Vorkaufsrecht

Aktualisiert 15.7.2023

Intro: In Erhaltungssatzungsgebieten hatten Kommunen bislang die Möglichkeit, den Käufer eines Wohnhauses zu verpflichten, über einen Zeitraum von zehn Jahren keine Luxussanierungen oder Umwandlungen in Eigentumswohnungen vorzunehmen, Dazu musste dieser eine Abwendungserklärung unterschreiben. Andernfalls konnte die Kommune ein Vorkaufrecht ausüben. Das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) hat im Herbst 2021 in einem spektakulären Urteil diese Praxis beendet: Den Kommunen ist nach dem Urteil fast nur noch möglich, “Schrottimmobilien” anzukaufen. Im Folgenden werden einige Konsequenzen des Urteils beschrieben.

November 2021: Mieterschutz gerichtlich gestoppt. Nach dem Ausbremsen des Berliner Mietendeckels hat nun das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig das Vorkaufsrecht für Immobilien durch Berliner Bezirksverwaltungen als nicht rechtens beurteilt. Ein Immobilienunternehmen hatte gegen die Nutzung des Vorkaufsrechts bei einem Wohnhaus mit 20 Wohnungen im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg geklagt und sich nach zwei verlorenen Instanzen an das Bundesverwaltungsgericht gewandt. Das Gericht urteilte, ein Vorkaufsrecht dürfe nicht schon deshalb ausgeübt werden, bloß weil angenommen wird, ein privater Käufer werde künftig die Mieten erhöhen oder Miet- in Eigentumswohnungen umwandeln.((Heidtmann, Jan, Gericht bremst Mieterschutz, in SZ 11.11.2021)) Das BVerwG wies einen Weg, das Vorkaufsrecht für die Gemeinden wieder zu stärken, indem der Gesetzgeber das Baugesetzbuch ändert.
Roland Preuss schrieb dazu in der SZ, das Urteil treffe natürlich auch Kommunen in Köln oder München: „Die Richterinnen und Richter haben eine schlagkräftige Regelung entkernt, sie schaffen Rechtssicherheit auch zu Gunsten skrupelloser Immobilienkäufer.“¹
Münchner Stadt- und Mietervertreter sind beunruhigt. Der Geschäftsführer des Mietervereins, Volker Raststätter, äußerte nach dem Urteil, nun dürften Kommunen ihr Vorkaufsrecht in Erhaltungsgebieten nur noch im Fall von unbewohnten Schrottimmobilien wahrnehmen. Seit 2010 hat München in 65 Fällen über das Vorkaufsrecht Immobilien gekauft.²

