke statt eines aufgestockt, und die Bäume sollen für die Tiefgarage gefällt werden. Mieterhöhungen wurden von JP im Februar 2019 verschickt. Die stellvertretende Vorsitzende des Mietergemeinschaft, Julia Zimmermann, teilte dem BA mit, dass bereits ungefähr zehn Prozent der Wohnungen leer stünden. Zimmermann und ihre Mitmieter werteten dies als Indiz, dass letztlich die Mietwohnungen als Eigentumswohnungen verkauft werden sollen.
JP äußerte hierzu, die leeren Wohnungen müssten wegen der geplanten Umbauten bereitgestellt werden, würden aber nachher wieder vermietet. Der BA hatte eine zweigeschossige Tiefgarage vorgeschlagen, um Bäume zu retten. JP äußerte, man arbeite eng mit der Unteren Naturschutzbehörde zusammen, eine zweistöckige Tiefgarage sei aber für den Eigentümer JP „nicht darstellbar“. Der Baubeginn könnte im ersten Quartal 2020 sein, die Umbauzeit würde zwischen zwölf und 18 Monaten betragen.³

Leerstand gerechtfertigt? Kurz nach dem Kauf 2018 hatte Jargonnant Partners schon den Bauantrag für die Neubauten eingereicht. Nun hat die LBK die Pläne genehmigt: 29 neue Luxuswohnungen mit jeweils um die 100 qm durch Ausbau der Dachgeschosse und Aufstockung der Wohnhäuser.
Kleine Zwischenrechnung für die 29 neuen Wohnungen: 2900 qm mal – niedrig eingestufte – 15.000 Euro, macht 43,5 Millionen Euro.
JP hat auch einen Bauantrag für Umbauten und Renovierungen eingereicht. Zu dem von der Mietergemeinschaft bemängelten Leerstand antwortete OB Dieter Reiter in einem Schreiben, dass dieser gerechtfertigt sei und nicht verhindert werden könne, da hier Wohnraum zügig umgebaut und modernisiert werde. An einem Balkon im Karree hing ein Banner mit dem Spruch: Dieter, schütz endlich Mieter.
Die Tiefgarage wird sieben alten Bäumen das Leben kosten. Der BA Schwabing-West klagte über die LBK, die das Tiefgaragen-Projekt genehmigt hat, obwohl die Stadt offiziell grüne Projekte fördere.

Schneller Bauherr. JP beeilte sich mit den Baumfällungen: Kurz nach Erteilung der Baugenehmigung wurden die Baumfällungen schon in Auftrag gegeben. Am 15.3.2021 kam der Fälltrupp. Die Bewohner schritten ein, bevor dieser die Motorsägen anwerfen konnte. Denn von März bis September ist Schutzzeit für die Vogelbrut. Um in dieser Zeit fällen zu dürfen, braucht ein Bauherr ein Gutachten, dass keine Vögel in den Bäumen nisten, erklärte die LBK. Da dieses nicht vorlag, hat die Untere Naturschutzbehörde am 15.3. die Fällungen mündlich untersagt.⁴

Demo gegen JP und LBK. Am 27.3.2021 nahmen die Mieter des Karrees am europaweiten Protesttag gegen den irrwitzigeren Wohnungsmarkt, den „Housing Action Day“ teil. Sie protestierten auch gegen Jargonnant Partners und die von der Lokalbaukommission erteilten Baugenehmigungen und definierten LBK neu: Luxus Bau Kommission.⁵