Bundesverwaltungsgericht kippt Vorkaufsrecht. Das BVerwG hat einen Fall in Berlin überprüft: Ein Haus mit 20 Wohnungen in einem Erhaltungssatzungsgebiet sollte verkauft werden. Berlin wollte das Haus kaufen; der Käufer klagte dagegen. Das BVerwG bezog sich auf das Baugesetzbuch: Haus und Grundstück waren bewohnt und in einem ordentlichen Zustand, wurden also gemäß städtebaulicher Ziele genutzt. Die Begründung wird erst in zwei Monaten erwartet: Laut Presseerklärung des BVerwG gilt das Vorkaufsrecht nur noch, wenn Häuser Missstände oder Mängel haben bzw., eine sogenannte “Schrottimmobilie” sind. In München hat die Stadt 2021 das Vorkaufsrecht zehnmal angewendet; in sechs Fällen haben die Käufer eine Abwendungserklärung unterschrieben. Zwei Fälle (Georgenschwaigstraße 26 und die berühmte Agnestraße 48) sind noch nicht abgeschlossen. Ein aktueller Fall ist die Sailerstraße 5a in Schwabing: Das Anwesen mit zwölf Wohnungen soll für 5,05 Millionen Euro verkauft werden. Da derzeit zehn Wohnungen leer stehen, geht das Kommunalreferat davon aus, dass keine Nutzung gemäß der Erhaltungssatzung vorliege und ein Vorkaufsrecht bestehe.
Am 19.11.2021 trafen sich die 16 deutschen Bauminister und Bauministerinnen und wollten eine Erklärung zur raschen Änderung des Baugesetzbuchs abgeben. Dies verhinderte als Einzige die bayerische Ministerin Kerstin Schreyer (CSU) über ein Veto mit der Begründung, erst die Urteilsbegründung abwarten zu wollen.³
CSU verhindert Mieterschutz. So könnte man das Verhalten von Schreyer bzw. der bayerischen Staatsregierung bezeichnen. Erst verzögerte sie eine Verordnung zum im Juni 2021 in Kraft getretenen “Baulandmobilisierungsgesetz”: Damit könnte München zu einer Gemeinde mit überhitztem Wohnungsmarkt erklärt werden. Und damit könnten neue Mieterschutzregeln in Kraft treten. Und dann bremst sie bei der Causa Vorkaufsrecht.
Aus der Chronologie Juli 2021: Neues „Baulandmobilisierungsgesetz“. Am 26.6.2021 trat dieses Bundesgesetz in Kraft, das den Gemeinden mehr Schutz für bezahlbaren Wohnraum geben soll. Die bayerische Staatsregierung muss nun zwei Verordnungen beschließen: zum einen München in den Status angespannter Wohnungsmarkt zu setzen und zum anderen eine Festlegung, ab wie vielen Wohnungen in einem Gebäude das Umwandlungsverbot gültig ist. Das Bundesgesetz nennt die Zahl über fünf; Landesregierungen dürfen die Zahl zwischen drei und 15 wählen. Der Münchner Stadtrat wird für die unterste Grenze von drei Wohnungen plädieren. ”
Und nun blockiert das bayerische Bauministerium eine Anpassung des Baugesetzbuches. Warum sollten die bayerischen Mieterinnen und Mieter CSU wählen?
Nachtrag Dezember 2021: Die Urteilsbegründung des BVerwG lag Mitte Dezember 2021 vor. Nun erklärte das bayerische Bauministerium, die Urteilsbegründung müsse geprüft werden, und das könne “Zeit in Anspruch nehmen”.⁴

Betroffene Mieter demonstrieren. Am 4.12.2021 haben am Leonrodplatz um die 75 betroffene Mieter für bezahlbaren Wohnraum demonstriert. Ein konkreter Punkt war die Situation im Karree Schleißheimer Straße, wo Jargonnant Partners aus Luxemburg Wohnungen aufstockt und die ehemals grüne Innenhofoase mit einem Wohnhaus zerstört. In die Kritik geriet auch das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts, welches das Vorkaufsrecht für Kommunen entscheidend einschränkt.⁵

FDP bremst beim Vorkaufsrecht. Die Münchner Kommunalreferentin Kristina Frank (CSU) ist für eine möglichst rasche Gesetzesänderung im Baugesetzbuch, um nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts das Vorkaufsrecht der Kommunen wieder zu stärken. In den inzwischen 30 Münchner Erhaltungssatzungsgebieten wohnen rund 336.000 Bewohner. Der Münchner FDP-Bundestagsabgeordnete Daniel Föst will dagegen erst prüfen, ob das Vorkaufsrecht für die Kommunen wirklich so wichtig ist. Ihm wäre es am liebsten, “wenn wir Hunderte von Millionen Euro nicht in Vorkaufsrechte stecken würde, sondern in den Bau neuer Wohnungen”.⁶
Arme Münchner Mieter!

Dezember 2021: Vernichtendes Urteil. Wie schon erwähnt, hat das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts das Vorkaufsrecht der Kommunen fast auf das Niveau von “Schrottimmobilien” eingeschränkt, deren Nutzung nicht dem ursprünglichen Wohnzweck entspricht, d. h., sie werden nicht entsprechend genutzt, stehen weitgehend oder ganz leer oder verfallen. In München wird sich der Stadtrat am 15.12.2021 mit der neuen Lage befassen. Hier steht der Ankauf von fünf Anwesen an, der durch dieses Urteil nun erst einmal nicht mehr zur Debatte steht: Gabelsbergerstraße 77, Milchstraße 1, Balanstraße 31, Griegstraße 51/53 und Ohlstadter Straße 6a: Bei allen Objekten werden die Investoren zum Zug kommen. Hinzu kommt die Ligsalzstraße 35, bei der die Stadt das Vorkaufsrecht ausgeübt hat, das aber noch nicht rechtskräftig ist. Falls die Stadträte sich über das Urteil hinwegsetzten, würden sie sich der Untreue schuldig machen. Die grün-rote Rathauskoalition drängt auf eine Änderung des Baugesetzbuches. Die FDP will, wie ihr Bundestagsabgeordneter Daniel Föst schon kundtat, erst prüfen lassen, ob das Vorkaufsrecht für die Kommunen tatsächlich ein wichtiges Instrument ist. Jörg Hoffmann, der Münchner FDP-Vorsitzende im Stadtrat, verkündete: “Ich finde das Urteil gut.”⁷

Folgen des BVerwG-Urteils für München. Das Wohngebäude Milchstraße 1 in Haidhausen steht unter Denkmalschutz. Dort wohnen zehn Parteien: Sie haben am 13.12.2021 in einem Brief den Stadtrat aufgefordert, bei seiner Sitzung am 15.12.2021 ein Zeichen zu setzen und trotzdem das Vorkaufsrecht auszuüben. Auch die Bewohner der Balanstraße 31 forderten den Stadtrat auf, ihr Haus zu retten und damit die Erhaltungssatzungen. Stadträtin Sibylle Stöhr (Grüne) hat sich in die Materie eingearbeitet und sieht die Stadt in Gefahr, Schadensersatz leisten zu müssen. Ähnlich beurteilt das Kommunalreferat die Situation. Stadtrat Stefan Jagel (Die Linke) sieht für die Ausübung des Vorkaufsrechts zumindest die Vorbereitung eines neuen Gesetzes im Bundestag als Voraussetzung an: Der Koalitionspartner FDP würde hier aber keinen Handlungsbedarf sehen (siehe z B. die Aussagen des Münchner MdB Daniel Föst, FDP). Gegen dessen These, es gäbe “erheblich schärfere Schwerter als das Vorkaufsrecht”, wandten sich in München das Sozialreferat, das Referat für Stadtplanung und Bauordnung und das Kommunalreferat. Ohne das Mittel Vorkaufsrecht seien auch die Abwendungserklärungen hinfällig. Maßvolle Sanierungen müssten in der Regel genehmigt werden und führten zu höheren Mieten. Bei einer Neuvermietung könnten wie Wohnungseigentümer Marktpreise verlangen: Und die lägen laut Maklerverband IVD im Durchschnitt bei fast 19 Euro.
Zum Vergleich: Die Mieten in der Milchstraße 1 lagen bisher zwischen sechs und 15 Euro. Das Haus hat ungefähr 1200 qm Wohnfläche und wurde für 10,6 Millionen Euro verkauft: Das sind über 8000 Euro pro Quadratmeter.((Krass, Sebastian,  Verzweifelter Kampf ums Vorkaufsrecht, in SZ 14.12.2021))

FDP kontra rot-grün. Die Vorsitzenden der Mietervereine von Berlin, Hamburg und München forderten von der neuen Bauministerin Klara Geywitz (SPD), dass das Vorkaufsrecht der Städte und Gemeinden umgehend wieder “rechtssicher” gemacht werden müsse. Die Ministerin will sich dafür einsetzen und betonte die Wichtigkeit des gemeindlichen Vorkaufsrechts. Der wohnungspolitische Sprecher der FDP, MdB Daniel Föst, begrüßte hingegen das Urteil erneut: “Es ist schwieriger geworden für die Kommunen, ins Eigentum einzugreifen – und das ist auch legitim.” Im Koalitionsvertrag der Ampel steht, dass ein etwaiger Handlungsbedarf aus dem Urteil geprüft werden soll. Föst will sich das “in Ruhe ansehen”. Die Immobilienwirtschaft stärkte die FDP-Position der kritischen Haltung zum Vorkaufsrecht. Der Präsident des GdW, Axel Gedaschko, plädierte für die “Ausweitung des Angebots an bezahlbarem Wohnraum”, das mit einem Vorkaufsrecht oder schärferem Mietrecht nicht zu lösen sei.⁸