Fällung im Herbst. JP gab nicht auf und hat das benötigte Gutachten erstellen lassen: Nur in einer Serbischen Fichte brüte ein Elsternpaar. Die Untere Naturschutzbehörde hatte deshalb für die Fichte eine Ausnahmegenehmigung erteilt. Die LBK gab daraufhin Ende März 2021 alle anderen Bäume und Sträucher zur Fällung frei, da das Grundstück „gärtnerisch genutzt“ würde und damit der Artenschutz nicht gilt. Arbeiter stellten umgehend in vier Meter Abstand zum Brutbaum einen Schutzzaun auf. Anwohner, Bund Naturschutz und LBV protestierten gegen die Fällungen, da die kreischenden Motorsägen natürlich die brütenden Elstern stören. Der LBK-Sprecher Thorsten Vogel erklärte, dass Elstern Stadtvögel seien und damit „relativ lärmunempfindlich“. Die Untere Naturschutzbehörde hat dann aber Anfang April 2021 den Hof doch als „nicht gärtnerisch genutzten Bereich“ eingestuft: Damit gilt das Fauna- und Flora-Refugium bzw. der besondere Artenschutz. Die Fällungen wurden somit nach dem 30.9.2021 verschoben.⁶
Ohne die Intervention von Anwohnern, BN und LBV hätten die städtischen Behörden den Innenhof abräumen lassen. Traurig.

Tricksen bis zum Verkauf. Im August 2021 erklärte Jargonnant Partners, dass der Verkauf der Wohnungen vorbereitet werde. JP hatte seinen Mietern vorher auf den ersten Blick großzügige Angebote gemacht: ein rücksichtsvolles und sozialverträgliches Miteinander, keine Kündigungen, Mietminderung bis zu fünf Monatsmieten wegen der Bautätigkeiten, eine Sozialcharta zum Unterschreiben für die Mieter, einen garantierten Kündigungsschutz wegen Eigenbedarf bis zu 15 Jahren, für Mieter über 60 Jahren ein lebenslanger Kündigungsschutz etc. Diese Absicherungen gelten aber nicht mehr, wenn die Wohnungen verkauft werden. Inzwischen ist die Wohnanlage längst im Grundbuch aufgeteilt, gerade noch rechtzeitig vor der Erhaltungssatzung „Birnauer Straße“.
Es ist in München seit Längerem gängige Praxis, dass Immobilien-Investoren vor der Erklärung einer Erhaltungssatzung noch schnell die Genehmigung zur Umwandlung in Eigentumswohnungen beantragen – und erhalten.
JP hat dies so bewerkstelligt: Den Antrag zur Aufteilung der Wohnanlage Schleißheimer Straße 238 bis 244, Gernotstraße 1 bis 9, hat JP am 9.3.2020 beim Grundbuchamt eingereicht. Am 4.3.2020 hat der Planungsausschuss des Stadtrats den Erlass der Erhaltungssatzung „Birnauer Straße“ beschlossen, am 18.3.2020 hat auch der Stadtrat die Satzung beschlossen, die am 10.4.2020 in Kraft trat: ein Monat zu spät.⁷⁸
Die Stadt musste daher der Umwandlung des Karrees in Eigentumswohnungen zustimmen ohne den Schutz der Erhaltungssatzung. Der BA Schwabing-West monierte noch vergeblich, dass seitens JP nicht über die Abgeschlossenheitsbescheinigung informiert worden war. Für die LBK ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung nur ein Bestätigungsschreiben der Bauaufsichtsbehörde für das Grundbuchamt. Danach kann die Aufteilung erfolgen. Thomas Klühspies, der Vorsitzende der Mietergemeinschaft, sagte: „Wir sind entsetzt, wie knapp das alles abgelaufen ist … Und wir befürchten, dass die Wohnungen verkauft werden und viele Mieter sich die Mietsteigerungen dann nicht mehr leisten können.“⁹
Aus einem Kommentar von Thomas Kronewiter in der SZ: „Wer sich im Karree Schleißheimer/Bamberger- und Gernotstraße von jahrelangen Versicherungen des Erwerbers, eines luxemburgischen Immobilieninvestors einlullen ließ, wird spätestens jetzt jäh aufgerüttelt. (…) Besonders perfide mutet in diesem Zusammenhang die Zusicherung an, man werde die Wohnungsmieten keinesfalls auf das ortsübliche Niveau anheben, solange man der Eigentümer sei – wenn dann wenige Wochen später die lapidare Nachricht über den bevorstehenden Weiterverkauf der Anlage verkündet wird.“¹⁰