Stadt zieht sich zurück. Der Stadtrat beschloss am 19.1.2022, das Vorkaufsrecht bei der Westendstraße 5 und der Georgenschwaigstraße 26 nicht auszuüben. Gegen beide Vorkaufsbescheide hatten die Käufer geklagt. Die Westendstraße 26 ist von der Heimbau gekauft worden, einem etablierten Münchner Wohnungsunternehmen. Ob die aktuelle Kaltmiete mit 9,17 Euro pro qm künftig bleibt, wurde seitens der Heimbau nicht beantwortet. Die Georgenschwaigstraße 26 wurde für sieben Millionen Euro von der Jope Elfte Grundbesitz UG gekauft, die zur Jope Real Estate AG aus Neuhausen gehört. Hier steht von 14 Wohnungen nur eine leer. Die Durchschnittsmiete liegt in dem Anwesen bei 12,99 Euro: Angeblich sind keine baulichen bzw. strukturellen Änderungen beabsichtigt. In beiden Fällen zieht das Urteil des BVerwG. Verzichtet wird von der Stadt auch auf das Vorkaufsrecht bei Milchstraße 1, Balanstraße 31, Gabelsbergerstraße 77, Griegstraße 51 und  53 und Ohlstädter Straße 61: Auch diese Anwesen sind fast komplett vermietet.⁹

Kampf ums Vorkaufsrecht. Die Bürgermeister  der drei größten Städte Deutschlands, Berlins Regierende Bürgermeisterin Franziska Giffey, Hamburgs erster Bürgermeister Peter Tschentscher und Münchens Oberbürgermeister Dieter Reiter (alle SPD), haben am 26.1.2022 in einer gemeinsamen Erklärung wieder ein schlagkräftiges Vorkaufsrecht für die Kommunen gefordert. Dieses soll im Fall von Luxussanierungen oder Modernisierungen mit großen Mieterhöhungen den Kommunen einen Eingriff ermöglichen. In Berlin wurden über das Vorkaufsrecht seit 2015 für etwa 530 Millionen Euro 2674 Wohnungen erworben (knapp 200.000 Euro pro Wohnung). Seit dem Urteil des BVerwG darf eine Kommune nur im Fall von Leerstand oder Verfall eine Immobilie kaufen. Inzwischen hat sich sogar die CSU für ein neues Vorkaufsrecht ausgesprochen. Selbst die bayerische Bauministerin Kerstin Schreyer (CSU), die als einzige von 16 deutschen Bauministerinnen und Bauministern ihr Veto gegen eine umgehende Änderung des Baugesetzbuches eingelegt hatte, trat nun dafür ein, die nötigen rechtlichen Voraussetzungen zu schaffen. (Schreyer wurde am 23.2.2022 von Christian Bernreiter, CSU, abgelöst.)¹⁰

FDP bremst. Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) sieht im Vorkaufsrecht für Kommunen eine Gestaltungsmöglichkeit für bezahlbaren Wohnraum. Aber die FDP in der Ampelkoalition verlangt erst eine umfassende Überprüfung des Urteils, wie ihr wohnungspolitischer Sprecher, der Münchner MdB Daniel Föst, forderte: Es müsste der “gesamte Instrumentenkasten zum Schutz der Milieus” geprüft werden. So könnten auch Vorschriften für stabile Mieten und zum Kündigungsschutz herangezogen werden. Außerdem müsse geklärt werden, wie in Milieuschutzgebieten saniert wird und wer die Kosten übernimmt.¹⁰
Das sieht aber ziemlich nach FDP-Verzögerungstaktik aus.

Das nächste betroffene Haus. Das Wohnhaus Krumbacherstraße 9a/Ecke Hiltenspergerstraße liegt im Erhaltungssatzungssatzungsgebiet: Die Stadt hätte ein Vorkaufsrecht gehabt – bis zum Urteil des BVerwG vom November 2021. Das Anwesen war im Eigentum einer Erbengemeinschaft: Der Verkauf des Anwesens ging gerade vonstatten. Die 20 Mietparteien haben inzwischen eine Mietergemeinschaft gebildet. Am 27.1.2022 demonstrierten seine Mieter zusammen mit ausspekuliert#, dem Mieterverein und anderen für das kommunale Vorkaufsrecht. Simone Burger vom Mieterverein München äußerte:” Das Vorkaufsrecht in Erhaltungssatzungsgebieten ist extrem wichtig.” Die Münchner Kommunalreferentin Kristina Frank (CSU) war auch vor Ort und sagte: “Die Ampel im Bund muss jetzt handeln.” Inzwischen seien schon 15 Häuser an der Stadt vorbei verkauft worden.¹¹

FDP bremst weiter. Die Vorsitzende des Bauausschusses im Bundestag, Sandra Weser (FDP), hält die Pläne zur Neuregelung des kommunalen Vorkaufsrechts für überstürzt. Die Ampel-Koalition solle zuerst prüfen, welche wissenschaftlich erwiesenen Vorteile die Bürger davon hätten; in der Koalition müssten “noch grundlegende Fragen” geklärt werden.¹²

Umgebautes Bauministerium. Die bayerische Verkehrs- und Bauministerin Kerstin Schreyer hatte einige für Mieter wichtige Gesetzesumsetzungen verzögert: Sie hatte als einzige Bundesministerin gegen eine rasche Reaktion auf die Einschränkung des Vorkaufsrechts durch das BVerwG gestimmt. Und beim am 26.6.2021 in Kraft getretenes „Baulandmobilisierungsgesetz“, das den Gemeinden mehr Schutz für bezahlbaren Wohnraum geben soll, müsste seitdem die bayerische Staatsregierung zwei Verordnungen beschließen: zum einen München in den Status angespannter Wohnungsmarkt zu setzen und zum anderen eine Festlegung, ab wie vielen Wohnungen in einem Gebäude das Umwandlungsverbot gültig ist. Das Bundesgesetz nennt die Zahl über fünf; Landesregierungen dürfen die Zahl zwischen drei und 15 wählen. Auch hier blockierte Schreyer. Nun wurde sie am 23.2.2022 durch den Deggendorfer Landrat Christian Bernreiter (CSU) ersetzt.¹³

Kazmairstraße 22: Stadt darf Vorkaufsrecht nicht ausüben. Das Wohnhaus Kazmairstraße 22 mit zwölf Wohnungen stammt aus dem Jahr 1891 und wurde 2021 von zwei Erben an die M.I.A IV GmbH verkauft. Ein Makler soll es zunächst für sechs Millionen Euro angeboten haben; über den endgültigen Preis wurde nichts bekannt. Das Haus liegt im Erhaltungssatzungsgebiet; die Stadt konnte aber wegen dem Urteil des BVerwG ihr Vorkaufsrecht nicht ausüben. Der neue Eigentümer teilte nichts über mögliche mit Mieterhöhungen verbundene Sanierungen mit, hatte aber die Abwendungserklärung nicht unterschrieben.¹⁴

MdB Föst (FDP) bremst weiter. Am 26.4.2022 organisierten der Mieterverein München und #ausspekuliert eine Online-Diskussion mit fünf Bundestagsabgeordneten und Mitdiskutanten zu dem Thema, wie München und andere Städte das Vorkaufsrecht für Mietraum in Erhaltungssatzungsgebieten zurückbekommen könnten. In München leben etwa 20 Prozent der Einwohner in Erhaltungssatzungsgebieten; dort hat die Stadt bislang bei 1049 Wohnungen das Vorkaufsrecht für cirka 500 Millionen Euro ausgeübt und die Wohnungen in den Bestand von GWG und Gewofag eingegliedert. Der Münchner Bundestagsabgeordnete Daniel Föst vertrat die These, dass das Vorkaufsrecht “ein sehr teures Instrument” sei; mit der halben Milliarde Euro hätte man viele andere soziale Aktivitäten unterstützen können. Am 9.5.2022 wird im Bundestag eine Anhörung zu dem Thema Vorkaufsrecht stattfinden. Föst spielte am 26.4.2022 auf Zeit. Er gab an, dass sich die FDP nicht grundsätzlich sperren wolle: Man warte auf das Gesetz aus dem Bauministerium, das man dann erst einmal prüfen wolle. Es gebe aber “aus gute Grund bundeseinheitliche Standards, wenn es um den Eingriff ins Eigentum gehe.”¹⁵
Kleiner Rekurs auf das Grundgesetz, Art. 14: “(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt. (2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen. (3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.”

Neuer Gesetzentwurf. Am 29.4.2022 präsentierte Bundesbauministerin Klara Geywitz einen neuen Gesetzentwurf zum Vorkaufsrecht. Städte und Kommunen sollen wieder ein Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten bekommen. Ein Immobilienkäufer kann das Vorkaufsrecht nur durch eine Abwendungserklärung vermeiden, mit der er die Ziele der Milieuschutzsatzung anerkennt. Die Abwendungserklärung gilt zwanzig Jahre (bisher zehn Jahre) und kann den Käufer wie bisher verpflichten, keine Luxussanierungen durchzuführen oder die Mietimmobilie in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Im Unterschied zum vorherigen Gesetz kann der Käufer ohne Einschränkungen gesetzlich vorgesehene Sanierungen durchführen und die Kosten auf die Mieter umlegen. Sonderregelungen gibt es für Familienmitglieder. Und bisher durften Wohnungen sieben Jahre nur an Mieter verkauft werden: Dieser Zeitraum soll verlängert werden. SPD und Grüne streben eine schnelle Wiederherstellung des Vorkaufsrechts an. Die FDP verzögert bewusst, da sie fragwürdige Eingriffe in Eigentumsrechte vermutet.¹⁶