Kaufen, sanieren, Mieten erhöhen, Aufteilen in Eigentumswohnungen, verkaufen. Das ist das Geschäftsmodell von Investoren wie JP Luxemburg. Der Sprecher der Mietervereinigung, Thomas Klühspies, hat den ökonomischen Hintergrund recherchiert: Das Karree gehört der Luxemburger Gesellschaft JP Residential 17 S.a.r.l. deren einzige Gesellschafterin ist eine Luxemburger AG namens JP Residential 17 AIF S.A. Hier haben sich die Investoren versammelt, u. a. Susanne Klatten, die BMW-Erbin; ihr gehören 16 Prozent des Karrees. Miteigentümer sind u. a. eine Universität in den USA und weitere reiche Deutsche. Klatten teilte der SZ mit, dass sie die Zusammenarbeit mit JP schon 2019 beendet habe: Beteiligt ist sie wohl nach wie vor, da die Beteiligung nicht so einfach beendet werden kann.
2018 begann JP mit der Entmietung. Drei Studenten-WGs wurden beendet, da Zimmer nicht mehr weitervermietet werden durften. Mieten würden nicht erhöht, erklärte JP, solange JP Eigentümer der Wohnungen sei. Einen Werktag nach dem Erweiterungsbeschluss des Stadtrates für das Erhaltungssatzungsgebiet – inclusive Karree -, hat JP beim Grundbuchamt die Genehmigung für die Aufteilung in Eigentumswohnungen beantragt: Damit griff hier die Erweiterung der Erhaltungsatzung nicht. Und bei einem Verkauf der Wohnungen zählen die gemachten Zusagen nichts.¹¹

Wohnraum als Finanzprodukt? Investoren vs. Münchner Mieter. Sendung in Quer, BR, 9.12.2021 zum Karree

Das Gemetzel. Wenige Stunden brauchte es, dann war der grüne Innenhof gerodet. Ein ehemaliger Mietersprecher bezeichnete die Abholzung als „Gemetzel“. Die alten Bäume wurden für den Bau einer Tiefgarage gefällt, in welche dann die neuen Eigentümer der von JP neu gebauten Wohnungen ihre Fahrzeuge einstellen können. Die Karree-Bewohner kommentierten die Rodung ihres Innenhofs so: „Hier wird nur noch Geld gepflanzt.“¹²

Betroffene Mieter demonstrieren. Am 4.12.2021 haben am Leonrodplatz um die 75 betroffene Mieter für bezahlbaren Wohnraum demonstriert, u. a. auch solche aus dem Karree Schleißheimer Straße. Ein konkreter Punkt war die Situation im Karree Schleißheimer Straße, wo Jargonnant Partners aus Luxemburg Wohnungen aufstockt und die ehemals grüne Innenhofoase mit einem Wohnhaus zerstört. Thomas Klühspies, der Sprecher der Mietergemeinschaft des Karrees Schleißheimer Straße, hatte einen Button an seiner Mütze mit dem Text: “Mieter machen Dampf”: Der Button stammte aus dem Jahr 1981. In die Kritik geriet auch das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts, welches das Vorkaufsrecht für Kommunen entscheidend einschränkt und eigentlich nur noch den Kauf von stark sanierungsbedürftigen Gebäuden (“Schrottimmobilien”) erlaubt.¹³