FDP lehnt ab. Am 3.5.2022 äußerte der Münchner MdB und wohnungspolitische Sprecher der FDP, Daniel Föst, gegenüber der SZ, dass noch “wesentliche Fragen” offen seien. Die FDP halte von einer Verschärfung des Vorkaufsrechts nichts, ein Staatseingriff dürfe nicht der Regelfall sein. Dagegen äußerte der wohnungspolitische Sprecher der SPD, Reinhard Daldrup, in den Koalitionsverhandlungen hätte Einigkeit über die Wiederherstellung des vorigen Zustands bestanden. Ähnlich äußerte sich die wohnungspolitische Sprecherin der Grünen, Christina-Johanne Schröder: Der Bundesrat, die kommunalen Spitzenverbände und Bürgerinitiativen forderten die Wiederherstellung der Rechtssicherheit beim Vorkaufsrecht. Schröder forderte die FDP auf, ihre Blockadehaltung zu beenden.¹⁷

Wo bleibt das neue Gesetz? In der Koalitionsvereinbarung der Ampel-Koalition stand im letzten Moment noch der Auftrag, den gesetzlichen Handlungsbedarf zu prüfen. Mit Ausnahme der damaligen bayerischen Bauministerin Kerstin Schreyer (CSU) hatten im November 2021 die anderen 15 Bauminister für die Wiederherstellung des alten Vorkaufsrechts plädiert. Dagegen Widerstand leistet bis heute der wohnungspolitische Sprecher der FDP, MdB Daniel Föst aus München. Für ihn geben die Kommunen für das Vorkaufsrecht zu viel Geld aus; außerdem seien die Mieter in den Milieuschutzgebieten sowieso stark geschützt.¹⁸
Zwei Beispiele dazu: Berlin hat für knapp 2700 Wohnungen rund 530 Millionen Euro ausgegeben, das sind fast 200.000 Euro pro Wohnung. Bei 9800 Wohnungen hat der Käufer eine Abwendungsvereinbarung unterschrieben. In Berlin gibt es 72 Erhaltungssatzungsgebiete. In München sind es aktuell 37 mit rund 335.000 Bewohnern.¹⁹

Wer bietet mehr? Die frühere Nähmaschinenfabrik Strobel liegt auf einem Areal an der Angler- und Heimeranstraße. Es ist etwa 9000 qm groß und beinhaltet 19 Wohnungen in einem denkmalgeschützten Wohngebäude und 39 Gewerbenutzer. Eigentümer war die Terrena Dr. Brunner KG des stadtbekannten Schweizer Investors Urs Brunner (z. B. Praterinsel), die das Nähmaschinen-Areal 1998 für 22 Millionen DM (umgerechnet rund 11,25 Millionen Euro) gekauft hatte und nun wieder verkaufen will. Als Käufer trat auf die Artec Wohnbau GmbH & Co. KG: Als deren Gesellschafter und Geschäftsführer traten wiederum Urs Brunner und ein Manager der Brunner Unternehmensgruppe auf. Dieser “Eigenverkauf” ohne Beteiligung des übrigen Immobilienmarktes sorgte für eine nichtöffentliche Diskussion im Kommunalausschuss: Die Stadt hatte über die städtische GWG 30,9 Millionen Euro an den Verkäufer Terrena Dr. Brunner KG für das Strobel-Gelände überwiesen. Das städtische Bewertungsamt bewertete zuvor diesen von den beiden Brunner-Unternehmen vereinbarten Kaufpreis um elf Prozent über dem Marktwert. Der von beiden Brunner-Unternehmen gemeinsam eingeschaltete Anwalt erklärte, für einen fingierten Verkauf liege “keine tatsächliche Grundlage” vor. Außerdem habe der Käufer Artec Wohnbau nichts von dem Erhaltungssatzungsgebiet und dem Vorkaufsrecht der Stadt gewusst.
Die GWG stellte 2019 dann größere Mängel an der Gebäudesubstanz fest, hinzu kamen 2020 Auflagen der Brandschutzdirektion, sodass umfassende Sanierungsarbeiten ab 2027 erfolgen müssen. Den späten Zeitpunkt dieser Arbeiten erklärte die GWG damit, dass durch das Vorkaufsrecht die beiden städtischen Wohnungsbaugesellschaften Gewofag und GWG plötzlich viele Gebäude übernommen haben; die Kosten für deren Sanierung seien aber nicht im Haushalt vorgesehen.²⁰

Vorspiegelung falscher Tatsachen. Der Schwabinger Wohnblock mit rund 90 Wohnungen an der Ecke Schleißheimer Straße, Karl-Theodor-Straße und Bechsteinstraße wurde um 1930 erbaut und steht unter Denkmalschutz, dazu mit der gegenüber liegenden Sebastianskirche unter Ensembleschutz. Er soll jetzt verkauft werden. Der Münchner OB Dieter Reiter (SPD) verschickte ein Schreiben des Sozialreferats an die Mieter, dass die Stadt alles versuche, ihr Vorkaufsrecht auszuüben und den Wohnblock zu kaufen. Nur: Das Vorkaufsrecht der Städte liegt in Deutschland seit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom November 2021 auf Eis: Gekauft werden darf nur im Fall von weitgehendem Leerstand oder im Fall einer Schrottimmobilie. Die FDP wehrte sich seither erfolgreich gegen eine Aktualisierung des Vorkaufrechts der Städte. In München wurden seitdem 33 Häuser in Erhaltungssatzungsgebieten verkauft, ohne dass die Stadt intervenieren konnte. Das Sozialreferat will nun den Brief des Oberbürgermeisters realistischer gestalten.²¹

Vorkaufsrecht gegen Vorratsdatenspeicherung? Drei Ministerien der Ampel-Koalition liegen anscheinend im Streit: Bundesjustizminister Marco Buschmann (FDP), Bundesinnenministerin Nancy Faeser (SPD) und Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD). Die Mietpreisbremse läuft 2025 aus; die Koalition will sie bis 2029 verlängern. Die Kappungsbremse liegt derzeit bei 15 Prozent Mieterhöhung über der Vergleichsmiete in drei Jahren und soll laut Koalitionsvertrag auf elf Prozent abgesenkt werden. Das Vorkaufsrecht der Kommunen soll laut Gesetzentwurf vom Bundesbauministerium vom April 2022 erleichtert werden (hervorgerufen durch das Urteil des Bundesverwaltungsgericht Leipzig vom November 2021, siehe oben). Dazu soll die neuerdings zu erheblichen Mietsteigerungen führende Indexmiete begrenzt werden. Justizminister Buschmann verknüpft die Mietfragen mit einer Einigung bei der Vorratsdatenspeicherung, die er ablehnt.²²

Neues  Gesetz gesucht. Nach dem Urteil es Bundesverwaltungsgerichts vom November 2021 (siehe oben) will Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) das kommunale Vorkaufsrecht wieder ermöglichen. Der Referentenentwurf liegt seit April 2022 vor und wurde den anderen Ministerien weitergeleitet. Seit dem Urteil konnten laut einer Untersuchung des BBSR sechs große Städte in Deutschland binnen neun Monate über 450 Häuser nicht erwerben.²³ – Roland Preuß nannte in der SZ den Kampf um das kommunale Vorkaufsrecht eine “Farce”: Die Koalition hat längst schärferen Regelungen für den Mieterschutz zugestimmt, aber Justizminister Marco Buschmann legt auch den Gesetzentwurf zur Mietpreisbremse nicht vor.²⁴