Luxemburger Monopoly. Jargonnant Partners (JP Residential 17 S.à.r.l.) hat 2018 für damals 89 Wohnungen 41,5 Millionen Euro bezahlt (rund 466.000 Euro pro Wohnung) und hat jetzt das Karree der Stadt einen – nicht verhandelbaren – Kaufpreis von 83,4 Millionen Euro für nunmehr 117 Wohnungen angeboten (rund 709.000 Euro pro Wohnung). Der Preis liegt 3,5 Prozent über dem vom städtischen Bewertungsamt gefundenen Marktwert. Am 27.7.2022 soll der Stadtrat abstimmen, ob die GWG die Wohnanlage in ihren Bestand übernimmt. Die grün-rote Koalition will aus Gründen des Bestandschutzes das Angebot annehmen. Kommunalreferentin Kristina Frank (CSU) und die GWG raten vom Ankauf ab. Die Wohnanlage ist bereits in Eigentumswohnungen aufgeteilt, die bei einer Ablehnung einzeln verkauft würden. Aktuelle Stand: In den freien Verkauf könnten 22 Wohnungen (werden saniert und stehen leer) und 28 (werden nachverdichtet) gehen. 67 Wohnungen wären durch eine – im Verkaufsfall nur bedingt tragfähige – Sozialcharta geschützt: 15 Jahre keine Eigenbedarfskündigungen, Kündigungsschutz für Mieter über 60 Jahren. Zwei Wohnungen gehören einem Privatbesitzer, mit dem die GWG eine WEG bilden müsste.¹⁴

Die Stadt kauft. Die Stadt kaufte Jargonnant Partners das Karree im Sommer 2022 für 83,4 Millionen Euro ab, so hat es der Stadtrat Ende Juli 2022 entschieden. Das Karree geht in das Eigentum der GWG über. 67 Wohnungen sind vermietet, 22 werden saniert, 28 sind neu durch Nachverdichtung. Der Vorsitzende der Linken-Stadtratsfraktion, Stefan Jagel, äußerte: “Die Stadt sollte immer kaufen, wenn es möglich ist. Nur so können wir uns München von den Investoren zurückholen.” Grünen-Stadträtin Sybille Stöhr äußerte sich ähnlich: “Daher müssen wir jegliche Möglichkeit nutzen, direkt Immobilien zu erwerben.”¹⁵
Das ist einigermaßen kurzsichtig gedacht. Inzwischen lieben es Investoren und Eigentümer, in Zeiten schwacher Konjunktur und hoher Unsicherheiten ihre Liegenschaften zu Superpreisen – und natürlich zu ihren Bedingungen -, an die Stadt zu verkaufen:  siehe Hohenzollernkarree in Schwabing, Rischart-Areal im Glockenbachviertel etc. Wem gehört die Stadt? Immer noch den Investoren.

1. Draxel Ellen, Unter dem Damoklesschwert, in SZ 24.7.2018 [↩]
2. Draxel Ellen, „Für viele wird die Luft dünner“, in SZ 13.10.2018 [↩]
3. Draxel, Ellen, Autos statt Grün, in SZ 30.2019 [↩]
4. Draxel Ellen, Baggern am Idyll, in SZ 19.3.2021 [↩]
5. Protest gegen steigende Mieten in SZ 29.3.2021 [↩]
6. Draxel, Ellen, Ein letzter grüner Sommer, in SZ 6.4.2021 [↩]
7. https://www.muenchen.info/plan/erhaltungssatzungen/t_Birnauerstrasse.pdf [↩]
8. file:///C:/Users/User/AppData/Local/Temp/10.pdf [↩]
9. Draxel, Ellen, Vertrösten, verkaufen, vertreiben, in SZ 27.8.2021 [↩]
10. Kronewiter, Thomas, Nur hoffen wird nicht reichen, in SZ 27.8.2021 [↩]
11. Ott, Helena, Seeburg, Carina, Die Stadt, die Mieter und das große Geld, in SZ 26.10.2021 [↩]
12. Draxel, Ellen, Kahlschlag im Schwabinger Innenhof, in SZ 3.11.2021 [↩]
13. Hoben, Anna, “Die Miete raubt uns den Schlaf”, in SZ 6.12.2021 [↩]
14. Krass, Sebastian, Stadt will 117 Wohnungen kaufen, in SZ 26.7.2022 [↩]
15. Karowski, Sascha, Durch ungewöhnliche Aktion: Stadt München rettet Mieter für 83 Millionen Euro, in tz.de 29.7.2022 [↩]