Auswirkungen in München. Das Kommunalreferat hat Anfang Juli 2023 eine vorläufige Bilanz über die Auswirkungen des ausgesetzten Vorkaufsrechts gezogen. 2022 konnte die Stadt bei 51 Immobilienverkäufen mit 726 Wohnungen ihr Vorkaufsrecht nicht wahrnehmen, das nur noch bei Gebäuden mit überwiegendem Leerstand oder Verwahrlosung gilt.2022 übte die Stadt dieses eingeschränkte Vorkaufsrecht bei drei Objekten aus: Arcisstraße 63 (Maxvorstadt), Breisacherstraße 27 (Haidhausen) und Untere Grasstraße 11 (Giesing). Für die insgesamt 52 Wohnungen bezahlte die Stadt 35 Millionen Euro, immerhin rund 673.000 Euro pro Wohnung. (Zum Vergleich: 2021 waren es neun Käufe mit 109 Wohnungen; bei sechs Anwesen unterschrieben die Käufer die Abwendungserklärung.) Inzwischen bekommt die Stadt aufgrund der Krise im Immobiliensektor viele Kaufangebote und hatte 2022 rund 300 Wohnungen für ungefähr 200 Millionen Euro gekauft: das Rischart-Areal in der Buttermelcherstraße 16 (Isarvorstadt, ein Neubauprojekt), die Gernotstr. 1 – 9 (Karree Schleißheimer Straße), die Nimmerfallstraße 60 bis 76 (Pasing), Pettenkoferstraße 32 (Ludwigsvorstadt). Im Frühjahr 2023 wurde der Ankauf des Hohenzollernkarrees vollzogen – 231 bestehende plus 100 mögliche Wohnungen für 125 Millionen Euro (ursprüngliche Forderung: 200 Millionen Euro), 325 Wohnungen im Areal Zietenstraße (Milbertshofen). Derzeit gibt es in München 35 Erhaltungssatzungsgebieten mit fast 350.000 Bewohnern.²⁵

1. Preuss, Roland, Da freut sich der Spekulant, in SZ 11.11.2021 [↩]
2. Kastner, Bernd, Sorge um den Mieterschutz, in SZ 11.11.2021 [↩]
3. Krass, Sebastian, Was das Urteil zu Vorkaufsrechten bedeutet, in SZ 25.11.2021 [↩]
4. Krass, Sebastian,  Verzweifelter Kampf ums Vorkaufsrecht, in SZ 14.12.2021 [↩]
5. Hoben, Anna, “Die Miete raubt uns den Schlaf”, in SZ 6.12.2021 [↩]
6. Krass, Sebastian, FDP will Regelung erst prüfen, in SZ 7.12.2021 [↩]
7. Krass, Sebastian, Verzicht auf Vorkaufsrechte, in SZ 8.12.2021 [↩]
8. Preuss, Roland, Menschen, die um ihr Zuhause bangen, in SZ 22.12.2021 [↩]
9. Krass, Sebastian, Rückzieher bei zwei Vorkaufsrechten, in SZ 21.1.2022 [↩]
10. Krass, Sebastian, Preuss, Roland, Städte wollen Vorkaufsrecht zurück, in SZ 27.1.2022 [↩] [↩]
11. Krass, Sebastian, “Jetzt sind wir schutzlos ausgeliefert”, in SZ 28.1.2022; Schuri, C., Münchner kämpfen um ihre Heimat, in tz 28.1.2022 [↩]
12. FDP bremst bei Neuregelung zu kommunalem Vorkaufsrecht, in spiegel.de 5.2.2022 [↩]
13. Hoben, Anna, Welche Auswirkungen der CSU-Kabinettsumbau auf München hat, in SZ 1.3.2022 [↩]
14. Kramer., Lea, Ausgehöhlter Mieterschutz, in SZ 14.3.2022 [↩]
15. Krass, Sebastian, Streit ums Vorkaufsrecht, in SZ 28.4.2022 [↩]
16. Preuss, Roland, Städte zuerst, in SZ 30.4.2022 [↩]
17. Preuss, Roland, Streit um Mieterschutz, in SZ 4.5.2022 [↩]
18. Preuss, Roland, Greifen Sie zu!, in SZ 13.6.2022 [↩]
19. Preuss, Roland, Im Zweifel für den Mieter in SZ 13.6.2022 [↩]
20. Krass, Sebastian, Die Tücken des Verkaufsrechts, in SZ 14.6.2022 [↩]
21. Kastner, Bernd, Trügerischer Rettungsanker, in SZ 26.7.2022 [↩]
22. Bullion, Consstanze von, Slavik, Angelika, Berliner Fehde, in SZ 4.2.2023 [↩]
23. Geywitz will kommunales Vorkaufsrecht für Wohnhäuser unbedingt durchsetzen, in spiegel.de 16.6.2023 [↩]
24. Preuß, Roland, Nichts gelöst, in SZ 17.6.2023 [↩]
25. Effern, Heiner, Krass, Sebastian, Hände gebunden bei Hausverkäufe in SZ 7.7.2023 [↩]